评判一个城市的房价水平，不能简单的看排行榜或者大体的数据报告。
在对各个国家、城市进行研判的时候，经常会被一些数据吓到：这个城市的房价怎么会这么离谱？然而对城市深度展开分析后，其实房价的背后都有一定的逻辑或是真相。
比如，在中国的城市房价排行榜上，经常看到一个省会城市，经济数据不行，人口数据不行，人均GDP也普通，但是房价却盘踞在全国前十。
这个城市就是福州！
福州的房价凭什么这么高？或者说，福州的房价真的高吗？
01
全国城市房价前十排名上有三个异类，除了厦门、三亚、福州之外，其余城市均为GDP万亿俱乐部城市。
厦门、三亚非常特殊，两者都是“梦想之城”：在厦门拥有一套房是所有闽南人一生的梦想，在三亚拥有一套房是所有东北人的梦想。
而福州，凭什么屹立在房价前十？这是一个榜单上让人摸不着头脑的城市。
福州11月均价26590元/平方，位列全国第9。高于它的除了占尽地利的三亚、厦门，就是北上广深和南京、杭州。从杭州开始，房价以2开头，在这个阵营里，一共有8个城市，分别是杭州、福州、天津、苏州、珠海、青岛、温州、宁波。
然而，2019年前三季度GDP总值，福州以5354.7亿位列全国第27名。对比房价同在2字头的杭州、天津、苏州、珠海、青岛、温州、宁波，2w房价阵营里，福州仅高于珠海、温州，位列倒三。房价却在2w房价阵营里位列第二，比天津、苏州这两个GDP万亿俱乐部的城市还要高上许多。
生产总值远离头部城市，房价却遥遥领先。这么一看，福州的房价真的很高，高得有点没道理！
但是，只看这些就了解了福州吗？
02
对城市横向对比，会发现福州的城区其实非常小。福州是典型的河口盆地，周围被群山围绕，“八山一水一分田”。
根据今年年初国家住建部发布的统计数据（单位：平方公里），在2017年末，福州市区面积2444，建成区面积为290.82。看城市发展，建成区面积这一指标更具代表性。杭州的建成区面积为591.08，天津的建成区面积为1087.57，而苏州则是473.33。
对比房价榜单上的第8-11名，福州的市区面积和建成区面积都最小，市区面积不及杭州的三分之一，建成区面积不及杭州的二分之一。也就意味着，市区内实际成片开建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域最小。
换个角度来说，福州的房价如果是半径25公里内的房价，而其它城市就可能是半径50公里内的房价。
这么看来，福州看上去高的房价就有道理了。
福州11月全市各区县房价
再来看看这些城市的核心区房价：
杭州：下城区63575元/平方
上城区54386元/平方
滨江区48050元/平方
福州：鼓楼区34564元/平方
天津：和平区54500元/平方
南开区42247元/平方
苏州：工业园区36386元/平方
青岛：崂山区37312元/平方
榜单上房价相邻的几个城市，作为福州核心的鼓楼区房价比起其它城市主城区的房价都要更低！
也就是说，如果其它城市的均价不是被面积所分摊了，房价比福州要高很多！
03
再来看人口。
从密度上看，横向对比杭州、福州、天津、苏州的城区常住人口和建成面积计算的人口密度，杭州是每平方公里14499人，福州是12001人，天津是14340人，苏州是11747人，相差不太大。
那是否意味着购买需求也相差不大呢？
如果仅从刚需、刚改的实际需求上看应该差别不大。但对于一个家庭买多套房的需求上看，“给孩子留一套房”的人群，在福州的占比可能多很多。
福建人能生是全国出了名的。在东南沿海省份，福建省的13.2‰的人口出生率，远高于浙江的11.02‰和江苏的9.32‰，几乎两倍于天津的6.67‰。
而在福建省内，出生率最高的也是福州，2018年福州市出生率为15.51‰，而杭州出生率为12.4‰，苏州为9.82‰，天津为6.67‰。在出生率这一项上，福州以碾压之势凌驾于其它城市。（数据来源于各地统计年鉴）
虽然在现在的全国人才大战上，福州相对于其它三个城市较弱，但福州地区人口的自然增长率却高于其它城市，不靠外来人口，仅福建本地人就对房产的后续有足够支撑力。
04
福州的经济不行？
如果单从城市经济总量上看，福州的经济状况有点拿不出手。
2018年福州的GDP总值7856.81亿（第四次经济普查后增加200亿，也就是超过8000亿），距离万亿还很远，比起杭州的13509亿元、天津的18809.64亿元、苏州的18597.47亿元相差甚远。
从人均GDP上来看，杭州2018年人均GDP14万元人民币，苏州16.2万元，天津12万元元，而福州仅为10.2万元。
无论是从经济总量还是人均产值上看，福州的购买力应该不行啊？
不过，福建可不是普通的省份。
曾经的福建底子薄，山多缺地，交通不便。在50年前的1970年左右，福建的GDP在全国30个省份地区中，仅排名24，倒数第6。同时期的浙江排名第11，而江苏则已排名第三。
再后来由于台海战略，在80-90年代，福建的发展受到极大制约，发展速度远不如其它沿海省份。直到今日，奋起直追的福建在全国各省排名也就在第10名左右。这都是福建整体GDP总量不算高的原因。
但是，改革开放至今，福建省的GDP增长了540倍，遥遥领先全国。
特别就这几年来看，全国GDP增速都已放缓，而福建2018年依然保持了8.3%的GDP增长速度，这个增长率在全国也仅次于贵州、江西、云南、西藏这几个后发展省份，远高于浙江的7.1%、江苏的6.7%，更是秒杀天津的3.6%。
作为省会的福州，2018年GDP增长率为8.5%，高于全省平均水平。在前几天的地方两会上公布数据，2019年福州市地区生产总值突破9200亿元，增长8.6%。
而福建的民营经济更是活跃，民营经济在GDP中的占比为67.2%，全国排名第二。在这一数值上，浙江为65.2%，江苏为55.4%，天津仅为48%。
民营经济活跃，代表地区经济发展更有活力。身在福州的人可能感觉福州不太好创业，其原因可能就是福建的老板太多了，在福州的市场竞争更加激烈。
所以不要相信福州人告诉你的福州经济不行。其实，福州的经济，还行！
05
是谁在支撑着福州的房价？
虽然福州的人均GDP只有10.2万，但是福建人是“可怕的福建人”。
福建盛产“老板”。看似没有非常亮眼产业的福州，实际上却“藏富于民”。比如出名的闽系房地产商，比如满中国满世界做生意的福清人，比如做纺织业、钢材业的长乐人，比如造船海运、全国打隧道的平潭人，比如全国做建筑业的连江、永泰人等等。
这些“老板”有很大的比例是在全国或全世界开公司，因此并不在福建省贡献GDP，而回乡买房，则是福建的传统习俗。
福州毕竟是福建省会，其医疗、教育等公共配套依然吸附着全省的购房需求，而福州的周边更有大名鼎鼎的闽南系、莆田系商人。可以说福建省本地经济一般，但真不敢说福建人没钱。
另外，福建是著名侨乡，据不完全统计在海外的福建华侨、华人将近有1500万人，差不多接近一半的福建省人口总量！唯一能与福建媲美的只有广东，但就比例来讲，福建遥遥领先。
这些在海外经商的华人华侨，掌握着巨大的财富。比如在新加坡、马来西亚、菲律宾等国家，华人掌握了70%以上的国家经济，这些华人里很大一部分祖籍福建。
“可怕的福建人们”，不仅回乡盖房子，还要在城区买上一套；不仅给自己买，还给孩子买！
这就是为什么福州房价高，而厦门房价更高的原因了。
建设中的福州三江口效果图
再则，根据国家统计局的数据，福州自2002年到2018年这20年间，房地产开发企业住宅竣工房屋面积总计为5260.44万平方米。到2018年末福州常住人口为774万，城镇化率为71.6%。也就是说，这20年福州城镇人均商品房住宅面积只有9.49㎡。
那么全国平均水平是多少？
2019年7月31日，国家统计局公布数据：中国城镇人均住房建筑面积达到39㎡。仅论商品房的话，全国商品房住宅人均面积约15㎡。
福州城镇人均商品房住宅面积远低于全国水平！
横向对比，杭州人均商品房住宅面积为17.52㎡，天津为20.23㎡。福州再度远远落后，具有极大的上升空间！
这么看来，福州人的房子买的还不够啊！
小结：
福州的房价仅从数据统计上来看，排在全国第九，但结合地域的实际情况去对比，实际上应比排名要低5个身位左右，算是合理水平，可能出乎很多人意料。
家的感觉是世界上最难戒掉的东西，房子也成为了最沉重的负担。房价有多少泡沫没有绝对值，只有在对比之下才有相对的价值高低。
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