如果你有钱了你会干什么？
我想有很多人第一时间都会想到“买房”。
房子在中国人眼中可以说是很重要了，很多人一直努力工作就是为了买一套属于自己的房子。
但是也有人买房是为了赚钱、投资，所以为了防止有钱人买更多的房，政府就出台了相关的限制买房的政策，然而仍然会有人想出各种办法来买房，“借名买房”就是一种。
其实所谓借名买房，简单来说，就是出资人借用出名人的名义购房。房产证上的名字是出名人，但是房款由出资人支付，房屋由出资人实际占有使用。
然而由于“借名买房”发生的原因、形式等等都是多样的，导致“借名买房”纠纷不断，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制。
所以今年我们就来说说“借名买房”的那些事儿~风险很大哦！
先说一个例子！
2000年12月30日，小张以小成的名义按揭购买了一套房屋。2001年小张与小成签订《协议书》，写明小张用小成的名义购买房屋，在贷款还清之时，小成将所有权过户给小张。2002年，该房屋所有权证登记到小成名下，房屋所有权证由小张保存。
2010年，小成谎称房屋所有权证丢失，骗补了新证，随后于2011年2月14日将诉争房屋卖给了小霍，并于同年3月15日将该房屋过户。
小张向法院起诉，请求法院判定小成、小霍签订的房屋买卖合同无效，并判令房屋归小张所有，小成、小霍协助将诉争房屋过户至小张名下。
一审法院经审理判决：（1）小成、小霍签订的房屋买卖合同无效；
（2）小霍名下的房屋归小张所有；
（3）小成、小霍协助将诉争房屋过户至小张名下。
（4）小霍不服提起上诉，二审法院判决撤销一审法院第二项判决，维持一审其他判决。
虽然上述案件最后小张还是拿回了房屋，可是过程可谓是麻烦，好在之前二人签订了协议。可是其实在“借名买房”纠纷中，最多的就是出名人最后拒绝把房子过户，很多都是因此才对峙法庭。
“借名买房”的出资人将面临的7大风险：
1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。并且在日常生活中，往往由于名义产权人与出资人之间关系密切，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人难以证明购房款系由自己支出，要求名义产权人返还购房款也相当不容易。
2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房的事实或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
3、出名人主张不仅法律上房屋归其所有，实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款，最多比照民间借贷的利率返还本息。此种情况下，出资人将享受不到房屋大幅增值的利益。
4、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
5、由于出名人是登记权利人，如果持有产证办理了房屋买卖、赠与手续，则买家在不知情的情况下，可以善意取得房屋的产权。出售的房款有可能远远低于市场价，还有更大的可能出名人不将房款支付给出资人。
6、出名人可以持有产证去银行办理二次抵押，甚至向高利贷借款，导致房屋被抵押登记，对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。
7、如果出名人身上背负债务，债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封则房屋无法过户。
“出名人”将面临的3大风险：
1、失去购房资格、优惠机会
购房的数量有限制，一旦协助办理借名购房，将被挤占一个购房名额。
如果如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人将丧失了再次享受该优惠条件的机会。
如果是在深圳，首套房优惠政策、抽签摇号所取得的序位、被取消经济适用房资格等。
2、可能影响信用
出资人往往并非全款购房，而是以出名人名义办理了按揭手续，由出资人实际偿还房贷。一旦出资人未按时还贷，银行会直接向出名人要求还款，同时影响出名人的信用资质。
3、财产被混同
如果出名人涉诉，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其他财产，导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。
但是如果还是有人想要“借名买房”，应该怎么避免纠纷呢？
借名买房关系的成立
1、双方签订了书面的《借名买房协议》。
如实际出资人与名义购房人签订了书面的《借名买房协议》，在不违反法律的强制性规定的前提下，双方就借名买房的事实进行了约定，则双方借名买房的法律关系成立，合法有效。
2、双方仅口头约定“借名买房”。
实务中，因实际出资人与名义购房人往往关系较为亲密，部分实际出资人考虑到借他人名义买方已经欠下人情，再签订书面借名买房协议比较难为情，因此，在没有书面借名买房协议的情况下，如何认定借名买房关系成立呢？
（1）实际出资人是否为单独出资（包括但不限于购房款、按揭贷款、税费等），如果是借名买房关系，购房款一般由实际出资人单独出资；
（2）哪方持有购房的原始凭证（包括但不限于购房合同、缴费证明、购房款发票/收据、不动产权证等），如果是借名买房关系，该原始凭证一般由实际出资人持有；
（3）房屋由哪方装修、家具由哪方购买，如果是借名买房关系，一般由实际出资人装修房屋、购买家具。
（4）房屋由哪方实际居住或控制，如果是借名买房关系，房屋一般由实际出资人居住或控制；
因此，在满足以上条件的情形下，即便没有书面的《借名买房协议》，法院也可能根据事实认定双方存在借名买房关系。
针对“借名买房”，法院会根据什么来判决呢？
一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。
二：因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
三：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。
四：“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。
五：书面合同不是“借名买房”的必要条件。
六：不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。
七：借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。
八：借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。
如何降低借名买房的法律风险？
1、首先应了解拟购买房屋的性质，是否能够上市交易、是否能够办理过户登记，借名买房行为是否违反法律的强制性规定，以免导致借名买房的行为被认定为无效；
2、实际出资人应与名义购房人签订书面的《借名买房协议》，约定双方借名买房的事实，并约定若因名义购房人违约导致实际出资人取得房屋所有权并办理过户登记的，应支付一定的违约金；
3、实际出资人应当注意保存购房的原始凭证等相关资料，在房屋满足交付条件时，及时占有并控制房屋。在实际出资人符合过户登记条件时，及时将房屋过户至自己名下。
由于房屋价值较高，借名买房行为存在诸多风险，特别是在没有书面协议的情形下，实际出资人若想取回房屋，需要承担较高的举证责任。因此，未到万不得已的情况下，不要采取借名买房的行为哦！
借名买房有风险，一定要谨慎！
文章来源: https://twgreatdaily.com/zh-hans/70KcZ28BMH2_cNUgfpjU.html