市场观察｜高价优质地块集中上市，南京区域限价持续深入调整

背景介绍

2016年4月，在南京房价连涨14个月后，南京政府紧急出台“限价令”，对主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目按照价格区间分类指导，并设定房价一定区间的涨幅，各板块默认的限价红线也同一时间形成。目前，政策执行已近4年，南京的限价格局又发生了哪些变化呢？

限价调整

根据克而瑞统计数据显示，近一年南京市场上，主城热点板块高价地集中上市，部分优质主城项目备案价较原先板块最高限价有所上浮，但整体价格涨幅不高，如核心区、秣陵、仙林等区域价格涨幅仅在1000元以内，整体价格无显著波动，调控效果较好。

同时，也有部分新兴板块高价地取得较高备案价，如河西鱼嘴商务区，但由于区域规划等级高，周边前期无参考区域限价，备案价也基本符合区域价值预期。

那么，在整体价格平稳和限价仍较为严格的情况下，我们来看是哪些项目价格的调整，影响了区域的限价格局：

从2019年全年市场来看，出现价格涨幅较多的主要为高价地项目，基于市场改善需求较为旺盛，且高价地集中在改善区域，部分高价地通过产品和精装实现一定溢价，同时，这些高价地仍受限价制约，实际备案价仍普遍低于周边二手房价格。

2015-2019年间，南京市场共诞生了36幅全市或区域地王地块，随着2019年有13幅板块地王集中入市，正深入影响着板块的限价格局。

图：南京板块地王楼面价与销许价对比

再看近期，随着疫情的逐步消退，3月南京楼市迎来开盘潮，共40余盘领取销许，也带来了新一轮的价格深入调整，如：润辰府领取洋房销许，均价33000元/㎡，较前期江北核心区的限价有所提升；此外，部分热点板块项目如中海燕矶听潮、都会四季等的价格也较前期价格有所上浮。

总 结

在当前的市场环境下，房企普遍承压，在稳控市场价格的前提下，根据区域市场实际情况合理给与一定价格调整，有助于促进房企开发更好的产品形式，并使项目售价更加接近真实的市场价格，且近一年的价格调整并未对市场心态产生负面影响，价格调控仍有力，这样的价格微调，将在中长期更加有利于房地产市场的健康持续发展。

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文章来源:CricBigDataNJ