這是「武漢房姐」帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

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提問：房姐，您好!本人坐標深圳，每月工資底薪4000,外加業績提成不固定，有時候光拿底薪，有時候能拿提成三四萬(工資發放日期說是15日，但是常會晚幾天才發),年薪稅後算起來大概18-20左右，老婆固定月薪4千，小孩快要三周歲了，跟我老婆兩人下半年能拿到畢業證可以申請入深戶；結婚前個人消費觀念差，都是透支消費，沒有存款；婚後基本上每個月工資發下來第二天除了留點還信用卡，其餘都是通過支付寶轉給老婆了，老婆都放到餘額寶或微信零錢通了。就我目前情況，想著湊個2030萬的首付，然後準備入手東莞塘廈，鳳崗或者惠州南站附近2-5km的(考慮來深上班比較方便)以剛需自住為主的大兩房或小三房。據這段時間簡單了解，感覺要入手東莞會很吃力，想要惠州南站，身邊朋友包括熟悉這塊的都說惠州是坑，想問問房姐，就我現在情況，如果是入惠州南站附近，然後先自住，當做5-10年的跳板是否可行?有什麼建議?

另外一個就是如果我在惠州或東莞買了房，在深圳還能申請公租房麼?

回答：你好，建議優先考慮鳳崗。可能會有大禮包，先上車一套小戶型，未來再慢慢置換，用資產追資產。

一萬多的惠州，很可能還要橫盤很久很久。惠陽，不是一塊未被發掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，並且極端扁平化，是因為兩個原因。惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。

從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業；從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什麼臨深我一直不建議買，原因就在於臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折；

房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想像力。

入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。

異地有房，深圳還可以申請廉租房。

提問：「新人首問」智慧美麗的房姐，我該不該接受這種組合貸款方式：買房想進行組合貸款（公積金加商貸），但工資性流水無法達到月供（公積金加商貸）兩倍，再提高首付很困難，銷售聯繫銀行給出的解決方案是進行公積金貸款+商貸+消費貸，用消費貸去貸裝修款，還告訴我裝修貸利率比裝修貸利率低，我怕有坑，如果接受這種三種方式一起貸款的方式買房，會不會對我有影響？比如影響我徵信、後期辦房產證啊等等～明天簽貸款，如果可能請房姐把我的問題排在前面，謝謝房姐～

回答：你好，公積金組合貸，如果流水不夠，增加一個共同還款人就行了，沒必要提高首付。 有些首付貸上徵信，有些不上徵信。 不建議提高首付，槓桿太高，如果按揭之前查到了首付貸，銀行會提前讓你還清。 除非開發商可以操作同時申請，利率在6%以內，可以接受。

提問：房姐好，坐標重慶。軌道時代開盤半月居然還有不少房源。高層127清水1.35萬總價170萬。有幾點糾結：一，2023年中旬才交房；二，看了下環境：對面公租房，下面軌道線，旁邊高壓線，基本沒小區活動地方。三，現在剩的都是小區內最大的戶型。問題：純投資僅餘一張貸票的話買這裡是否最優選擇？需要現在趕緊上車嗎？還有沒有更好的推薦？

回答：軌道時代交房時間晚是因為地勢問題，離軌道近會有輕微影響，但是後期也可能會改建。 有恆大的品牌溢價，純投資是可以買的，性價比很高。 趁著還有房，現在上車吧。

提問：新人首問！請問房產投資流派中，有無大型社區住宅一層商用出租的流派？坐標太原通過sfsd投資2套一手房，投資標的為一線開發商超大型社區（單個小區2000戶以上），選擇人流量最集中位置最好的住宅一層，投資初衷是單價要低租金要高的雙保險，交房後將商用出租，租金回報率仍很難超過5%，但是房價已漲30～40%，首付款已翻番，下一步您建議是繼續持有還是賣掉變現？

回答：你好，租金只有3種情況下會高。 一種是租給外國人，那你首先這個小區要獲得外國人的認可，很多外國人扎堆只住特定的小區。 還有一種是分割出租，客廳割成兩個房間，租單間，這個最大的問題是比較辛苦，要頻繁打理租客。 否則，正常的長租很難提高租金，每年漲月租金200塊就差不多了，漲10%都得談。 房價漲並不代表租金漲。 最後就是做民宿，需要有線上運營經驗，對房產的位置和環境要求比較高。 整個北方的經濟環境人口決定了投資機會比南方更惡劣，需要選擇更有價值的省會，太原沒有獨特的理由脫穎而出。 不是強二線城市，房價隨著大勢漲。 本地人可以買，畢竟省會。 找新城人口延伸區，地鐵沿線人口大盤，注意防止溢價。 是否需要出手，還是要結合具體的標的做判斷，太原總體上向南發展，如果選籌位置不差 房齡不老，可以繼續持有，或者出手一套做裂變。

提問：新人首問:你好，房姐，現在300-400萬能在深圳買自住的兩房嗎？順便帶學位，學位不用太好的，還有機會嗎？目前子彈100，可以湊到120，我和我老婆都是深戶，我老家常德07年買了套房，現在爸媽在住，深圳沒房，目前住在坂田，工作在福田，小孩4歲，現在讀幼兒園，請問房姐有沒好的推薦，希望樓齡15年內，地點在公司或者目前住的周邊位置都可以，或者房姐有更好的推薦也行，先謝謝了。

回答：1.福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長周期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。

建議策略：

一、低總價剛需次新電梯房

二、頂級名校學區最低總價學票房

三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤

提問：新人首問 房姐你好，目前和老婆婚後有兩套房，一套是目前的吳家山兆豐花園，一套是徑河的遠洋世界二期。目前大寶女明年讀小學一年級了，小寶男一歲半。我想把孩子的教育弄到二環內好的教育資源地區，考慮家裡有老人，以後需要四間房，所以想置換。目前看中了漢陽鍾家村遠洋世界東方鏡世界觀，那裡符合我想法的樓盤不多，有5號樓，30層，歸元寺1a區，2萬6，精妝.162平方的房子。這個世界觀的房子目前有兩個小學，一個是鍾家村小學本部，一個是分部，也就是原來的翠微小學，我想問的是，我這個看中的房子小學是否對口本部，還有這個世界觀的房子優勢，劣勢，如何，聽說有的樓盤是還建房，我們原來徑河的遠洋世界那個賣了可惜不？

回答：你好，遠洋東方鏡1A據說原來5,6棟都是被團購，後來5號樓對方沒團購，就轉成內部銷售，現在還剩一些大戶型尾盤。但是品質其實沒有太大區別。 新盤的學區都不敢確定，未來大機率是對口翠微。 遠洋的優勢就是學區和商業，目前價格也屬於漢陽的第一梯隊，自住還行。 東西湖遠城區2套房產漲幅都比較弱，建議橫盤期出手裂變1套原因CEO盤自住，2套低價潛力盤投資。

提問：房姐您好，新人首問。坐標成都金牛戶口，和愛人都是工作雙流事業單位35歲，小孩1歲。金牛1套80平貸剩40萬，雙流城區1套90小套三貸剩10萬，父母金牛2套老破小學區房，子彈10萬。想賣1套老破小改善換大房，因為怕工資漲不過房價，但又很困惑：1.儘快上車？但全新或次新資金可能不夠，因為要首付6成，強行買可能要賣2套才行；買舊一點的賣1套雖差不多，但戶型配套都不怎麼滿意。2.暫時不買？先投資後改善，3-5年後再賣掉換大房？投成都還是重慶？推薦的區域？風險多大？假如買重慶會不會比不上成都漲速？比如成都放開限購？不知哪種方案更優？或有更好的思路？還望指點迷津

回答：你好，主場在成都，建議重心放在成都淘筍。 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。 建議出手老破小，置換2套低價潛力盤。 成都投資推薦 城鄉結合部板塊 大豐，天回，書房，犀浦。 已經炒高的新區，比如天府新區一定要迴避。 99%的新區最後都死掉了，zf只有一個目的，就是賣地。 建議先投資後改善，延遲享受。

提問：房姐您好！目前購房是二套，主要是投資想法，糾結不知道怎麼選，請指點下！有兩娃，怕壓力太大！ 瑞景天成架空層2樓89平的商品房沒滿二139萬，幸福人家五期交資料的顧問出來了又推薦了二七星城現房，開盤均價估計1.65 萬，有60和90的面積選，你覺得這村裡小開發商這價格的話，二棟開放式小區能不能投資嗎？ 第三個國際百納三梯六戶的61平的小兩房，全款可更名92萬， 第四個是江漢人家架空層2樓76平105萬， 很迷惑，這幾個小區都不大，目前真不知道怎麼選？請指教！謝謝！資金不夠五成的可抵押貸款！

回答：1.二七星城小開發商，位置好，就是品質和物業垃圾，二手市場價格可能不占優勢。

2.瑞景天成價格不高，但是樓盤建築密度太大，低樓層要結合實際看房，採光效果如何。

3.江漢人家這個價格應該是還建房了

4.綜合對比國際百納相對好一些，價格合適，如果是中高樓層，性價比不錯。

提問：新人首問，房姐好～之前發了提問好像沒有發出去，看了很多天才提問。目前有金沙泊岸140（有貸款），還有中信泰富140（有貸款，準備自住），已婚，家庭限購不能買武漢市第三套。年入100，比較穩定。目前的疑慮。 1-賣掉金沙泊岸，到手約200個（不賣後期還有漲幅嗎，小區成交量很大），去深圳買房占坑。或者在武漢淘筍盤。 2-裝修金沙泊岸，租金抵一部分貸款。因為收入高，攢一年收入再繼續入筍盤。但是怕後面攢到了價格又不便宜。 我現在怎麼安排比較好～感謝房姐指點～

回答：你好，賣掉金沙去一線思路正確，但是200萬，現在能買到的樓盤，都沒有什麼性價比了。不如換城市，北京上海廣州現在都是好的入手時間點。 我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。 但為什麼只有深圳走出獨立行情？ 這就是短期看政策，我們保持要警惕。 至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。 而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。 如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。 大單優先原則，一線城市買完再考慮武漢，有閒散子彈隨時可以加倉。

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