转自真叫卢俊
深圳在2019年的下半年，出现了神一般的行情
经过8月18日社会主义示范区的公布、11月11日的豪宅税取消，深圳全市的均价逐月上涨
根据最新的冰山指数，深圳房价从年初的5.1万涨到了12月的5.7万，而上海的二手房均价是5.2万，北京二手房均价是5.4万
深圳目前的房价已经分别比上海贵了9.6%，比北京贵了5.5%，经过前一轮的暴涨，深圳的房价已处于顶部位置
珠三角是个好地方，可惜深圳和广州都太贵了而且门槛也比较高，那么，有没有其他未来有涨幅且入手门槛相对较低的城市呢
当然，只要仔细找，还是有的，答案藏在粤港澳的房价地图中
第一阶梯：只能是深圳，香港，澳门；
第二阶梯：广州、珠海；
第三阶梯：东莞、佛山、惠州；
第四阶梯：肇庆、江门
那么，在前两个优质梯队中，目前值得关注、价差很大、适合普通人的城市，就只有一个
珠 海
01
珠海不仅能承接来自深圳和广州的能级和房价转移，更关键的是，珠海还能接受来自澳门和香港的辐射
珠海，是全国唯一一个与港澳海陆相连的城市
因为澳门实在太小了，只有30平方公里，是香港是1106平方公里的3%，是横琴是106平方公里的28%，是珠海是1711平方公里1.7%
澳门想要发展，一定要借力，唯一的突破口就一定是珠海
不管是香港还是澳门，由于土地面积不大，但人口众多，导致房价出现了畸形
珠海一手住宅均价为21184元/㎡，澳门平均楼价$106819/㎡，香港平均楼价为$13561/平方英尺，即便算上货币汇率，澳门、香港与珠海之间两地房价至少存在5-9倍的差价
珠海目前的房价，对于他们而言，可能便宜的有点不可思议
我们在调研的时候，发现横琴很多楼盘都聚集着大量的来自港澳的置业客户，组成了一个个看房团，在珠海大量的置业，这种购买力其实是相当惊人的
这种购买力上的降维打击，也帮助珠海进行大量的去化，不断夯实着珠海的房价
珠海人均收入高，住宅规划用地小，政府卖地比较节制，地理区位优越，这几大因素导致珠海整个房价将一直维持在比较稳定的价位
同时，为什么珠海最近几年GDP增速这么快，很大的原因在于珠海的引才计划
珠海是全国率先发出“抢人大战的城市”
2018年，珠海发布“英才计划”，其力度之大、奖励之高、覆盖面之广对标珠三角乃至全国都鲜有比肩者，被誉为珠三角最优人才新政
同时，珠海在税收优惠、创业资助、子女入学服务等方面都有政策支持，助力珠海打造国际高端人才集聚区
正可谓，三十年河东、四十年河西。珠江西岸，特别是珠海，将进入发展快车道
珠海的城市地位，将得到大幅提升，成为粤港澳大湾区“三足鼎立”的局面中，实力毫不逊色的“一足”
02
当然，珠海的版块也非常多，香洲、金湾、斗门、南湾、横琴等大片区内，还有非常多的小片区，应该如何选择
我们的建议是，请大家优先考虑两个片区：
一个是能级最高的横琴
另一个是产业最好的唐家湾
我们先来聊聊横琴，这个全国最特殊的地方
人民日报在去年年底的时候，曾发文点评，这是全国唯一的“一岛两制”试验区，扩大了澳门的发展空间
毫不夸张的说，珠海横琴承载的就是澳门的未来，乃至是粤港澳大湾区西翼的未来
源源不断的港澳元素，正在加速注入这座106平方公里的小岛
去年的12月20日，是澳门回归20周年，高层强调，当前特别要做好珠澳合作开发横琴这篇文章，为澳门长远发展开辟广阔空间、注入新动力
如果说珠海是粤港澳的桥头堡，那这个堡垒的塔尖肯定就是落在了横琴
来源：公众号“国民经略”
大家可以看一下目前整个各大湾区的三大自贸区，前海、南沙和横琴前海南沙和横琴，如果我们再来细细研读的话，我们会发现横琴的所有深度合作，所有的定位，一共4条，全部与澳门有关
横琴是真正意义上的珠海的“当红炸子鸡”
横琴的价值还有一点，就是真正意义上的稀缺性，横琴对于每一块土地的出让，都有着最高标准的要求
为了大力发展金融产业和总部经济，甚至在前期土地进行招拍挂和后期拿预售证的时候，都进行了种种不可思议的限制要求
来源：2017年横琴某地块土拍时的要求说明
横琴如此珍惜土地，这么做最根本的原因就是
因为横琴岛虽然大，但真正可用来居住或是办公的真的是少之又少，只有20%的土地被定性为住宅用地，换句话说
70年产权性质的住宅，在横琴岛真的很稀缺
而稀缺性，才是城市房产最大的价值
03
还有个重点版块想要跟大家聊下，就是即将成为珠海的新贵富人区及产业集中区的
唐家湾版块
唐家湾的价值来自于珠海内生价值，而不是其他城市的溢出
唐家湾版块是政府全新规划的区域，整个版块是没有城中村的负担的，换句话说，区域不仅很容易起势，而且整个起势的时间会很快
版块要发展，产业要先行
对于唐家湾来说，整个导入的产业是非常好的，有大量的高科技产业，ABB国家机器人、YY、魅族、罗西尼等知名企业，这将同步带来大量的高收入人群，这些都是未来实实在在的居住人口
我们来看个小细节
根据前程无忧网站招聘，唐家湾1月13日至今共发布20页招聘启事，其中工程类、电器类、IT类占60%以上
也正是因为有实实在在的产业导入，所以唐家湾版块的人口导入已经十分明显，新增人口尤其是年轻人非常多
唐家湾区域的价值正越来越被夯实
目前唐家湾区域租金3房在3000元左右，而在去年，整体的租金差不多在2000多元
还有一点很重要，就是关于交通能级的跃升
珠海北站的TOD，两条通道（深珠、深中）在唐家湾产业升级、人口增长的基础上将持续发酵地块价值
2018年年底，深珠通道已经正式获批了，一旦开建，直接将深珠的前海与珠海北部相连，第一站，就是唐家湾
在深珠城轨的东端，深圳的房价达到了12万每平，而在城轨的西端，差不多才2.3万-3万，这就是实实在在价差的存在
随着深珠城轨的建设及开通，整个版块房价上涨的逻辑将变得越来越清晰
到了现在这个时刻，珠海，或许已经到了最佳的入手时刻
文章来源: https://twgreatdaily.com/zh-hans/C_1eqnAB3uTiws8K1cOQ.html