伴随着福州第五座万达落户白湖亭，近日，有微博传出福州将签第六座万达广场的消息，引发热议。仿佛每一座商业综合体的落地，都能收获一片鲜花和掌声。然而，福州的商业环境真的如看上去这般美好吗？

这十年，福州进入了城市大开发时期，强大的发展需求让福州商业开足了马力。据统计，近十年福州成规模的商业综合体就建设超过30个，其他中小型购物中心更是难以计数。然而，浮华的表象下，通常隐藏着大问题。今天，我们就来聊聊福州商业繁荣下的另一面。

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正当福州人为第六座万达要落地的消息欢迎鼓舞时，朋友圈却传出台江万达店面降价抛售的消息。该信息宣称，台江万达广场2楼93平的店面继续降价10万，一口价150万亟待出手，换算下来单价只有1.6万/平左右。即便如此，似乎还是难觅买家。

无独有偶，中防万宝城爆发关店潮，曾经部分区域关店率高达八成，到处挂满“清仓促销”、“本店转让”等字样。这个曾经号称福建首个地铁商业城的巨型地下综合体，即使直接和地铁连通，似乎也无法把顾客留住。

然而，商业综合体留不住客，并非是特例，在福州已经成为通病。中央第五街、曾经的APM等一大批商业综合体，生意惨淡、店面空置的消息也从未断绝。福州的商业环境，究竟出了什么问题？

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商业综合体能否持续发展，靠的是自身的修炼与市场博弈。影响福州商业市场发展的，主要是四大因素。

其一，商业与消费者规模不匹配。近十年，福州城市快速外拓发展，从东二环、五四北，再到海峡奥体、三江口，热点区域层出不穷。然而，城市边界拓展的速度很快，人群的集聚成形却要需要相当长的时间。

大型商业综合体需要依靠大客流支撑发展，现如今，福州的商业综合体数量庞大，或早已超出消费群体总量。综合体在建设时都号称要成为福州商业的标杆项目，最终享受的也往往只有开业时的片刻荣光。

其二，商业综合体同质化严重。客流总量有限，但商业综合体越来越多，就势必要互相争抢客源。你那有的品牌，我都要原样来一套，长此以往，导致各家综合体虽然外观长得不一样，但内容都千篇一律。为了争夺对方的客源，就不可避免要互相厮杀肉搏，今天你搞一个大降价，明天我弄一个大清仓，然而，红海模式下，恶性博弈的终点并非是你死我活，而是大家一起沉沦。

其三，消费者行为模式化。对于商业综合体来说，口碑名气是持续发展的关键。在福州，东街口、万宝苏、东二环、浦上合称四大商圈，这四大商圈几乎已经包揽了四个区大部分的客流群体。这四大商圈在多年的经营发展中，几乎已经塑造出了消费者的消费行为定式。想要改变原有的消费习惯，无论对于消费者还是商业综合体，都是一件不容易的事。

其四，消费者圈层不匹配。为了体现格调，现在很多商业综合体都打出轻奢的名头，宣传自己有多少家大牌进驻。仿佛用大牌提升档次后，就能让大量的消费者慕名而来。然而，周边的消费圈层是否匹配，却很少有人真正深入分析。未来真正在你这持续消费的，永远是周边临近的消费者，他们需要的，也许只是超市和餐馆，对于楼上在卖多少昂贵的商品，很少人会真正驻足。

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福州的商业发展到顶了？当然不是。商业的发展永远与城市的发展相适应，福州城市外拓红利正在持续释放，福州商业的前景仍大有作为。

我们不妨把福州商业的发展分为三个时期：第一个时期，主要围绕鼓楼为核心，形成了以东百大楼、东方百货、南街为核心的东街口商圈。当时的福州城市范围小，人口也少，商业只需要满足区域基本需求。

第二个时期，城市逐渐外拓，人群外溢至沿江区域，台江对于商业配套需求迫切。这时建成了万宝和元洪城两大综合体，服务于台江南部片区。这时三大商圈三足鼎立，各自服务片区大客流，形成良好的竞争模式。

第三个时期，先是台江、仓山两个万达落地，成为福州东西两大商业堡垒；再到东二环泰禾开业，一跃成为福州“网红”综合体，带火东二环片区。于是，众多企业闻香而至，迅速在福州开起无数综合体。然而，无序发展当然不会造就商业奇迹，却演变成为如今的困局。

要想突破困境，差异化经营十分关键。消费者早就已经对千篇一律的综合体疲倦不已，需要新鲜的东西刺激消费感官，这也正是为何宜家和SM广场项目受到普遍关注。宜家走的是体验式购物模式，这是一个新的路子，是目前市场上所不具备的。而在消费总量有限情况下，前扑后拥的综合体，势必稀释商圈的购买力。

一座城市五座万达还不够，第六座万达或正赶在路上，“飘”了的福州商业，如何重新脚踏实地，值得我们深思。

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