你想想，你花90万买了个房，接着此房价格翻番，这个时候的你已经到了过山车的顶点。
卖家突然一拍桌子：不卖了，违约赔钱我也不卖，怎么着我也能赚一笔。
你怎么办？
房市火爆我们懂，这种情况出现的频率不要太高。
01
因为房价惹不起，不少人选择接盘，但能不能和卖家把这套买卖流程完整顺下来，稳稳当当住进去，是个问题。
有个当事人说，我在武汉买了个房，已经5年了，但老房主一直不办房产证，也不配合办证过户。
咋回事呢，让我们好好来说道说道这个案例。
小张（当事人买方）5年前买了一套房，这套房是卖家贷款在开发商处购买的，等于转手。
1年前卖家已经有了办证资格，只是一直拖着没去。
他们的交易流程是这样：小张用70万贷款买房，首付给了30万，之后每个月，小张把钱转给卖家，再由卖家还银行的贷款。
当时合同签得很好，会积极配合办证过户，双方和谐。
结果现在房子增值一倍，也就是说，这房子市价飙到了140万，卖家表示：还卖我就是傻。
不愧是个狠角，大老爷们做事却拖泥带水，反将一军，我们当事人小张一下就傻眼了。
02
房子还能说不卖就不卖？
在找我们之前，小张请过一个律师搞诉讼，但由于对方不是专打房产官司的，对于小张的诉求比较模糊。
法院的判决再次暴击，只是判决买卖合同有效，对办房产证没有实质性的帮助和推进。
于是我们决定重新起诉，办理落实房子的不动产权属证书。
在接触这个案子的过程中，我们了解到：
卖家之所以这么刚，问题出在了合同条款上。
当时买房的时候，房子还无法办证，我们当事人法律意识比较淡薄，双方签署了一个小产权房的买卖合同。
纰漏就出在这儿，大部分人的误区是，小产权房要等办证5年后才能进行交易，于是双方把这一项“误以为的条款”写进了合同里。
等到了可以办证的时候，卖家拖拖拉拉，一直不把证办到自己名下，这个时候买家也就没办法过户。
不办证不过户，可不就是等着节外生枝么。
所以我们上诉时，主张卖家应按照正常流程，尽快完成房产证的办理，后来的结果是，由法院督促卖家办证；
但由于合同的约定，只能等房产证办下来之后起算，5年后从卖家那边过户到我们当事人这边。
等过户完成虽然还需要些年头，但对小张而言算是最大程度挽回了损失，回到我们开头的问题，规则就是规则，房子当然不可说不卖就不卖。
03
房屋增值确实挺“害人”，房价涨幅大，导致很多卖家的心理天平失衡。
他们总觉得属于自己的香饽饽在关键时刻拱手让人，太亏了。
事实上，这样的案例我们经常遇到，比如原本120万的房子，涨到了200万，因为这80万的差价，卖家不情愿了，寻思着反正没过户，我自留或者去寻觅新的、愿意出更高价的买方。
大家的主流认知是，甚至很多不知情的买家也以为，即便卖家违约，提出解除合同，再稍微赔偿一点违约金，这房子就可以物归原主了。
所以我们也常常听到卖方奇奇怪怪的违约理由，反过来说买方没有交够每月贷款啊、买方总是拖延交贷款的日期等等。
我们回头再问买方，哪里没按时交？每月等额还款，账目流水清清楚楚。
好处都让你卖方占了，天下哪有那么好的事。
现实里为了避免这种情况的发生，该怎么办？
小张这个案例给我们做了很好的风险预警：
· 关于合同的签订，他在最开始就走进了误区，把错误的约定写进去，这直接导致卖家打响了无限期拖延拉锯战。
所以，在房屋交易之前，如果对法律条款存在误区或者模糊的地方，最好第一时间咨询专业的人了解清楚，合同白纸黑字，签了之后立即生效，到时候后果由自己承担，得不偿失。
更重要的是，小张第一次诉讼，因为找了不相关领域的律师而耽误了时间，所以请一定咨询靠谱的律师。
· 对自己的买卖多上心，发现可以办证的时候，一方面是去敦促卖家落实，早日过户。买卖双方本是互相信任的关系，但也要预防对方反悔。
· 签订合同的时候，可以根据具体情况和卖方约好违约金数额，提高卖方的违约成本。另外有些买方付了定金，卖方违约，返还的双倍定金不足以弥补买方损失的情况下，我们也可以按照实际损失来主张违约金额。
遇到短期内无法过户的情况，可以把房屋增值条款写进合同，比如因房屋增值卖家反悔，卖家该如何赔偿增值损失等等。
· 另外，当卖方不想出售房屋的时候，往往不会直接承认自己不想卖，而是会找你买方的漏洞，大家一定要记得保存各类证据、交易流水，以便后期维权。
写在最后
房价上涨卖家反悔的行为，严重扰乱了市场秩序，也是对契约精神的冲击，这样的事情多了，也会降低交易主体，也就是卖方与买方之间的信任与依赖。
再者，通过违约甚至违法来获得利益，是绝不应该推崇的事情。
遇到“耍个无赖顺便把钱赚了”的不公平遭遇，请大家一定维权，接盘者也不该背这口锅啊。