以下精選問答內容來自「武漢房姐」知識星球，關注「武漢房姐」微信公眾號進入知識星球提問。

提問：睿智的房姐，請問 1.武漢天縱半島藍灣一套月供八千，明年交房 2.現子彈35W，小縣城一套135平全款精裝房(怎樣才能賣出去，預計稅完40W)，夫妻兩人月入3w，小孩四歲 3.打算再入一套，用來自住，老公看了武漢三環內學區房(萬科金色城市多少入合適)，有推薦的樓盤嗎？我較傾向浙江海寧長安鎮盈都君悅89平145萬二手房，規劃會劃入杭州，小孩去杭州讀書，沒有杭州房票。傾聽房姐意見，有中介推薦嗎？

回答：現在整個海寧的中介都靠著「劃入杭州」這條傳聞賣房呢，不要當送上門的韭菜，賭贏了單價1.6漲幅空間也不算大，賭輸了可就真成不動產了。杭州破限購很容易，未來有子彈了繼續加倉

提問：房姐，首套房利率上浮20％後，在沒有特別倒掛的情況下，純投資房產的意義還大麼？能否分享下對於上浮利率的看法？

回答：武漢貸款利率從最高峰的上浮40%，降到現在的20%，與全國大部分城市保持一致。
房貸利率和房價到底有沒有關係？
本質上沒有關係。
房貸利率的高低，主要是由基準利率決定的，基準利率提高，則房貸利率提高，基準利率降低，則房貸利率下降。
除此之外，房貸基準利率上浮或打折，則是由樓市熱度決定的。
樓市過熱，買房者多，貸款資金需求量大，資金供不應求，利率上浮的機率大；樓市遇冷，買房者少，貸款資金需求量小，資金供不應求，利率打折優惠就多。

提問：房姐，可否分析一下深圳碧海是否適合投資+自住？謝謝～

回答：碧海還不錯碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海；
但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大；至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價；
因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海；還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲。
投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好漢陽十里舖陽光城十里新城小區3樓毛坯兩房的，3樓的會折價8%，多少錢一平算筍盤價？市場價是多少了？

回答：低樓層最新成交價在1.8左右
多少算筍？這是一直困擾大家的問題
之前給出的答案是7折算筍。
但是真正去實踐過看房200套的圈友都知道，能買到7折筍是非常難的。
需要有特殊關係，特殊渠道，特殊信息來源才可以，這些資源都是需要時間的沉澱。
新手剛開始淘筍，不可能拿到一手信息，剛開始肯定是中介圈裡先轉一遍，然後他們會通知關係好的客戶，等這消息傳到你耳朵里，可能是十手信息了。
新手目前能淘到8.5折筍，已經是很不容易了，不想費精力淘筍，可以直接嘗試跟業主砍價。

提問：房姐，你好！坐標武漢，請問是咬牙買個中心城區（江漢區或者南湖）的學區房，二手或者小新房，非常小，估計只有60-70平，還是買個遠一點的100多平的三房（白沙洲，東西湖，光谷東）？總價差不多，我剛結婚還沒小孩，糾結怎麼選？謝謝！也不太了解武漢學區政策，上學規定房屋面積或者什麼年限嗎？

回答：1.投資和自住的需求是不一樣的，投資可以買白沙洲，光谷東這些窪地，漲幅快。自住主要考慮離你生活半徑近的。2.除非孩子馬上到了上學的年紀，必須要買學區了，不然堅決不碰學區房。詳見知識星球精華文章《為什麼學區房100%會虧》

提問：中信的自助機器和櫃檯列印出來的有啥區別嗎？

回答：比如有一筆交易摘要是「對私提回款房租張三」
你想隱藏對手名字保留備註讓他顯示成「對私提回款房租」
但是實際上他會顯示成「RI網銀貸記接收收款ICRR」這種

提問：房姐你好！關注你很久了！現在自住一套錦繡龍城兩房（老公婚前房子沒貸款最多賣150個）婚後用兩個人名字在關山買了金地格林三房，（一個衛生間）主要小孩讀小學！是混合貸款80幾萬買的。現在手上有50個！想賣掉錦繡龍城的房子換一套兩衛的房子！看中天祥尚府136毛坯沒滿二總價248，以後自主投資！請問有必要換麼？要是換還有哪些小區可以推薦！

回答：屬於同區域置換，沒有太大必要
自住可以，但是投資這裡不如關山大道沿線的漲幅動力強
看看關山大道沿線的盤，房齡10年內的

提問：我本人和對象在北京，幾年後才會回東莞，說不上是自住還是投資。一1套2期翠瓏灣松山湖學區二手房，170平毛坯12樓，全款520首付156月供2w1，有點小壓力
二1套4期翠瓏灣大嶺山學區現房，戶型一般139精裝（很爛的），全款430首付132月供1w6
三買兩套小點的松湖悅府百來平的，全款272。第一套首付82第二套首付109，共首付191。第一套前五年月供1w3，後面25年9k6。第二套前五年不清楚（就算1w3），後面25年8k6。可以算前面5年月供總2w6，後25年月供1w8首付有壓力，得找父母借錢
四1套大朗山學區-天空之城，不知能否發展，但戶型和松山湖綠化我比較喜歡

回答：1.一線城市大單優先，如果處女貸還沒有用，建議sfsd用在北京或深圳。子彈100+可以買一線城市的上車盤，總價在450-600萬。以後回東莞有子彈再買一套自住。
2.如果孩子不著急上學，不建議這麼早考慮學區，學區政策變動太大。就算要買學區，從投資角度考慮，建議買套小戶型掛學區，剩餘子彈買非學區低價潛力區投資。
3.這幾個方案，第三種是最優選，買2套，二手房需要淘筍，通過租金緩解月供。東莞投資松山湖，鳳崗大運城邦最優選。
追問：我現在自住北京青年路的興隆家園一房一廳，我是做文化產業視頻的，暫時沒有孩子，我和對象北京社保都還沒有滿2年，然後也都不是北京深圳戶口，對象東莞戶口的，只有東莞松山湖那邊可以購買！或者是說北京深圳如果有渠道購買，您建議可以購買哪裡？結合我之前的問題
回答：主場在北京，建議北京淘筍。
工作居住證和54大法破限購最快。詳見知識星球內部分享。
一、首付120萬
120萬首付，可以說是北京上車盤的最低門檻。當前北京的上車盤區間在總價500萬以內，俗稱紅海市場；
上車盤的大多數物業存在上車門檻溢價，一居室實際約有100萬的的溢價。北京總價500萬以內，沒有額外溢價的，主要集中在朝陽區東三環至東五環之間，以老公房和2000年左右老小區為主。
二、首付180萬
180萬達到了上車盤的第二個階段，可以在老公房和老小區中間稍微進行選擇。180萬首付貸足，可以選擇總價在400萬左右的老公房，對應6萬*60+㎡的標的，相比前者，可以選擇一些更近的地段，例如團結湖-甜水園-金台路一帶，大望路-雙井一帶，也可以面積更大一些的勁松，甘露園，石佛營，酒仙橋等地的標的。
gpgd還可以買到總價更高的物業，具體根據你們的子彈和月供能力來選籌。

提問：房姐你好，我和老公打算JLH購置改善性房產，估計會大於144，手頭現金300，大概預算總價500左右，二環以內有何推薦？房查和徵信顯示，我名下全款一套，老公名下兩套一套貸款一套全款，之前離職在家兩年一直沒有流水，去年年底有了新單位才有了流水，請問怎麼操作首付金額最低和利率最低？家裡老人票已經用完了

回答：以家庭為單位計算，你們已經把3套資格都用完了。

2個方案:

1.找代持，用親友的首房首貸買。

2.把你名下的全款房過戶到老人名下，JLH之後用你的首房首貸買。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請大家關注「武漢房姐」微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發布。

知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。

知識星球熱門文章：

《房產稅為什麼會導致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》