央企，中央管理企业，在关系国家安全和国民经济命脉的主要行业和关键领域占据支配地位，是国民经济的重要支柱。出身显赫，能量庞大。
在央企眼中，扬州是一个什么样的城市？发展前景如何？央企看好扬州哪些区域？
今天，我拿到一份某央企对扬州的城市调研报告，61页PPT，揭秘央企眼中的扬州是什么样？
（2018年的报告，本文节选其中部分内容；部分数据有些陈旧，不过不妨碍主题理解，对我们当下的市场分析、置业抉择仍有指导意义）
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扬州城市发展背景
扬州的经济圈地位
扬州抢抓江苏全省发展的战略机遇，积极融入南京都市圈。顺应以城市群为主体形态推进城市化的大趋势，利用南京特大城市带动作用，推进宁镇扬一体化发展。
宁镇扬同城化是江苏省首个区域同城化发展规划
宁镇扬同城化范围是南京、镇江、扬州三市全域，面积1.7万平方公里，范围内有南京、镇江、扬州3个地级市（17个市辖区），高邮、仪征、丹阳、扬中、句容5个县级市、宝应1个县。
扬州距离南京100km，车程不到两个小时，动车50分钟。
国家发布《长江三角洲城市群发展规划》
根据规划，国家把长三角城市位“一核五圈四带”，其实一核为上海，五
大都市圈为南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波。其中南京都市圈包括南京、
镇江、扬州三市。
宁镇扬一体化对于扬州这个城市来说是大战略、大机遇。
宁镇扬大都市区总体空间格局
宁镇扬一体化的背后是江苏另一个“雄心”——扬子江城市群的建设。宁镇扬一体化的加速事实上是江苏区域发展的一个重要战略。
在此前江苏城市群的发展中，讨论最多的是宁镇扬泰城市群、苏锡常通城市群与江苏北部地区的徐淮盐连宿城市群——这三大城市群，在经济地理上共同构成江苏发展的“黄金三角”关系。
江苏省委书记李强在全省推动长江经济带发展工作座谈会上指出，正在谋划把长江沿江城市作为一个大的板块，打造扬子江城市群，促进沿江地区发展能级的整体提升，使之成为未来江苏几个城市协同发展最主要的增长极。宁镇扬正是扬子江城市群的一个重要组成部分。
宁镇扬三座城市空间距离很近，而且高速路网发达，三城间的交通往来非常便捷。如果再加大力度推进轨道交通建设，就可以真正达成同城化的理想状态。
扬州区位及对外交通格局
扬州，地处江苏省中部，长江与京杭大运河交汇处，是首批国家历史文化名城，是江苏长江经济带重要组成部分，是南京都市圈重要城市和长三角城市群城市，国家重点工程南水北调东线水源地。
扬州市地处江苏省中部，位于长江北岸、江淮平原南端。
扬州市，下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮市、仪征2个县级市。全市共有62个镇、4个乡和17个街道
全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积2310平方公里。全市总人口459万，其中市辖区人口240万人，市辖区非农业人口170万。
楼市扬 州
扬州的对外交通主要有公路、铁路、水运、航空等方式。“十三五”时期扬州交通将迈入高速和快速建设时代，推进连淮扬镇高铁及东部综合交通枢纽、城市南部快速通道等重大基础设施建设。
铁路：扬州主要构建四横两纵一联铁路网，四横为宁启铁路、北沿江高速铁路、沪泰宁铁路、三洋铁路，两纵为连淮扬镇铁路、扬马城际铁路，一联为宁扬城际铁路(宁扬高城际铁路)。
高速公路：京沪高速公路、宁通高速公路、扬溧高速公路、启扬高速
航空：扬州泰州国际机场、高邮机场
扬州城市规划
扬州的城市性质定位为：国家历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市。扬州的城市发展方向为“东西聚合、南拓北优”。
扬州的空间结构形态，以廖家沟、夹江、仪扬河等区域性水系为生态隔离廊道，合理划分城市组团。
楼 市 扬 州
1、以文昌路公共中心轴、瘦西湖-古城-古运河文化轴、江都南北发展轴为纽带联系各个分区，构成“两廊三轴五区”的整体空间，形成绿水楔入、有机分隔的组团式城市形态;
“两廊三轴五区”规划示意图
2、“东西聚合、南拓北优，构建“一带一轴”城镇体系”;形成“一带四区”的历史文化资源保护框架。
“一带四区”历史文化资源保护框架
地铁规划
扬州都市区轨道交通线网规划了7条线路，其中5条主城轨道，2条都市区快轨线，线网总长约213公里，线网密度0.22公里/平方公里，其中主城轨道总长为151公里，线网密度0.36公里/平方公里。
概况及进程
《扬州市城市轨道交通线网规划》范围为扬州市中心城区，也就是扬溧高速、启扬高速、京沪高速、长江及夹江围合的范围，总面积640平方公里，考虑到轨道交通建设的长期性与系统性，规划将“一体两翼”都市区作为研究范围。
规划年限分两段
远期为2020年，远景为2030年及以后。中心城区线网重点面向远期和远景，都市区整体线网方案的架构重点面向远景。
未来建设1号线、2号线和5号线这3条轨道线纳入先期建设初步规划，这3条远期中心城区轨道交通线路，线网总长92km，线网密度0.22公里/平方公里。具体开建时间及建成时间暂未明确。
扬州十三五工作目标：
加快《扬州市城市轨道交通建设规划（2016-2022）》报批工作，力争开工建设扬州城市轨道交通1号线，推进2号线一期工程、5号线一期工程前期工作。
1号线：蔡家桥站—江都火车站，贯穿东西向客流走廊，联系火车站、老城区、江都区，接入江都火车站，长度约3lkm。
2号线：城北物流园站——新城镇，联系城北、广陵产业园、临港以及南部副中心等城市主要节点，长度约41km；
5号线：蒋王站——竹西公园，联系城北、老城休闲娱乐中心、汤汪一文峰和汊河等主要节点，长度约20km。
扬州城市职能
扬州城市的主要职能是具有传统特色的风景旅游城市，以电子、装备制造、新材料、新能源为主的先进制造业基地，以人文、生态、精致、宜居为特色的古代文化与现代文明交相辉映的名城。
2
扬州城市宏观经济
人均GDP与房地产发展关系：房地产市场由平稳发展期向理论减缓发展期逐步过渡。
（楼市扬州备注：2017年扬州市GDP为5064.92亿元；2018年扬州GDP为5466.17亿元；2018年扬州人均GDP超12万元。）
本图非报告原文，由楼市扬州添加；图片来源见水印
固定资产及开发投资：扬州GDP总量及人均GDP在江苏省13个地级市中处于中等水平。
本图非报告原文，由楼市扬州添加；图片来源见水印
固定资产及开发投资
（截至2018年初）扬州房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。
（楼市扬州备注：2017年，扬州全市完成固定资产投资3690.09亿元，其中房地产投资443.58亿元。）
产业结构
扬州产业结构中第二产业占了较大的比重，随着未来固定资产向第三产业倾斜，第三产业在经济结构中的比重将逐步提升，这也在近年的产业占比趋势中可以得到印证。
楼 市 扬 州
1、扬州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显；
2、扬州仍以第二产业为主，处于第二产业为主向第三产业为主转变的过渡时期；
3、2016年，二产占比已低于5成，扬州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升；
4、扬州近几年大力发展第三产业，第三产业比重在逐年加大，这也标志着金融保险、房地产和教育等第三产业在扬州将呈现较快增长。
居民收入
扬州市人均可支配收入基本呈逐年上涨趋势，城镇、农村居民人均可支配收入总体平稳增长；居民购买能力增强，消费潜力较大。
人口情况
扬州整体人口较为稳定，市区人口230万+，城市人口的提升依靠扬州整体城镇化的发展。
扬州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段。
本图非报告原文，由楼市扬州添加；图片来源见水印
小结
经济指标
扬州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场向减缓发展期逐步过渡 。
产业状况
扬州以第二产业为支柱产业的特征明显；投资方向已向三产倾斜，其比重将逐步提升。
房地产投资
扬州房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。
人口& 收入
扬州的城市外向性不强，人口处于缓慢增长阶段；人均可支配收入平稳增长，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。
楼 市 扬 州
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扬州房地产市场
扬州在全国市场占位
与其他城市相比，扬州城市的能级决定了城市整体房地产市场容量相对有限。
楼 市 扬 州
扬州房地产投资前景分析
（楼市扬州备注：2017年-2019年扬州及全国房地产市场变化较大，原报告中该部分论点具有时效性，需结合当下实际谨慎看待）
与扬州的经济地位相比，受限于三线城市的城市地位以及城市本身的容量问题，在2014年至2017年中国城市投资前景排行榜中名次相对靠后。
黑河—腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%的人口，集中了发展前景2强城市，“孔雀东南飞”是中国区域经济、房地产开发的客观现象，受到了地理环境因素的重大影响；沿海、沿江T字型发展轴线是中国对外开放的中心，也是中国经济发展的黄金轴线，更是中国房地产发展的生命线。
城市进入可行性初步结论
扬州自身区位条件具有相当的优势，随着扬州市城市建设步伐的加快,近年来扬州的房地产业也获得到了迅猛发展，但位处苏中地区，发展驱动力及政策倾斜性始终不及苏南城市，市场关注度略显不足；
其经济体量在江苏这样一个经济强省内也颇具竞争力，人口基数支撑充足，购买力提升空间较大，城市可拓展潜力总体看好。
2016年10月，二线城市限购政策陆续出台后。开发商转战优质三线城市，扬州地价出现明显上涨，美的、中梁、红豆等房企相继进入扬州。
在全国房地产开发十强企业中，目前已有万科、绿地、华润、恒大、金地、中海等房企进驻，融创、碧桂园2017年初进驻，建设项目主要分布于主城的邗江区。
扬州房地产市场品牌房企入驻率高，并且逐渐在市场形成口碑，品牌效应逐年提升。
东区：
随着江广融合地带的发展、高铁站的动工，东区发展潜力空间比较大。
楼 市 扬 州
西区：
西区一直是购房者热衷的区域，虽然没有老城区商业繁华，但大大小小的商业足以满足居民的生活需求。加之未来地铁的规划，发展空间大。
南区：
南区主要属于经济开发区，品牌开发商的进驻和楼盘多样性为南区发展打下基础，工业区大量的外地员工有置业安家的需求。
楼 市 扬 州
北区：
北区有瘦西湖及蜀冈风景区，环境优美，天然的养生之地。北区主打生态旅游，商业不是很多，但东北区有北区大润发，西北区有万科自带的大型商业，弥补了一部分空缺；瘦西湖隧道的开通让北区出行的居民便利很多。
扬州六个板块分布在以老城区板块为核心、向周边西北放射性扩散布局，房价分布也以这两个区为最高位向外围递进式消弱。
板块横向对比分析
老城区：城市核心区，土地稀缺，房源稀少，配套齐全，住宅均价是各区中最高的。
东区：距离主城区最近的一块区域，地理人文条件优越，广陵新城的开发带动了区域内商业配套的发展，主要以京杭之心一片为主，住宅供需旺盛。
西区：房产开发热点区，区域内京华城商圈辐射，汽车站、火车站等交通便利，同时未来有地铁规划，区域内多个楼盘云集，是目前扬州市较为优质的板块，成交均价仅次于老城区。
南区：距离主城区较远，是扬州面向西南的门户区域，由于宁镇扬发展的契合点，区域内产业经济做为支撑，区域潜在土地供应量较多，该区域目前发展还在进行中，房价较其他区域较低。
北区：区域西邻瘦西湖风景区，区域内环境优美，是天然的养生之地，主打生态旅游，商业配套较少，区域住宅多以别墅洋房为主。
在综合了市场需求量、成交活跃度及规划发展潜力三方面的综合考量评测之后，东区和西区这两个板块应值得重点探究。
重点板块研究——东区
楼 市 扬 州
东区土地市场相对活跃。土地市场作为房地产一级开发阶段，是今后二级土地转让、三级房屋买卖市场的基础，因此板块未来可持续性无碍。
东区的置业特点多倾向于120平以下的首置首改，改善型产品在160平以内均有较明显的成交优势；2015年后，总价段有向高区转移的趋势。
东区是距离主城最近的区域，扬州市行政中心，且自然资源较好。
机会点分析：板块内优势区位的高端项目数量不多，而这类项目的去化流速尚可，证明板块在接纳周边两个高端外溢需求同时，自身也具备相当的溢价能力。好地段、高溢价能力产品具备成交优势。
（广陵新城实景；图片非报告原文，由楼市扬州添加）
小结：
楼 市 扬 州
板块发展可持续性：东区板块土地成交相对活跃，未来项目上市量充足，随着江广融合地带的发展、高铁站的建设，东区发展潜力空间比较大。
价格提升空间：板块具有较为优势地理条件，随着广陵新城的建设，将会为区域内引入一定客群。
产品价值提升空间：刚需面积段产品还是具有较为明显的优势，但总价耐受程度正在向高区转移。
重点板块研究——西区
西区一直以来都是扬州热点板块。商业配套成熟，居住氛围好是板块的的优势所在，但未来发展可持续性较东区板块较弱。
西区楼市供求旺盛，以刚需、刚改为主，相对来说，无论是面积段还是总价段的产品市场接受度都更高。
西区发展成熟、配套丰富，是最受购房者追捧的区域，现有商业足以满足居民的生活需求，加之未来地铁的规划，发展空间大。
机会点分析：板块内项目较多，且产品较为成熟，区域发展目前趋于完善，产品面集结在100-140平首次改善产品，产品价格接受度较高，在此立项的优势即是利于塑造品牌及打造品质项目。
（西区明月湖实景；图片非报告原文，由楼市扬州添加）
小结：
板块发展可持续性：西区目前开发完善，配套齐全，但土地供求量不多，未来发展可持续性不足。（楼市扬州备注：这一段指的是明月湖周边的传统西区，目前西区北拓，西区概念扩容，整体发展格局已经生变）
价格提升空间：板块项目的流速同比周边区域有明显优势，完善的配套建设使得区域为目前全市的置业首选区域，板块内需求量依旧存在，因此价格提升空间相对较大。
产品价值提升空间：改善面积段及中高价段的产品销售情况较好，未来地铁建设将进一步提升区域价值，从板块成交总价的分布来看，中高端产品不乏购买力，而板块特征决定产品没有必要再向小面积刚需产品延伸。
未来竞争性分析：西区一直是购房者热衷的区域，虽然没有老城区商业繁华，但大大小小的商业足以满足居民的生活需求。目前区域内在售项目待上市的未开发量较多，竞争多来自板块内品质楼盘之间的较量。