這是「武漢房姐」帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
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提問：房姐你好，新人首問。我廣州戶口，老婆深圳戶口。16年購入一套廣州房產，寫了我兩名字共同擁有，30年85折sFSD,貸款110W,現市值大概300w
現手上有子彈130左右，家庭年收入大概70W,想在廣州再購買一套投資。因長期在外地工作，現在只看過1.黃石西路板塊的陽光美居，看中以後棠溪火車站發展。2.同和板塊的雲裳麗影、時代花生Ⅱ,位於天河北，好岀租也可用於以後自己住。3.珠村的盈彩美居，看中珠村地鐵開通和金融城帶動。
現有以下的疑問
1.陽光美居和盈彩美居都是04年左右的房子，小區和設施等都比較舊。雲裳麗影、時代花生Ⅱ則是12年-16年交樓。房齡會否對升值有一定影響?
2雲裳麗影、時代花生在天河北，租金比較可觀，也比較好岀租。房姐覺得這2個樓盤是否值得投資
3.我看過你推薦的黃埔那邊的小區，租金比較低且房源好多。黃埔花園後面幾期還有萬科城市花園都要4萬的單價了，這個價格是否用來買中心城區的租售比更划算?
4.廣州一些舊的樓梯房高層是否值得投資，期望以後加裝電梯可以升值
5.根據現在的疫情，投資房產是否合適?是投資中心區抗風險還是投資大面積低單價指望國家注水拉高房價?
6.投資深圳的話，有什麼推薦?在廣州的房子對敲資金出來投資深圳是否合適?
回答：你好，天河北到底值得投資嗎？我們可以從幾個層面來考量這個事情。
1、天河北的客群 這個片區的主力客群一部分是早期的各路黨政機關的人，比如地稅局、質監局、消防局等等，其中以「穗園小區」業主為代表；另外一部分是當年CBD的中產白領、金領，基本上就是這兩類人。
另外因為有華陽、龍口西、華康等「名校」，吸引了一部分因為小朋友要讀書而置換到天河北的客群，這些客戶主要來自天河東、車陂、棠下、員村等區域，他們是衝著學位房的。還有一批印度、英國等國家的歪果仁，他們主要聚集在帝景苑、芳草園一帶。
但是，當珠新取代了天河北，當各行各業的辦公場地從天河北搬遷到了珠新之後，包括律所、顧問公司、科技公司等等，這些所謂的白領和金領是遲早要從內心「淘汰」天河北的。
精英人群在拋棄天河北，至少也是慢慢的在拋棄。剩下的基本上因為工作地還保留在周邊區域，以及因為「學位」置換過來的這群人。
2、從價格上天河北的優劣勢
純投資角度來看，單價6萬的盤可不可以買入？單價4萬的盤可不可以買入？我覺得得一分為二的看這個事情。純粹從價格來判斷，廣州市區內，如果單價高於5萬，就要非常小心，因為你的入貨成本就是高，你的風險就在那裡，這個因人而異。
天河北未來價格分化會非常厲害，貴的越貴，價格低的大機率就起不來的，甚至覺得上面兩條的入貨原則有點牽強，如果我們有更好的選擇，你一定、必須、果斷要放棄天河北。
天河北在2017年之後就基本上達到了區域板塊價值的頂峰，她的使命和過往的繁華會永遠存在廣州人的心中，猶如慢慢老去的老東山、老越秀、老荔灣一樣。城市的發展脈絡其實是極其顯著的，在天河區內，就是向東，一路向東發展。一個城市的房價肯定是跟著「中心」來移動的，這是確切無疑的，廣州是一個「單中心」的城市架構。
雲裳麗影：這個盤最貴的成交單價4.7-4.9萬/平，在2018年上半年，目前這個盤價格回落到4.2-4.4之間，降價幅度12% 這個盤居住起來蠻舒服，尤其是園林很舒服（高低錯落、別致有加），學位就是一般般的同和小學了。商業配套就是廣州大道斜對面那一兩個大盒子商業，還不錯，也算地鐵盤，次新，如果只關注這個板塊，可以買的，看價格。
主場廣州建議繼續加倉廣州。
提問：【新人首問】房姐您好！老家湖北，工作深圳我福永\\/老公坂田（長期國外出差），30歲剛生小孩，計劃4年後二胎。 收入：工薪層夫妻年入共45W，均獨生子女。一方父母體制內年入15W，另一方只有低保。 子彈：現金30W，父母可加槓桿30W。 名下3套房產都無好學區，情況如下圖。 考慮為小孩教育，變賣其中之一二，退深圳去東莞或回武漢。 變賣哪一套最好？變賣後怎麼置換？望高人指點！
回答：你好，寮步保留，臨松板塊還會跟漲。 長安可以出手。 坂田其實可以等等補漲，有賺錢效應之後再出手置換。 考慮自住可以關注松崗，大運，龍中。 考慮學位建議優先福田和南山的小戶型學位房。 投資學位房有很多打法：
1.買沒有學區的學區房（有暴擊）
2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富）
3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 結合你的月供能力，如果能適當加槓桿，入手總價500以上的標的，選擇會更廣。 先把深圳自住和學位解決再考慮武漢。
雖然武漢的教育水平在全國排名靠前，但是孩子成長還是建議在大城市。 單純從教育來看，武漢的教育並不比深圳差。單純從生活來看，武漢城市的生活壓力肯定也會比深圳小很多。但為什麼還是有很多人寧願頂著這樣的壓力還要留在深圳奮鬥呢？
很大的可能性是為了孩子的未來。我們從小城市來到大城市打拚，給了孩子一個更高的起點，更開闊的眼界，孩子未來或者留在深圳，或者去到她認為更好的地方。 可是如果我們離開了呢？我們的孩子長大以後，可能就要重新踏上我們的路，懷揣著夢想來到深圳打拚，那個時候的競爭壓力和現在相比，只會有過之而無不及。 留下或者離開，沒有好壞，也沒有對錯，只不過在選擇的時候，我們儘量可以做主動選擇，而不是被動選擇。
提問：魅力房姐：新人首問，太子湖一號和金色港灣五期哪一個二手房性價比高？未來哪一個升值空間更大？謝謝
回答：你好，這2個小區離外校很近，屬於沌口租售比很高的小區了，從成交價上看金色港灣價格支撐力更強。 同一區域內沒有特殊的學區和景觀資源 未來房價相差不會太大，儘量買8年的次新盤，最終選擇哪個，還是看入手價。 如果考慮純投資，其實沌口並不算最優選，汽車產業的落寞，加上房價並不低，未來沌口很難吸引漢陽外的其它片區人口。同等價位光谷東是更好的選擇。
提問：新人首問：1.武昌星海虹城150毛坯房一直空置，漢口萬科金色家園一期94出租偶有空置期，這兩套房時間比較久是否應該置換？該如何置換？2.老公非常喜歡漢陽萬科金域國際很想買，但不會自住，是否有升值空間？3.媽媽默默買了恆大旅遊城花園洋房120也不是自住，尾款尚未付完，可以退房是否應該退掉？4.目前情況是有60子彈，自住房月供1.2，兩個人年入50。請房姐指點，謝謝
回答：1.萬科金色家園可繼續持有，星海虹城等下一次漲幅來了出手。
2.萬科金域國際自住還行，投資回報率一般。不建議買。投資切勿貴婦流。
3.恆大儘量退，難找接盤俠
4.若能開發出一張一線城市的房票，北上廣深，子彈150以上建議優先考慮大城市。 若開發不了一線城市房票，深耕武漢也可以。 武漢純投資建議優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。
提問：萬能的房姐啊，求指點！ 1，我媳婦是深圳戶口，準備用她的名義在深圳買房，但我名下有大幾十萬已經提款的信用貸，請問這個會影響我媳婦的房貸批貸嗎？ 2，請問老人房票買房的話，辦理接力貸的貸款年限一般咋計算的？能貸20年嗎？還有對於老人的年齡是否有要求？對於老人來說，如果是首套首貸的話，能貸到七成嗎？ 3，房姐您經常提到全款買房後再抵押的辦法，請問這個抵押貸款是消費貸還是經營貸？名下沒有公司，北京這邊是不是很難辦理下來？一般推薦到哪些銀行辦理啊？ 萬分感謝！
回答：1.影響 已婚狀態下 夫妻雙方的徵信都會查
2.接力貸主要看子女年紀，最多能貸30年 女65歲前，男70歲之前都可以做接力貸 可以貸款7成
3.經營貸，找貸款渠道都可以包裝，你適合哪個銀行的貸款產品，主要是看你的個人資質，有利率很低 年限很長的，但是你不一定能貸下來。建議先跪跪銀行再去找貸款渠道。
提問：超級美麗智慧的房姐好!對你其中一個關於重慶買房的問答很有興趣。你說重慶現在單價低，可以在內環買個200平的房子，做gpgd,零首付甚至負首付，租金可抵月供，持有八年以上，完全是空手套白狼!我覺得這個超有吸引力呢！有以下幾個問題，望房姐回復! 1，內環淘筍，具體哪幾個區域更有價值呢？單價控制在多少最優？ 2，武漢買房，房姐都推薦買次新，那重慶呢，也次新嗎？ 3，重慶只能買一套，是不是面積越大越好呢？ 4，重慶墊資全款買房，利率多少？需要什麼資質才給你墊資呢？一般銀行抵押放款大概多久？ 5，在北京也有一個房票，可是已經沒錢了，都用在武漢買房了，搞不好以後離開北京，房票就浪費了，咋辦呢？
回答：1.關注重慶真內環，地鐵沿線次新盤，單價1.5以內可入。
2.重慶也是次新，新房癌太多。
3.是的，房票利用好，貸足。走大面積低單價流派，犧牲流動性，需要長持。
4.墊資分為空墊和有抵押物的墊資，利率不同，空墊更貴。空墊走擔保公司的。
5.北京房票保留，以後再用。
提問：新人首問：美麗智慧的房姐，坐標北京，明年年5月份從成都搬北京。老公京戶，在通州有一落戶限價2房。在成都高新南區有一多層4樓的172平米（2001年房），還有一套自住中海系疊拼躍式的200平米帶頂樓花園（2002年房），老公打算自住捨不得賣，2017年買成450W，想問這兩套房子賣哪一套好？或考慮留下的房將來賣掉給孩子買房，增值情況好些？看房姐說北京目前房價已經跌到快谷底了，若等買通州二套房要3年後，到2021年上了，是否應在明年上半年內在北京東三環或東五環之間買上車盤？成都房可能現在也不好賣，賣房的準備時間是否要預備半年？目前家庭年稅後40-50W，手中子彈70W，未來如何布局？謝謝！
回答：你好，從描述的信息上看，高新區的多層房齡更老，應該優先出手。不過大面積成交周期很長，明年初可以掛出來，把賣房科技樹用上。 中海疊拼可以暫時保留，做抵押融資。 北京現在可以開始淘筍，有性價比高的盤，先付定金拿下。 推薦十里堡附近老破小，東壩和常營附近的次新。 如果還有剩餘子彈，坐標北京，可以考慮去瀋陽建倉，最近漲勢不錯，還可以淘到低價盤。 大倉位留在一線，小倉位留在二線是比較好的組合方式。
提問：請問房姐2改1具體有何風險？出了問題會不會也被抓進去？之前聽說找渠道落戶有被抓的例子，覺得這個風險實在太大，不想為了買房子還留個案底划不來啊！ 另外，2改1如果是資金方面風險，如何規避，您有沒有合同模板或者注意事項？
回答：2改1本質就是在遊戲規則下，合理的幫你包裝，如果銀行關係不硬，這事是行不通的。 落戶本質是無中生有，違反遊戲規則，所以會有被識破的風險。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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