转自真叫卢俊
自从新冠疫情来袭，我们早就对接下来的楼市有了初步判断。“2月是传统的淡季，这下应该要更淡一些了吧”。
而就在早上拿到上海2月新房成交数据的那一刻，真的是要惊呼OMG。
大家可以猜一下2月的淡季到底有多淡？
数据来源：克而瑞
你没看错！上海2月新房成交套数跌破了千套还不止，最终29天总计网签成交695套。我一口气查询了克而瑞自2006年至今每一个月的成交，695套成为了近十四年上海新房成交套数的历史新低。
01
鼠年元月楼市惨淡的原因
由于疫情引发的一系列连锁反应，和往常的淡季并不能简单的画上等号。
首先，我们把目标转向了供应这一环，由于疫情影响，2020年2月的新房供应为零。无新增房源供应，同样也是2006年至今，14年内的首次。
疫情来袭，房地产行业陷入“被动”。
售楼处被迫关闭，线下销售基本暂停。上海楼市冻住了！这进一步增加了房企项目去化和回款难度。
于是，部分开发商会通过以价换量的措施提升短期销量。疫情下，像房地产这种高负债、需要资金快速周转的行业，即便采取了紧急措施，开通了线上售楼处。
然而购房需求主动或被动释放动力减弱，房地产市场交易规模短期将出现回落，一季度的市场将呈现出更多的规模下行态势。就像我们此前预计的那样，2020年的小阳春就不要再谈了。
02
疫情的缓解对于楼市的促进作用慢慢在显现
2月的上半月，大家几乎都在居家办公。除了天天关心官方公布的疫情新增病例数据之外，阿飞同样留意着新房市场成交的变化。
于是，我们真有好房也已“周度”（比月度监测更细致）这样一个维度来观察上海新房市场的变化。因为，我们心里其实都有这样一个观点，上海楼市何时复苏与疫情好转休戚相关。
数据来源：克而瑞
数据显示，2月的第一周，楼市进入冰冻期，2/3-2/9仅仅成交29套。交易中心客户少的可怜。
而到第二周陆陆续续开始复工，成交157套。再到2月的三、四两周开始慢慢恢复。目前单周新房的网签成交面积在30000平米左右。逐渐接近了1月春节前第三周的38000㎡。
03
2月新房整体均价不降反升，哪些楼盘在支撑着上海楼市
最新出炉的2月新房成交均价为：60433元/平米。
数据来源：克而瑞
熟悉上海房价的朋友一定了解，上海新房的整体房价这些年，尤其是这四年来，一直是一个稳中有升的态势，2017年始终离5万差口气，而18-19年跨过了5万，但是始终徘徊在5万5上下，但在2018年的10月和12月突破过6万。
数据来源：克而瑞
而根据克而瑞提供的数据来看，2020年的2月是上海新房历史上第三次月度破6万。
一直都说先有量，再有价格。2月成交如此差，为何还能撑起这6万的房价。
按照2月成交套数多少进行排序后，TOP5的楼盘分别是：
瑞虹新城
万科天空之城
静安府
万科青藤公园
锦绣里
数据来源：克而瑞
这五个网红项目之中，瑞虹新城八期均价超过了11.4万，锦绣里的均价接近了11万，静安府接近9.5万。前五中的另外两个项目万科天空之城和万科青藤公园同样针对改善用户，所以整体拉高了月度均价。
由于数据是网签数据，有人就会提出争议，比如瑞虹八期据说去年12月开盘就“清盘”了。网签数据只是延后了而已，从而拉高了2月整体均价。但其实某些刚需低价盘同样会存在这个问题。
于是，我们又查询了另外2个上海新房史上均价最高的2个月份的成交套数，都有4000套/月以上的成交，所以并不能说明因为高价盘在成交较低的月份集中网签而带高了月度均价。
04
2月的695套成交能给予我们哪些买房启示
从这次疫情里，我们发现了不少买房的新思潮。而2月的这份成交数据就可以给我们开拓一些新思路。
我们通过小区的规模对这些成交小区进行细分，发现了一些有趣的现象。
而说到小区规模，主要分成了“小型社区”、“中型社区”、“大型社区”、“超大社区”。
区分社区大小规模的主要通过小区的总建面来进行区分。
2月的695套之中，中型社区的占比达到58%，接近六成。
同样的我们还对去年2019年一整年的新房小区规模占比情况做了统计。发现2月成交的小区规模上，中型社区占比高了6个百分比，而大型社区则降了8个百分比。
于是，我们先来聊下目前市场的中型社区。从这些样本小区中，我们基本可以发现中型小区的总建面范围在5万—15万之间。
为何中型小区如此走俏，一方面和供应有关；另一方面，“小区规模适中才最好”，因为兼具了小的安静和大的规模的特点，规模太小，可能造成人气不足，而规模超大，人太多要造成拥挤。尤其这次疫情过后，也都喜欢自家小区幽静一些更好。
而中型小区兼具了两者的优点。
当然也不能完完全全的代表小型社区、大型社区和超大社区就无人问津。
比如小型社区，样本案例给了我们答案。小型社区总建面积在5万以下，麻雀虽小五脏俱全，看好小型社区的要求的就是居住的舒适度。
和总建面相匹配的还有一个指标，超低容积率，基本都在1.5以下。业主买它就是图它一个幽静，惬意和自然。
大型社区总建面基本在15—30万之间，卖的比较好的包括静安府、公元2040、东亚威尼斯公馆。
超大社区的特点是有多个分期，但是单个分期相对独立。多个分期的总的体量甚至达到60万至100万。
05
要是没有这场疫情，原本2020年楼市真的会挺好
疫情确实打乱了市场整体的步调，但我们结合2020年头两月的成交数据来看，如果没有这次疫情，2020年的开头是非常好的。
2020年的1月和前几年不同，春节提前了。于是，第一周“日光”6盘。我们就和大家聊过，“刚开年的上海楼市，成交是真的有点猛！”
我们通过历史成交数据发现，1月份的4157套，差不多仅仅用了3周时间完成的。而由于疫情的关系，2月的成交量跌到了历史谷底。
数据来源：克而瑞
而目前，随着疫情的逐渐好转、稳定，交易量也正在逐步慢慢复苏。短期内来可能依旧看会影响购房者的信心和预期。
开发商不会调整加推计划，后期会根据疫情发展做相应的调整。
但疫情只会带来短时间的停滞，只是将大量需求延后，而随着疫情的好转到结束。
2020年的小阳春，可能就真的保不住了，而真正属于2020年的第一波高峰很有可能随着疫情结束推迟到二季度的4月或者5月。
而后期房价的涨跌，主要来自整体市场的反馈。3月会是2020年关键的，承上启下的一个月份。随着疫情的进程，楼市的每一环都会默默的发生改变。而到下个月，我们继续和大家一起讨论新房数据的时候，相信一切都会更加明朗。
疫情的逐渐好转到结束，购房的趋势也已经完完全全的颠覆了原先的看法。评论区留言说说你对上海楼市未来的看法。
希望疫情早些过去，美好生活慢慢归来！
以上为正文，来自房产数据分析师阿飞