转自地产小王子
作者程立
1.
上周末下午，在勾庄房子里装空气源热水器。
有粉丝私信问我：上塘九里快开了，怎么样啊？
说实话，对这个楼盘早有耳闻，但因为一直没有开盘的消息，所以还没去看过，只记得是在仁和这个新兴板块，不贵。
趁着房子里安装师傅在做管道，我准备跑过去瞧瞧。当时和家里人说，估计离这儿（勾庄）不远，10公里左右。
谁知道，我拿出手机一导航，完全出人意料，离我竟然只有4公里，而且不用绕路，一条仁河大道直达。
我看这里与其说是仁和，倒不如说是勾庄北更贴切。这么一个位置关系，让我联想起了三墩和三墩北的位置关系。
三墩建设得差不多了，三墩北开始成为主角。按同样的逻辑，勾庄如果建设得差不多了，勾庄北自然也会起势。
只是两个地方所处的阶段不同，目前勾庄也还在发展的过程中，勾庄北想成为主角还早，但未来的蓝图，其实已经可以着手描绘了。
2.
勾庄北的上塘九里，现在的优势是什么？
便宜！2万以下单价的房子，在杭州真不好找。而且，目前状态下，2万以下的楼盘之间几乎不存在竞争。
需求量太大，供应量太少。
楼市随着大众预期的变化，总是起起伏伏。但我们会发现一个有趣的现象，无论行情好还是坏，有一类楼盘，似乎不太受影响。那就是绝对低价盘。
行情好的时候，绝对低价盘抢的人更多一些，抢不到失望的人更多一些。行情不好的时候，抢的人少一些，失望的人是少了，但买到的人却从来不少。因为这种盘，基本不愁卖。
单价越低、总价越低的盘，就越俏。
与我们一般购房者东挑西拣不同的是，不少勉强够得上买一套小户型的新杭州人，为了在杭州站住脚跟，但凡钱够，就会毫不犹豫的买下一套房子。
不要以为我夸大其词。真的，好多人从来不研究楼盘，只要哪里买得起，就买哪里。对他们来说，只想要一套属于自己的，杭州的房子。
上塘九里这次一次性推出486套房源，对于久摇不中和囊中羞涩的朋友来说，机会来了。
中签率=房源数/报名人数。
上塘九里486多套的巨大推盘量，相当于加大了中签率的分子，在分母不变化的前提下，摆明了会提高你的中签率啊。
这种机会可不要错过了。
3.
一般分析一个楼盘是否值得购买，是否有足够的涨价空间，购买者总会有合理的逻辑。
并不是每条逻辑都一定是正确的。但如果一个楼盘能够寻找出多条不同的逻辑，却又都指向同一个结果，那么恭喜你，这个楼盘涨定了。
之前讲过了，这里到勾庄只有4公里不到，是紧贴城北中心勾庄的第一外溢板块。但你恐怕不知道，这里到城北副中心的万象城直线也只有7公里多。
我们来看一下，城市副中心板块，与相距7-10公里左右的第一外溢板块，在房价上的梯度。
金沙湖大约3.5万左右，到了下沙沿江大约2.5万左右；阿里巴巴附近大约4万左右，到了老余杭大约3万不到一些；临平新城大约2.8万左右，到了东湖板块则大约2万左右。
一折算发现，这些副城中心向外出去7-10公里范围内，房价差不多相当于打七折。
目前，城北副中心附近万科杭宸二手房价格大约在3.4万左右，按上面七折推理，上塘九里这里的价格，理论上应该有2.3万元左右。
对比目前上塘九里售价在1.9万左右，还是精装的价格。一换算，今后至少会有20%左右的涨幅。这是今后房价能上涨的第一条逻辑。
如果以武林广场为中心，画一个半径17公里左右的圈，上塘九里就刚好是这个圈上的价格洼地。
而偏偏这里的交通又是最便利的之一。
沿着上塘高架一路往北，转博园路至仁和大道就到了，同样的距离，通勤时间感更短。
距离城市中心差不多距离的区块，最终房价都将扁平化。这是今后房价能上涨的第二条逻辑。
第三条涨价的逻辑是，越是低价的楼盘，今后涨幅越大。原因有三。
第一是起步低，所以哪怕涨的比例多一点，涨得绝对值其实并不高。譬如1万涨到2万，涨了100%，但只涨了1万。若3万起步，同样只涨1万，涨到4万，涨幅只有33.33%。
第二是低价的楼盘购买力的基数最大，造成需求远大于供给，永远不愁卖。
第三是低价的楼盘往往处于板块开发的初期，会经历整个板块由农村变城市的质变过程。而这个过程伴随的就是房价的最大涨幅。
之前的崇贤、下沙、闲林都有过相似的经历。今天的仁和正是昨天的崇贤、下沙和闲林。
有人会问，这里有没有价格倒挂？
我告诉你，有，但是不大，周边旧的二手房也就在2万出头。但这样的二手房并没有太大的参考价值。因为这里是新开启的板块。你以前有听说过仁和这个板块有什么楼盘吗？基本没有。
因此，今后上塘九里到了二手市场，价格上很容易与周边老的二手房拉开显现的差距。这也就是我们平时说的，全新板块中高品质楼盘的入住将会重新定义整个板块的价格体系。第四条会涨价的逻辑也就有了。
如此多的逻辑指向同一个会涨价的结果，我都帮你分析透了，剩下的结论，你自己下吧。
4.
上塘九里附近规划了杭德轻轨，已经签约。今年年底前要开工，将于2022年开通。神奇的是，上塘九里这一段轻轨竟然是在地下的。要知道走地下的造价是走地上的三倍。
大家有没有GET到什么？杭临轻轨，临安区内是走地下的。地铁1号线，中途有一段地上，到了临平城区内，又走到了地下。
这说明，如果政府觉得这里是城区，才会考虑花大价钱走地下。这也就是说，上塘九里这一带今后一定是完完全全的城区。
万象城往北两站就是地铁10号线终点站新兴路站。同时也是杭德城际的起点，上塘九里则在城际的第二站附近云会站边上。
楼盘距离地铁站到底有多近目前还没有官方的数据。但是如果我们把地图与官方发布的杭德轻轨规划图重叠后，会发现云会站与上塘九里楼盘的距离只有400多米。
这就意味着，今后从小区出发，可能只要走400米，坐三站轨道交通（一站地下轻轨，两站地铁10号线），就到了城北副中心的万象城。基本接近无缝连接了。
5.
上塘九里的大户型超有特点。
我第一次看到120方左右的“4+X”户型。南面的儿童房外面间有个狭长的空间，算一个单独的房间，但却能够有各种拓展的功能，我称之为“X”。
直接敲掉隔墙，合二为一，你可以把儿童房做的宽敞一些。
放上小书桌，再配个电脑，这里可以是孩子今后专用的书房。
这道隔墙不是承重墙，如果需要，可以把隔墙变化一下位置，让房间变得再小一点，整个做成一个榻榻米，外间变大一点，可以做个儿童玩具房。
如果家里杂物比较多，又舍不得断离舍，那么这里就做个家庭储物间吧。
或者你还有更多的想法，可以身体力行。但要提醒大家的是，这一块的改造要交房后业主们自行改动了。
如果有能力，尽量买大一点的房子，一步到位，这是我给大家的一个建议。
三成首付的机会每户家庭都只有一次，从长期看房子又是越来越贵。今后小房子置换成大房子，你不仅要承担面积增加带来的成本，还要承担三成首付变六成首付带来的额外的三成首付款。
如果你没有足够的信心，让自己的收入能跑得赢房价，大体上一步到位，在相对低价的时候买入大户型是最好的选择。
有时候咬咬牙，先吃两年土，后面的日子应该会越过越好。
6.
上塘九里这次首开1#—5#、14#、15#、17#，共8幢楼。
其中1#—5#为小高层，总高11层，14#、15#、17#为高层，总高18-20层。具体的户型分布见下图。
尽管仁河大道在修路，通行不算很顺畅，但去售楼处看房子的客户还是络绎不绝。
售楼处开放的第一天，竟然有400多组到访的客户，也真是大大出乎了开发商自己的意料。
公示很快就会来，有兴趣的朋友届时可以搜索添加官微“广宇杭州区域”，也可以通过留言第一条电话咨询。
在杭州限购范围内，“1”字打头的房子，卖一套少一套，祝大家好运。