作者 | 司丹 编辑 | Wisdom来源 | 地产资管网（ID：thefutureX）

郭公庄·共享际把位于北京南城的一处废弃购物中心，打造成商、住、办混合业态为一体的社交复合型空间。

共享际其实一直在构筑一种特定的“能量场”，虽然其每个空间都有不同的特色，但“能量场”是相似的。这种“能量场”和运营有关系、和社群有关系、也与周边大环境密切相关。在国贸或者前门，我们以为这种“能量场”是大环境、社群、运营共同构建的。

而在郭公庄，我们看到了脱离大环境之后的“能量场”依然存在。这是共享际团队运营能力的一种表现。或者说是聚集起特定的社群，抵消了大环境的不良影响。这意味着，共享际获得了可以脱离区位支持，构建与城市核心区位相同社群能力的空间。

比如国贸区域的空间价值是8，共享际通过“能量场”的构筑，能够形成10的社群价值。在郭公庄，共享际通过“能量场”的复制，最终获得了8的社群价值，而原本空间价值只有2。这种提升，不但是对周边区域的赋能，也会让共享际获得更大的收益和发展空间。

项目虽然位于北京南四环外，周边大量地块还在开发建设中，附近有总部基地这样的综合性园区分流客群，但是依然经营良好，各业态出租率均达到85%以上。如此偏僻的地方，出租率为何如此之高？睿和智库带大家一探究竟。

项目特点

项目优势

1. 复合业态经营，在附近总部基地及和湾流、乐乎等长租公寓的夹缝里求生存。

2. 优质的社群经营，共享际为会员定制深度参与高粘度的社群活动。

3. 项目选择紧挨地铁和公交枢纽的位置。

项目劣势

1.建筑外部绿植较少，从建筑外面走过去，体验感和室内相差较远。

2.公寓部分，LOFT的楼梯台阶过窄。

项目基本信息

项目名称：郭公庄·共享际

地理位置：北京市丰台区郭公庄中介20号院4号楼C座

建筑面积：建筑总面积25000平米

开业时间：2019 年 3 月

运营公司和物业所有者

运营公司：优享天空(北京)科技服务有限公司

物业所有者：郭公庄投资开发有限公司

所处地区情况

· 大区位

项目位于北京市西南郊，四环外，五环里。南城无论在经济发展、收入水平、社会结构和基础设施等方面，都与其他区域存在差距。北京相声里素有“宁要城北一张床，不要城南一间房”的戏文。

2018年北京市出台《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》，使南城迎来新的发展机遇，南部也成为京津冀重要的交通节点，受限于北京土地资源的缺少以及城市内其它城区发展的局限性，南城可能会肩负起北京未来数十年发展的重任。

· 小区位

项目周边有房天下和中国指数研究院等办公空间，基础设施发展缓慢，生活配套设施不完善，共享际的出现填补了这部分的空白。随着政策的完善与发展，随着周边建设的完成，生活条件也会逐步改善。而有了共享际这样的刺激因素存在，加速了区域发展。

项目获取方式

长租

项目历史及更新过程

项目改造前身为长期闲置的大型批发商场。改造从2018年2月到2018年10月，过程历经8个月。

原建筑顶楼封闭，存在照明不亮的问题。先将部分楼体打通，做了大规模的挑空设计，让光线投到底层，并将每层的中间部分做成“浮游之岛”。

项目体量

项目建筑总面积25000平方米，其中生活40%，办公30%，商业娱乐20%，未知10%是社群活动和会员互动的化学反应。

产品详情

项目共6层，一二层架空结构为公交枢纽。两层挑空使其看起来像一座架在交通枢纽上的空中城堡。

三至五层，每层同时拥有公寓、办公、商业多场景空间，五层、六层为公寓和巨幕电影院。

· 办公区

这里提供600多个办公工位满足多种定制化办公需求，和360°全景会议室，比写字楼更舒适比传统联合办公更有趣。

· 生活区

公寓部分有两种户型，其中天空房30平米，双子房45平米。

设计风格

办公区和公寓的设计走现代简约的风格，简约但不简单。

办公区的线条遒劲而富于节奏感，整个立体形式都与有条不紊的、有节奏的曲线融为一体。并且有大量铁制构件，将玻璃、铁艺楼梯等综合运用于室内。

室外搭建露天阳台，将花蕾、绿藤体现在装饰上，且注意室内外沟通。

露天阳台采用玻璃地板，从上空引入光源，打破了室内外的界限，让你无论在哪个楼层都能享受纯正的自然光。

典型空间内部配置

· 办公区

配有书柜、吧台和公共会议室

· 生活区

生活区的内部装修非常接地气，在40多平米的空间内，底层配置小而精致的客厅、衣帽间和独立卫生间。二层卧室空间也十分开阔，整个公寓布置完善，麻雀虽小而五脏俱全。

并且生活区内配有共享洗衣房、共享厨房和公共休息区。

周边环境

所处的商圈的同业竞争

郭公庄·共享际的商业业态正在完善中，但其作为一个小型综合体，目前找不到合适的对标项目，因此本文仅用共享办公和长租公寓部分与其他竞品做对比。同时，睿和智库会深度挖掘数据层面上无法体现的......

在共享办公方面，选择与项目周边提供相同服务的摩天之星、企联重创和太库 Techcode进行对比。

在长租公寓方面，我们选择与附近的湾流国际共享社区、北京Meeta自如寓和乐乎公寓进行对比。

和周边竞争对手坪效对比

· 办公方面

郭公庄·共享际的坪效比并非最高，这与它给人营造共享格局所占用的空间不无关系，但太库 Techcode的工位1200元/月，而共享际的工位为900元/月。如果站在初创者角度而言，共享际可能是个比较好的选择。

· 公寓方面

单独把公寓功能拿出来和长租公寓相比，共享际是稍微落后一些，正如开篇所说，这是一个综合体，集合效应大于单个的效应。而且共享际办公和公寓中间均有大面积的空地，公共部分和共享设施占用了较大的空间。

配套交通及对比

· 公交

楼下交通枢纽为郭公庄西站，开通的路线有：470路、497路和627路。距离世界公园公交站，步行约605,米，途径692路。距离丰葆路口东站，步行约622米。距离中海九号公馆小区站，步行约666米，途径快速直达专线131路。

· 地铁

距离郭公庄地铁站，步行约240米。距离大葆台地铁站，步行约934米。

项目周边有很多在建工程，也有很多空地可以停车，目前暂时没有停车场。

虽然距离地铁和公交站都十分方便，但外面绿植较少，酷热天气时行走可能要经历暴晒。

· 办公区交通指数

· 生活区交通指数

无论共享办公部分还是公寓部分，交通指数都较其他项目要高出很多，郭公庄·共享际这个建在交通枢纽上的5LHUB确实名不虚传。

周边配套及对比

郭公庄·共享际项目的商业业态包括餐饮、影院、健身房、便利店等。目前影院正在筹备阶段。共享际紧挨着房天下和中国指数研究院，附近有健身房、便利店、药店，及两个卫生站。

睿和智库生活指数评选参照长租人群的诉求，如餐饮店、便利店、药房或诊所、健身房、银行ATM机等因素。

郭公庄·共享际的单个部分的生活指数都稍微略逊一筹，这与它的地理位置和周边配套有极大关系，但项目内部的业态布局适当弥补了区位不足和周边配套不全的短板，填充业态对资产盘活起到至关重要的作用。

睿和智库分析从供给端改变社区商业业态的布局，可能是“共享经济”的盘活逻辑。

共享际提供的社群交互活动，是让办公和公寓所有的人群产生化学反应。虽然与其他竞品单独的生活指数对比上无法直观提现这一点，但这并不影响社交复合空间的集合效应。这也是共享际入住率依然居高不下的原因。

因此，睿和智库认为郭公庄·共享际项目适合新就业的年轻人居住。

与其他对比，项目独立的商务指数虽然在数据上存在劣势，但实际运营情况却十分良好。究其原因，其作为小型综合体，内部业态可以满足基本生活需求，具有一定的时间优势和距离优势。

经营管理

管理结构

社区经理 1名

社区管家 3名

社区物业管理 1名

费用详情

办公有两层，600多个工位，办公区比较灵活，租金按月缴纳，每个工位900元/月。公寓租金按照押一付三。公寓房租每月3600元/一室一卧，3800元/一室两卧。公寓为loft结构，一层为小客厅，衣帽间和卫生间，二层为卧室。商业的租金合同至少要签一年。

客户类别

办公区的客户主要为初创企业，目前主要为一家A轮的房产中介。

公寓目标客户是刚上班的年轻人，现主要住户多为丰台科技园总部基地（后面简称为总部基地）的在职人员。周围公寓供给少，租金较高，这里的办公人群收入比总部基地的略低，公寓匹配的人群主要以总部基地的员工为主。

商业部分目前配备一家网红餐厅以及类似职工食堂的创客牛拉餐厅还有健身房、罗森和正在建设的影院。

共享际的办公、公寓和商业都有不同的入口，各业态之间相互独立又互相连通，内部区块之间设有门禁。

爬坡期及入住率

现在办公区的入住率达85%，已出租约300多个工位。只有两侧的独立办公空间处于相对闲置的状态。

公寓入住率也非常高，由于总部基地强大的房屋需求，使得附近隔断公寓的价格被抬到达3500元左右，共享际公寓与附近居民楼房屋相比，有独立的卫生间，当价格定为3600元时，第二个月的入住率就达了85%。

内部收益率

共享际的办公区域由优客工场负责经营。

整个共享际的物业外包给第三方公司，但是归共享际统一管理，共享际和物业公司的人员在一起办公。项目的办公、公寓和商业的物业费用、能源维保和维修费，均包含在物业租金里面。

联合办公主要赚桌面上的钱（租金和服务），和桌面下的钱。桌面上的部分，可以覆盖运营的成本。桌面下的部分是，共享际可以第一时间看到有潜力的企业，比专业的投资人快，联合办公后面的基金可以随时投资，投融资部分存在巨大的潜力空间。服务和投融资为联合办公的两翼，缺一不可。

运营事件举例

项目初期，周围方圆500米内只有一家隆记，人均消费在70元左右，与入驻的办公和公寓客户的收入不符。共享际主动联系周边外卖，为整座楼的工作人员以及入驻人员提供了几个月的外卖服务，直到拥有自己内部的餐厅。

管理人员自评

郭公庄共享际项目负责人赵云提出，他们是打造适合的东西，为年轻人创造美好生活。整个项目十分接地气，办公主要客群为刚创业初期的公司，和预期相符合。整个项目没有走高大尚和很炫的路线，而是参考周围人群的结构及生活状态、职业收入，进行装修改造和业态布局，从而达到满意的入驻率。

共享空间是让所有的业态发生化学反应。共享际5Lmeet不断在APP上推出有特色的社群服务活动，社群的会员都可以报名参加其中任何共享际的社群服务，通过会员的深度沟通和体验参与，既可以增强客户对项目的粘性，也形成庞大的会员群体。

小睿有话说

人生有两样东西是别人抢不走的，一个是藏在心中的梦想，另一个是吃进肚子里的食物。四楼网红餐厅九春，与食客圈公所周知的的东四米店属于同一个老板经营，吃货们不用去东四便可拔草。这里既满足满足创业者的梦想，同时也满足年轻人的胃。

5楼、6楼的大型影院增加了客流，也满足一公里内人群的需求。项目引进网红餐厅和影院这些自带流量的业态，既带来了人流量，也省去了一定的宣传成本。

根据2018年百度地图资料显示，北京市民每天单程平均通勤时间为49.4 分钟，每天单程平均通勤距离为11.4 公里，年人均通勤成本约4000多元，其中房山区通勤人群在本市上下班的通勤路程约为13.6km。

因此为缓解通勤压力、节约时间成本提供一种新的解决方式，同时营造与之相应的客群生活空间，增进人与人之间的交流，打破现在闭门独居的生活方式，这也是是项目顺利运营的重要因素。

共享际虽然为现代社会生活、办公、娱乐分离割裂提供了一种新的解决方案，但也会存在一种区域化生活的问题，是否会使生活范围变得更小，这都需要时间来考证。同时，一个建筑体存在了三种业态，是否会存在无法将每种业态发挥到极致的情况，也同样需要时间来验证。但目前看，共享际的发展是符合年轻人的生活习惯与生活需求的。