作者丨苏建红 蔚明明 编辑丨刘睿智
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
一季度结束了。
全球经济仍以低迷、衰退为主。而对中国住房市场而言，正在形成一个租赁的国度，一线城市的租赁占比将达到30%-40%。
大小企业不再闭关，纷纷摩拳擦掌，从租赁链条上的各个环节把控服务，尝试嫁接存量资产证券化这味新药，行业在探索与希望的呼唤中等待新的春风。
01 3月公寓声音榜
02 前10公寓媒体影响力占比图
睿和智库制图
主动运营指数：官网、官方微信、官方微博等主动发声
用户搜索指数：会员、租户、业主等用户自发搜索，基本反映用户即时的需求。
行业观察指数：对某企业的关注度
搜索引擎指数：百度、搜狗、必应等搜索引擎平台关注
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从这四家企业对比看，搜索引擎、行业对城家公寓关注最高，与《安家》电视剧热播有关，搜索引擎对相寓关注较少，与品牌认知度不高有关。值得提的是，自如主动运营指数最高，说明品牌较注重外部宣传及推广。
03 公寓舆论导向占比情况
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全网有关自如寓消息负面占比13.2%，舆论焦点为 “自如频频曝光品质和人员问题”，其次是关于微博用户对自如管家的投诉。
自如二房东+管家的本色不变，依然顽固地保持着租金上涨的惯性，每年续约价格都要上涨，在疫情期间也不例外，这正是“涨价风波”背后的原因。这场舆论反弹，对自如显然也不是一笔划算买卖，最后或被部分客户抛弃。
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全网有关青客公寓消息负面占比55.0%，舆论焦点为 “青客公寓租户被诱办理租金贷”，其次是有关于“青客公寓押金难退”，另外是微博用户对青客公寓诱办租金贷的投诉。
长达3个月的新冠疫情几乎让公寓行业停摆，为了解决现金流问题，客观上使租金贷现象又有些涨势苗头，青客公寓也面临高收低租的运营成本和巨大的资金链压力。睿和智库认为，如果疫情持续，企业在资金、融资方面还没有很多准备，又面临用户断档，不排除将引发个别公司倒闭、行业重新洗牌的情形。
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全网有关蛋壳公寓消息负面占比10%，负面舆论大幅下降，本月负面舆论焦点为“蛋壳公寓已经两个多月拖欠业主租金，甚至采取诱骗套路手段强制业主免租”，其次是有关 “违约扣房租”，另外是微博用户对蛋壳公寓之前负面消息的不满。
数十万成功申请补贴的租客，均在3月2日收到各自租金返还、服务费券、延住签约邀请。看到租客们纷纷“晒单”，蛋壳方面表示倍感欣慰。据不完全统计，全国蛋壳管家共计：协助租客搬家3500次、为租客办理出入证80000张、为租客送出了220万天租金补贴。
来源：蛋壳公寓官微
3月25日，蛋壳公寓披露了2019年全年财报。可以看到，蛋壳公寓（DNK.US）收入71.29亿元，同比增长167%。未来随着多地复工，租房需求不变，加之数字化平台服务，蛋壳公寓的快速增长逻辑依然存在，前景大有可期。
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全网有关相寓的消息负面占比75.5%，舆论焦点为 “相寓涨房租和加收服务费”，其次是有关“相寓疫情哄抬租金”，另外是微博用户对相寓疫情期间加收租金的投诉。
这还没完。3月22日，南京我乐公寓老板失联；杭州房管部门已约谈过青客、巢客、沃客、自如、三彩家等多家长租公寓；深圳湾流突遭解约收楼，有人称刚预交6万房租等平台“暴雷”成维权热点，这是行业野蛮发展的代价，事件发展最终却转嫁的是租客和业主利益，但目前还没有找到解决的根本之道。
长远看，不断向解决“住有所居”问题的方向靠拢的大势不变。无论有多少问题，行业也会快速修正。政府也在努力完善房地产市场购买和租赁领域的制度建设，市场探索也在向规范化、秩序化方向发展，理性回归到价值本源上来。
04 3月公寓大事记
政策：后续取向或有所改变
房地产行业受新冠疫情影响较大，为保证市场平稳运行，各地坚持“房住不炒”定位不变，因城施策。睿和智库认为，3月，调控政策以稳为主。后续房地产政策取向或将有所改变。
供给端：各城市拿地热情不减，十余城跟进政策扶持，以延期缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金为主。
数据来源：睿和智库、公开招拍挂市场信息为准
数据来源：中指研究院
需求端：多地优化人才落户、人才购房、部分三四线城市直接发放购房优惠。
数据来源：中指研究院
睿和智库认为，疫情影响下，针对房地产调控的确应该有所调整，尤其是针对刚需和改善应该出台一定的政策。但根本看，一系列政策只是救企，而不能救市，毕竟最大的问题是企业的资金压力。
在租购并举住房制度加快出台、租赁市场加快培育进程中，我国庞大的住房服务市场将加快激活，建立一个稳定、规范的租房市场，让房地产行业长期健康发展成为众望所归。
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融资端：一重一轻，两条腿走路
虽然有政策东风，行业1%-4%的资金回报率，新签租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降10%，这一系列数字表明，行业寒冷依旧，资本也逐渐冷静。从目前看，回归二房东低买高卖的商业模式，争取资金支持和融资条件放宽，构建低成本融资渠道，是长租公寓企业希望走出盈利困局的第一步。
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综上来看，长租公寓产业存在十大融资方式，包括资产证券化、银行融资、保险资金、股权融资、保理、保险资金、品牌运营、P2P、租金分期、融资租赁、私募基金等。
睿和智库认为，ABS评估整体要看企业主体信用、资产管理和运营能力。企业在发展初期，依靠母公司投资或股权投资迅速扩张，而一旦行业发展有所停滞或减弱，对估值体系进行合理的梳理，针对性的提升盈利和管理能力，就会成为行业长盛和企业长久运营的基石。另外，企业还有资产减重和精细化运营两条路可以走。
企业端：科技赋能，重构行业健康安全管理体系
睿和智库制图
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居危思进才是长远的自救之道，睿和智库认为，行业短期内爆发是不可能的，坚持“长期主义”的核心理念，才能赢得市场。
05 3月公寓热词榜
睿和智库认为，未来五年到十年，新房8-10万亿、二手房10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管管理2-3万亿，中国整个大居住领域将是超过30万亿的大市场，但是目前在流程、标准、用户体验等方面有非常多需要改善的地方。
非标是租赁行业的整体特点，整个租赁产业链还没有形成完整的生态图景。而行业只有形成闭环，效率得到提升的时候才能有价值，发展才能是健康的。转型已经成为业内所有企业的共识。
企业的发展短期看抗风险能力，长期看运营和服务能力。与资管逻辑相适应，长租公寓企业作为租赁市场生态组织者，在产业数字化和智能化过程中，进行标准化、专业化、管家式服务，将链条的核心主体系统性连接起来，多维度产生交互和迭代，继而改变居住服务产业的流程、场景，使之系统化、智能化，才有更多的增量空间。
更长远定力和良性运转的背后，是大居住产业的光明未来。