作者 | 睿和智库 编辑 | 苏建红

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

睿观察

宝洁公司首席运营官罗伯特·麦克唐纳借用一个军事术语来描述这一新的商业世界格局：“这是一个 VUCA （乌卡）的世界。”技术、生产方式、商业模式急剧变化，大机遇、大考验、大风险的VUCA环境中，商办企业也需要进行从适应式战略到愿景式战略、计划式战略，再到涌现式战略的转变。

睿和公开课第十讲

很多年后，当我们徜徉在办公空间里的咖啡厅时，沉浸于美轮美奂的线上直播间体验时，或许会想到这个让商办行业猝不及防的庚子早春。云分享、线上租赁等数字化动作穿梭的背后，新旧思维开始转变，虚拟与现实匆匆碰撞。

面对市场竞争的存量博弈，全球化加速融合，协同创新成为了时代赋予的新命题，也是商办企业转型发展的必然选择。从线上发力，整合不同资源协同发展，找寻到一条适合自己的融合创新发展之路已势在必行。

当我们已经越来越习惯线上消费时，“商办企业的线上交易”对行业而言依然是一个挑战。线上租赁是伪命题还是真靠谱？中海自由办公线上线下会如何搭配？如何1+1大于2？不同战略主导的企业具体应该如何从短期、中期、长期结合？……带着这些不确定的想法，日前，睿和智库邀请中海自由办公OFFICEZIP全国招运总监Sherry Lee来《睿和公开课》做分享。

（以下摘自 《睿和公开课》Sherry Lee视频分享实录）

这次疫情危机，对商办这个重资产行业的影响并不大。但如何扮演好运营者的角色，行业内也远远没有完全正确的标准答案，而百花齐放才是目前这个时期对行业最大的贡献。

01 线上营销：建立链接最重要

约翰·多恩那首诗歌中的“孤岛”已不复存在，在流动的当代社会谁也不能“躲开踏出来的道路”，或 “远离尘嚣”。每个人都像一块小小的泥土，连接成整个陆地。在大陆上，所有的道路都被交错纵横的铁路和高速公路连接起来———没有藏身之处。

由此看来，建立链接是最重要的路径，可以分为三个维度。

与租户的链接

安全感是租户的第一个基本诉求。疫情期间，中海自由办公第一时间编制专业版行动指南，发布健康第一的社区公约，和租户双向沟通，开启OZ护航计划，包括租金贷、云分享、线上洽谈会等保姆式服务，通过线上直播、官微等云端形式送到客户终端，助力租户复工复产。信任关系一旦建立，就会衍生出已有租户扩租、老带新的内生需求。目前，成交客户80%都是这个特点。

与行业的链接

代理行、经纪公司、同行资源都是商办企业重要的合作伙伴。线上直播仅仅是营销活动中的一环，是获取行业流量，进行业务交流，拓宽渠道的新路径，将直播所收获的目标用户留存到自身流量池中，才是重中之重。

比如中海自由办公日前开发全业务系统的云讲盘，可以将公域流量转化为私域流量，以便于招商人员后续跟进。

另外，依托中海商务COOC的全域布局优势，充分对自有持有型物业的空间和经营资源的价值再次挖掘。OFFICEZIP对外独立品牌独立业态经营，对内又纳入COOC的全域商办服务体系，为自有写字楼办公客户提供服务，实现客户的双向孵化培育、相互共享。

与公众的链接

除了物理安全性之外，中海自由办公还携手武志红旗下“看见心理”平台，在全国项目推出OffiCARE暖心关爱计划之OZwellbeing与OZFit@HOME运动计划，给予OZIPer心理关怀，解决大家复工后的心理情绪问题。

另外，中海自由办公品牌还开辟了不少具有传播性和趣味性的直播内容：比如职场美妆、吃播等，让用户感受到内容带来的价值感，从而达到链接用户的目的。

线上营销是品牌营销的战略布局路径，直播则是创新营销的阵地，也是布局长远、整合商业资源的营销渠道。区别于传统办公租期较长，返化速度慢，自由办公品牌成交周期相对灵活。中海自由办公早在2016年开始布局线上业务，经过专业团队的多年研究，现在线上直播、线上讲坛、云租赁、云签约、社群活动等创新动作更加密集。

根植于建立有温度有信任的社交用户生态的目标，建立双向链接，让商办不动产得到更好的管理。中海自由办公追求线上营销的运营哲学，一直在创新和思考，这是个系统化规划的过程。

02 共振解码器：构筑线上线下合作新生态

在技术变革时代，加强线上线下合作，是享受快速时代的解码器。真正执行的过程要先从建立品牌账号矩阵开始。

作为系统化规划营销的运营主体，建立品牌账号矩阵，实现流量分类和精准转化，以账号组的形式来实现营销效果。

账号矩阵有3种常见方式：

1.蓝V＋个人：建议品牌做好蓝V认证，发布带有产品信息的视频，还可以直接跳转到官网，实现销售转化，进而提高品牌权重。

2.向心式：每个账号拥有独立人设，具备完整内容，但是都指向同一品牌。

3.漏斗式：通过开设一个或多个账号做内容吸粉，再用母账号进行转化销售。比如线下很多品牌开通垂直的微信社群，定期分享知识。如果有销售信息转化，都以母账号来进行。这种比较适合体育娱乐、咖啡、餐饮这样的一些品牌。

了解账号矩阵排布，如何做好线上营销的内容成为了关注点。通过产业链的合作方、平台方以及自营团队等创造性发散直播内容，从外在的颜值、播完率、人设等三大方面来运营引流。尤其，90后作为互联网的原住民，在自营团队里十分活跃。他们会通过一些技术手段和制作工具快速出品物料和内容。

经历疫情期间的居家办公后，或许人们更会觉得线下实体办公的难能可贵。

正如社会学家 C.Wright Mills在其经典著作《权力精英》(the power Elite)中所写到的：“现代人类的命运不仅取决于他所出生的家庭以及婚后进入的家庭，还越来越取决于他所在的公司。人生最好的岁月和最快的发展时光都是在公司里度过的。”

到目前为止，只要实体企业组织大量存在，实体商务空间就仍然是主力办公市场。但是经过组织的进化，远程办公科技的迭代，社群思路的改变，会带来更多灵活多元、自由个性的办公需求，甚至不一定只是办公空间，而是可以一起练瑜伽，看电影，玩游戏等一种全新的自由空间。

而中海自由办公是集OFFICEZIP灵活办公、OFFICEPRO精装办公和OFFICEPRE定制办公，与会议中心、商务服务为一体的新办公业态，是中海商业商办业务对于办公新需求的承接和新趋势的捕捉，同时也是我们自身商办运营生态系的一环。

未来，办公租赁不能完全依靠线上平台，线上与线下相结合的交易服务方式，更符合租赁市场的发展要求。由此看来，线上线下不是孤立的，而是协作共振的关系。

03 转变突破口：全域联动的生态共同体

和谐关系的构建就像是一幅展开的地图，它的特征不是闭合的，而是开放创新的，联动的，对现代生活方式、企业发展方式和多种社会网络不断修正。这样构建起来的每一个路径和另外的路径相连，延长到无限个点，以点带面的发散才是商办企业提升竞争力的突破口。

这一次疫情之下，商办企业迎来一次大提速时代，很多品牌开始加快了赋能型组织的步伐。不同企业“不是在宣布线上，就是在线上线下结合的路上。”

短期来看，要以开放心态迎接线上营销的变革，提前布局品牌营销战略规划。中期来看，我们要学会回答三个问题：我是谁？我从哪里来？要到哪里去？经过专业、系统、立体考量后，进行长时间的品牌沉淀。长期来看，要耐得住寂寞，最终实现水到渠成的价值转化。

而在这个过程中，中海自由办公能够随时保持灵敏的市场嗅觉，保持同频节奏，发力线上营销的短期、中期、长期布局，正在路上。

据了解，中海地产已经是国内最大单一业权写字楼发展商和运营商。而从聚焦办公空间到构筑全域生态，中海自由办公认为，这是一次思维的跃迁，也是发展模式的升级。

2020年，OFFICEZIP已经在智能化服务、人文健康、网络安全、生命安全等各个方面积极发力，致力于打造定制办公、精装办公、共享办公、会议中心、咖啡、健身等全域联动的商务生态共同体。

睿和智库也在持续关注北京中海广场OFFICEZIP独栋型项目的更新改造。该项目首创“国潮”办公风格，更深层次的在空间里加入文化元素。这一项目能否获得市场认可，还有待推出之后的检验。

Qustions & Answers

1.是否有必要自建线上平台，用外部的渠道怎么积累客户？

Sherry Lee：我们有两种战略选择。如果全国性网点很广，考虑成本分摊的因素后，可以选择自建线上平台。如果说只有一两个网点，考虑更高效、更节约成本、投入最少、收效更大，就可以使用第三方平台。当然，要学会将流量进行转化。

2.线上和线下有哪些互动？

Sherry Lee：举个简单例子来看，原来开门方式是手机扫码，实现线上场景和线下空间的互动。而在我们新一代的产品里面，线上会有人脸识别功能，门禁门牌可以自动识别人脸进办公室，同时在线打卡，两步换成一步。这就是我们对于线下场景和线上联动的一些探索，不仅仅局限在营销，也在具体的场景。

线上渠道和线下空间相融将会是未来的发展趋势，开放边界，链接更多的人，让专注的价值，成为不可被替代，透过共生的空间去获得可持续的成长性。