我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐您好，如果買房是為了投資，打算過幾年賣掉，貸款方式是用等額本金好，還是等額本息好，麻煩您有空幫忙分析下，非常感謝。
回答：為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。
先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數
哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？
最重要的一點，是因為我們的視角：
通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。
一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。
按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什麼呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：智慧的女神你好，我想養流水，用家人的工行卡每個月15號轉15000多帶兩位小數，轉到我工行卡，養六個月行嗎？還是說具體要怎麼做呢？感謝！！！
回答：詳細介紹下如何正確地養流水，包括如何養工資流水，年終獎流水，房租流水等。詳見知識星球內部分享。
提問：請問做JLS是找房產中介嗎？半年一般收費多少？需要提前買房日多長時間開始準備做？
回答：JLS要找貸款中介，但是也可以自己做，如果有經驗的話，收費都不一定，有幾百，也有幾千的。最好提前3-6個月。
提問：親愛的房姐，中秋節快樂！如果首套剛需貸款利率上浮30%達6.39%，猶豫：1、按原計劃首付三成，貸足30年，利率上浮30%，手上剩下的錢二套。2、直接借錢全款。二套向後推，把家裡其他房產通過抵押經營貸出來錢還款（利率大概在五點多），但抵押經營貸期限較短，不過可以保留首貸資格，二套再用首貸貸總價更高樓盤。請問房姐，值得為了保留首貸資格將手上流動資金出空嗎？急等！
回答：如果買入樓盤性價比非常高，利率上浮30%可以接受，一般樓盤持有5-8年，期間可以申請銀行降利率。現在把所有子彈打光，意味這接下來的3年，你看到筍盤也沒辦法啃，錯失建倉良機。
另外，如果其他低利率銀行同意給你放貸，你可以跟開發商申請更換銀行。或者配合買點貸款銀行的保險理財類產品，只要不是銀行統一上浮的利率，都可以給信貸員塞點紅包，適當降低利率。
提問：房姐好，1.建行抵押沒有搞定，公司的對公基本戶開在建行了。到別家銀行做抵押，需要註銷建行對公戶麼。2.如果做工資ls。真實每月打流水的那種，對公帳戶用哪家銀行比較好呢，3.對於做抵押貸來說，開哪個銀行的公戶比較好。謝謝啦
回答：1.不用。2.招商，方便。3.抵押貸和對公帳戶無關。
提問：房姐，請問相對於南湖板塊，洪山區的金地自在城，福星東湖城……如果二選一，是南湖？還是金地自在城或福星東湖城？金地自在城或福星東湖城，這板塊的價值如何？目前空地較多。單價多少可入？楊春湖板塊是否能崛起？
回答：楊春湖板塊動力更強，只要控制好成本。具體看小區，比如金地自在城全部算下來20000可以入。
追問：房姐你為什麼特別看好楊春湖板塊？看了下，好像是青山的範疇，謝謝
回答：沒有特別看好，是覺得後期動力會比南湖大，因為毛地和未拆遷的地塊比較多，預期規劃的利好尚未兌現，有政府和開發商給你做長期的廣告，同時拆遷會不斷釋放新的需求，整體來說會有自己的內循環，南湖相對而言已經比較成熟穩定了。而且就居住而言，也不一定比南湖舒服。
提問：二套房，禹州.朗庭元著值得入手嗎？主要是投資，請幫忙分析一下？謝謝
回答：禹州.朗庭元著貴了，投資站崗
提問：您好，我昨天提的問沌陽大道地鐵118的房子，我有自住需求，如果賣的話我要持多久合適，房子老了以後銀行會不會給貸款，利率武漢二套能降嗎？謝謝！
回答：自住需求，什麼時候賣當然看你自己了。目前三十年以上房齡的基本上不給貸了。利率有升就有降。
提問：美女姐姐。花山郡給茶水加捆綁8.5萬車位？這樣買的話還有投資價值麼？
回答：給茶水為啥還綁車位呢？不值得
提問：房姐好！節日快樂！我想把武漢的三套房都賣掉，房齡都在10-15年，大概可以賣500多，再買套江景大平層新房或5年內的二手房，150-200的四房，請問江景大平層有投資價值嗎？可推薦那些盤？世紀江尚怎麼樣？謝謝
回答：節日快樂！
3變1是不合適的，且江景僅適合自住，投資不合適。
世紀江尚不考慮，投資客太多。大平層有江景保值能力強，需要等牛市才能溢價賣出。如果喜歡，建議淘淘一線看江單價不超過3萬的次新筍盤，現在二手市場冷，不著急。
提問：2017年最高點時買了順義機場附近商住，均價3.1w，現在2w，所幸租金還可以，每年持續上漲，現在心態不錯，如果實在賣不出去，就當花錢買了一份穩定工作，等到老了工資也不少了，但有機會還是希望不賠錢的賣出去。想問問您北京商住未來如何？得放在手裡多久？感謝
回答：我一直建議大家不要買北京的商住。一方面，商住本身有土地增值稅，導致收益被吃掉，漲不上去；再者，北京對商住的限購進一步降低了商住的價值。最重要的是，北京的商住價格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京則是6折起。個別神盤，商住甚至要到住宅價格的8-9折。明年就著北京上漲後的帶動，賣給下一波接盤俠。
提問：房姐，關注您一段時間了，閱讀文章後發現您對房地產有著高深的見解，今天果斷加入了星球。我坐標河北石家莊，大央企職工收入中上等。目前正在出售75平米小房子一套，筒子樓房齡10年，二中附近周邊地鐵、超市、學校、菜市場、醫院一應俱全。打算出售後入手筍盤。目前有三個困惑：1、該房子價格多少出售合適，不知道您對石家莊房價是否了解？2、石家莊目前是否可以買盤，您有沒有推薦？3、集團有內部理財，絕對靠譜一年9個點的利息，但是需要封閉2年。這樣的話是買房還是買理財？我這個情況怎麼操作期待您給出的建議。
回答：你好，石家莊排不進TOP20，所以不看好，投資迴避，整個河北省都沒有存在感。北京外溢需求，助漲了國際莊，且二手進價馬上破2w，投資的話建議迴避。北方城市投資更建議買瀋陽，絕對值低，目前單價沒有過萬的省會城市屈指可數。
不知道石家莊要出手的是哪個盤？如果不著急，明年3-6月是更好的出手時機。
這個時代最重要也最稀缺的能力是鑑別力，紛繁複雜、誤導重重的信息迷霧裡個人鑒商高低，決定人生成就和幸福感。中國依然有七八年高速發展期，踏准大勢躺贏才是正路。這波二線城市紅利，是為了再造十個GDP新引擎。北上廣深四個發動機熄火了倆，讓中國能持續保持5%以上高增速、保持高就業的最好途徑，發展十個新國家中心城市。一線金融拉動、基建唱戲的老路，二線在重走一遍。國家經濟高增速從15年開始，又可以維持十年。二線這一波紅利期，套路你已經清清楚楚知道，zf下一步會怎麼走，對我們都是明牌來打。
人生這種好機會沒幾次，選對城市最重要。
提問：房姐：你好，佳和馨居頂樓小複式，空置毛坯，156平，算下來8千9百多一平，投資可行嗎，得大概持有多少年？麻煩給分析分析，謝謝！
回答：頂復是鬼牌。屬於逆向思維的小眾產品。
收益性：優良
流動性：中差
風險性：優良
金融屬性：優良
標的大，流動性缺損，所以不適合絕大多數人，僅適合資產雄厚、現金流充足的特定人群。如果裝了電梯，運氣爆棚，馬上暴擊。
佳和馨居頂復成交非常少，總體來說並不算好的投資標的。
提問：房姐你好，請問你對武漢房價未來3年的走勢如何看
回答：武漢的房價波段是4-5年一個漲幅，所以3年內會有一波漲。但是房產都是玩長線，至少持有5-10年。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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