我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐 ，拜讀了很多文章後感覺你說得很有道理，所以決定入會。今天有事請教：我本人49歲 ，上海市楊浦區延吉路營口路，有一套 去年底使用權買下產權的35平米小房，估價210萬。因兒子21歲，幾年後會結婚，所以猶豫現在是否要對房子進行置換？朋友、家人都勸我不要出手，說房價會跌， 但我總覺得 ，存錢不如還貸。所以我想問問房姐，我該如何操作？換房還是不換？換新房 還是換二手房？在楊浦區附近買？還是在外區買？

回答：你好，房產周期分為四個階段: 啟動，爆發，趕頂，盤整。

上海已經經歷了上一輪完整周期，目前屬於盤整階段。微觀上看上海經濟持續走低，沒有今年沒有啟動跡象。下一輪新周期，需要等待政策面刺激。但是現在市場情緒弱，恰恰給了你足夠的淘筍時機。橫盤期，把劣質資產換成抗跌的優質資產，如果選籌不錯，也能逆勢生長。

最佳的置換方式是先淘筍，有性價比高的，先下定金，拖延流+遠期合同，你自己的房子留著慢慢賣。逢筍入選擇，如果沒有淘到9折以上的筍盤，就先持幣觀望。生活半徑在楊浦，可以買楊浦。大機率只能買到老破小。

投資角度，更建議近郊沒有學區的次新盤，比如大虹橋輻射的松江，閔行，青浦等。新盤普遍溢價，二手房淘筍更好。

提問：房姐，請問一個小白問提，我朋友開了個公司。如果想讓他幫代發工資，是不是，把錢給他。他把錢放到他公司的對公帳戶裡面，然後每月定期轉帳給我。銀行對這比轉帳，是不是就當成工資了？

回答：是的，對公轉帳的流水最優

提問：請問房姐中法生態城有沒有希望跟沌口，光谷三環外那樣比三環內房價還要高點

回答：不會，是個偽概念

提問：房姐好！正在出租的房子想賣怎麼辦？房子不好賣，空置還貸款有壓力，簡單裝修租出去了，想邊租邊賣合適嗎？中介代看怎麼看？如何跟租戶溝通配合看房和違約金？謝謝！

回答：約定每周只有周末2天可以代看，跟租戶提前打個招呼，賣出可以繼續租，你和下家商量。或者不租了，賠償租戶1個月房租

提問：房姐您好，我在武昌工作，剛需，準備兩年內結婚，手上子彈15，和女朋友加起來年入35，目前最多只能籌到35-50，中介推薦新洲萬達，說是有幾個清退名額，單價9200-10500，和青山的一江璟城，這兩個樓盤麻煩您點評下。

回答：你有限購區的名額，為什麼要買不限購區呢？陽邏和新洲都不推薦，現在開盤價格已高，地鐵和萬達都有一定增值空間，但是武漢這麼多好地，為何偏偏選這裡？非要吃大餅嗎？

相比萬達，青山招商性價比更高。價格不算高，也有小戶型，學區是亮點，優先入招商。

提問：房姐，出個筍盤有哪些特徵的教程吧？謝謝啦！

回答：詳見知識星球文章《如何買到低於市場價50萬的筍盤？》

提問：請問房姐，我應該用什麼方式辦卡比較好單位一般，工資一萬多，負債月供兩萬，之前提供真實收入證明農行悲劇了這種收入證明是不是雞肋了，還不如不用，找其他辦法，比如網申，或者找卡員把收入寫高一點呢？謝謝

回答：辦卡最有效率的方式還是線下找信貸員。

提問：房姐姐，您能談談為什麼這麼看好四新嗎？

回答：並沒有很看好四新，四新的定位就是住宅區，目前已經發展了一大半了。和白沙洲一樣，屬於主城區里價格低區，單純因為便宜。看好的是產業聚集地的領漲區。

提問：房姐，我在武昌工作，看不上白沙洲的環境和配套，想入手文化大道的江南新天地，精裝修1.2萬，怎麼樣呢？

回答：可以，這個樓盤除了開發商很一般，其他的都還可以，地鐵口，湖邊

提問：房姐，新華尚水灣25000剛需入手自住的話，各方面怎麼樣？工作附近地鐵站就在礄口路，謝謝啦！

回答：各方面都很一般，太貴了，站崗。

提問：武漢接力貸首付幾成？

回答：首付還是首套3成就是貸款年限會有變化，根據年紀來的

提問：親愛的房姐，打擾了！我想諮詢一下你對陽邏這一塊房子的分析（剛需，手上資金有限沒能力購買武漢三環內的房子/::<），是選擇華發峰尚和紅星天鉑這些新盤，還是中央花園城或保利二手房呢？急……

回答：陽邏現在的價格已經有點高了，這裡不是未來的發展方向，但是如果是自住，離陽邏近的話可以挑一個價格低，靠地鐵的盤

提問：請問，復地東湖是買新房還是二手房合適，謝謝！

回答：新房性價比高，但是新房目前都是低樓層140平的了，選擇空間小。

提問：房姐好，基本情況老公蘇州戶口，我武漢戶口，孩子在蘇州高新實驗上初中，蘇州吳江兩套房產，其中一套山湖花園二區88平已出售獲得子彈150，樓齡12年，另外1套太湖新城吾悅花園110平市值300～330萬還有30萬公積金未還，計劃提前還掉明年也出售。但是到時蘇州無房產，蘇州戶口無法掛靠，所以打算在吳江再購買160萬以內的房子，用公積金再貸款80。通過上面操作，可以得到子彈370。武漢已有2套全款房子80+90，所以想在北京購買300～400，武漢再購買1套低價房子。上面操作是否合適？另外北京無房票，能用什麼方法開發到自己名下的房票？北京哪些盤？吳江有沒有性價比高的低價盤可以買？我和老公月入只有13k

回答：山湖花園出手思路正確，吳悅花園建議保留，做階段抵押融資。房產投資不適合短期內快進快出，頻繁換籌。刻意追求低買高賣，再繼續低價買入，還不如從一開始就選擇一套優質物業長期持有。吾悅花園可以長持。抵押後子彈也可以湊到300+

北京當前市場狀態下：總價600萬以內的都屬於上車盤，其中400萬以下屬於競爭最激烈的一批。我推薦你選擇的的上車盤：環境還可以

地段還可以（城區，近郊2005後地鐵）

又能夠滿足正常居住的需求（2居）

又能夠有很好的升值速度（選籌本身）

又能夠貸款貸足（房齡，買入價，貸款操作）

流動性足夠（房齡，總價，戶型，買入價，物業本身）

沒有風險（買入價，物業本身）

能夠滿足以上幾點，基本是穩賺。北京回報率最高的板塊推薦，破限購具體操作方案，詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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