四月份，成都多个“热盘”取证，楼市回暖迹象明显。
但不可以忽略的是，仍有超半数新盘无需摇号、二手房成交低迷，两级分化情况十分严重。
在这样“喜忧参半”的市场行情下，买房越来越成为一项技术活。
今天汉哥就从四月预售、成交、土拍等情况，和大家聊聊当前的楼市，给打算买房的小伙伴做一些参考。
4月新房市场创下多项记录
然而两级分化十分严重
截至4月30日，4月共53个项目取得预售，合计房源约12846套。
其中11+2区有24个楼盘，合计房源7897套，占总量的61.47%。
从预售情况来看，天府新区供给最为充足，共有2751套房源取得预售。
而高新南区、青羊区、锦江区，依然一房难求，整个4月份无新房预售。
（4月成都各区域预售情况，人工统计）
从单盘来看：
凯德卓锦万黛以22806人参与摇号、中签率0.85%，创下“5·15”新政后，成都中签率最低记录。
川发天府上城，以40568人参与摇号，创下“5·15”新政后，成都单盘单次最多报名人数记录。
不难发现它们有两个共性，均位于楼市活跃、配套成熟的区域（凯德卓锦万黛—大面板块、川发天府上城—锦江生态带板块），并且单价都在1万/㎡出头、门槛低。
如果说凯德卓锦万黛、川发天府上城代表的是刚需市场，那么代表改善市场的麓湖生态城（均价1.9-3.2万/㎡、面积段135-256㎡）也表现不俗。
本月582套房源、4556人参与报名，创下楼盘历史最多报名人数记录。
从麓湖生态城历史数据来看，中签率一次比一次低，反应出改善市场需求也是非常旺盛的。
（麓湖生态城历史摇号数据，人工统计）
但是抛开这3个热盘，看4月份整体的报名情况，形势并不乐观。
虽然4月份预售楼盘的报名人数没有完全公布，但从先阶段的数据来看，至少有40个楼盘的报名人数不及房源套数，进入到自主选房阶段，占整个4月预售楼盘总量的75%以上。
究其原因，还是在于区域供应量、以及购房者对地段的考虑。
自主选房楼盘绝大部分集中在远郊区域，其次为近郊区域，而房源供应少的主城区一个没有。
（4月各区域自主选房楼盘占比）
4月成都新房成交16060套
二手房成交低迷，但价格坚挺
据诸葛找房数据显示，4月成都新建商品住宅总成交16060套，环比增长14.59%，同比增长13.18%；成交总面积约为1925350㎡，环比增长15.59%，同比增长17.48%；
成交套均面积119.88㎡，环比上月增长0.87%，同比增长3.80%。
从这则数据可以看出，新房市场除了2月份受疫情影响严重，成交量出现明显下滑以外；3、4月份受疫情影响其实较小，回暖趋势明显，已达到往月平均水平。
（近半年二手房成交套数，数据来源诸葛找房）
二手房市场方面，据诸葛找房数据显示，4月成都市二手住宅总成交5383套，环比增长60.73%，同比减少59.64%；成交总面积约522788㎡，环比增长64.77%，同比减少57.42%。
套均面积97.12㎡，环比增长2.51%，同比增长5.50%。
相比新房，二手房成交的反弹幅度要弱很多，仍是冷淡期。
主要原因还是受疫情影响，一是在这次疫情后，各小区进出难度更大，不利于带看；二是二手房没有新房那样的集中优惠；三是二手房本身在品质上就要普遍差于新房，吸引力较小。
（近半年二手房成交套数情况，来源诸葛找房）
虽然二手房成交套数缩量明显，但根据贝壳找房的数据显示，二手房价格依然坚挺，均价维持在1.3万/㎡左右，并没有受成交量影响而出现明显的跌幅。
（近一年二手房成交均价，来源贝壳找房）
房企拿地积极，土地市场表现强劲
天府新区实际楼面地价全部破万
4月大成都共成交36宗土地，较3月增加23宗。包括16宗商业用地、19宗涉宅类用地、1宗殡葬地块。整体来看，4月份成都土地市场成交量增长较为明显。
其中，天府新区麓山板块两宗土地值得关注。
它们早在去年9月就公开拍卖，结果因参拍企业不足而流拍，今年再度入市，却收获36家房企报名、达到最高限价+无偿移交23%统筹住房成交的好成绩 。
折算下来，实际楼面地价近1.3万/㎡，基本与区域内的麓云、合能铂悦华庭开盘价格持平。
锦江区三圣乡花果村一组，沙河堡南3A、3B地块，更是以19800元/㎡的成交楼面地价+配建并无偿移交住房面积比例7%，刷新了成都土拍市场最高实际成交楼面地价。
长远来看，随着低楼面地价项目的售罄，高楼面地价的入市，未来购房门槛稳步提升是大趋势。
（2020年5月即将预售楼盘汇总，仅供参考）
再次重申“住房不炒”
5年期以上LPR下调至4.65%
看完成都市场行情，再来看看4月有哪些重点政策以及行业动态？
01、再次重申“住房不炒”
突如其来的疫情对中国经济造成了巨大冲击，楼市也不例外，不少城市都希望能够放松市场调控，激活房地产市场来刺激并稳定经济。
但在4月17日中央指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。同时，会议再次重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。
这是继去年7月30日中央已重申“房住不炒”之后，又一次重申“房住不炒”，这表明，中央对未来稳定楼市再度定调，以后楼市长期调控的主基调也将是“房住不炒”。
02、5年期以上LPR下调至4.65%
4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR下调20个基点，为3.85%，；5年期以上LPR下调10个基点，为4.65%。
（近20年房贷利率走势图）
03、个人不动产全国联网
4月13日住建部发布了关于提升房屋网签备案服务效能的意见。
文件内容有5条：
1、全面采集楼盘信息
2、提供自动核验服务
3、优化网签备案服务
4、提高数据使用效能
5、推进全国一张网建设
对于购房者而言，个人不动产全国联网，这是一次全国房地产市场的大摸底。
实施之后，一个人全国几套房、在哪里？将变得一目了然。
而同民政、税务系统的结合甚至可以清楚的判断出这个人在这个城市的房产是自住还是投资。再配合税务、民政系统也更容易找到更匹配的调控方法，比如根据不动产数量去精准限购等。
04、省政府同意设立成都东部新区
4月28日，《四川省人民政府关于同意设立成都东部新区的批复》正式发布。
新区规划面积约729平方公里，包括简阳市所辖的13个镇（街道）所属行政区域，分别是海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马街道、石盘街道所属全部行政区域及高明镇、三岔街道、贾家街道所属部分行政区域。
（东部新区区位图）
总结：
从4月的商品房成交、土地拍卖来看，成都新房市场在疫情之后回暖迹象明显，对于普通购房者，其实不必太过担心这次疫情对楼市的冲击。
但数据也暴露出，区域与区域之间，新房与二手房之间的两级分化情况十分严重。普通购房对于区域的选择，二手房还是新房的选择，可以结合自身预算、工作生活范围来做决定。
最后，虽然从大的政策层面来看，国家对于楼市的态度是以稳为主，但结合成都楼市本地的情况，核心区域供应少、地价稳中有升，还是建议普通购房者积极上车。
声明：
1.以上价格均收集自网络，具体请以项目拿证时房管局批示为准；
2.地铁距离均来自腾讯地图直线测距，仅供参考。
（来源：秒懂成都楼市，转载已获授权）