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文章来源：旧改阿张
导读：
根据平时的交流，大多数朋友关心的是三旧改造里的拆迁的问题，今天就和大家聊一聊拆迁的操作流程以及相关政策。
文章共七部分
一、关于拆迁的法律法规
二、拆除重建的整体流程
三、拆迁工作流程
四、关于拆迁补偿安置
五、特殊情况的拆迁补偿、安置
六、拆迁过程中的操作要点
七、房屋拆迁纠纷处理
一、关于拆迁的法律法规
政策对于拆迁这项工作来说是必须要摸清的，工作必须做到依法依规。相关政策最上层的有物权法、土地法、房地产法、城乡规划法。往下就是拆迁管理条例、土地出让转让条例、征收拆迁补偿条例等。再往下就是各省各地市的条例。
二、拆除重建的整体流程
把拆除重建工作细分来看，基本分为前期申报、拆迁实施、拿地实施、开发实施四步。
其中重点是前期申报阶段，需要做的有更新研究、更新意愿征集、补偿方案定稿、可行性论证、计划申报等等，前期申报的工作内容做得全面，对项目好坏、重点难点都有了大概的认知，对于后续工作的展开能起到很好开头作用。
拆除重建的难点就是拆迁实施阶段，俗话说“千难万难，征地拆迁第一难”，这一项工作做好，那么项目也就成功了一大半。本文主要讲得就是拆迁实施阶段，供大家参考。
三、拆迁工作流程
1、发布拆迁审批和拆迁公告：该阶段重点在于取得拆迁许可证后，在拆迁现场公示相关证件、工作流程、补偿安置方案和标准、拆迁单位名称及工作人员等，接受政府及居民的监督，提高被拆迁户配合性和积极性。
2、签署拆迁协议：权利双方签订相关协议、合同。该阶段重点在于及时巩固谈判结果，及时签订相关合同，避免被拆迁户反悔。
3、实施房屋拆迁
四、关于拆迁补偿安置
这是被拆迁户最关心的问题，也是工作难推进的根源。
1、补偿对象：被拆除房屋的所有人，而不是使用人。
2、补偿方式分为货币补偿及房屋产权调换（指拆迁人用自己的产权房屋与被拆迁人进行调换），货币补偿的金额需按被拆除房屋的属性，以房地产市场评估价格确定，房屋产权调换也需要进行估价后结算差价。被拆迁人自行选择补偿方式。
3、拆迁补偿内容包括被拆迁房屋补偿、搬迁补助费、临时安置费、室内自行装修装饰补偿费、房屋以外构筑物、附着物补偿费、经营性房屋停产补偿费等。
五、特殊情况的拆迁补偿、安置
针对一些常见的特殊情况说明，其余少见特例按当地政策规定进行。
1、产权不明确房屋
即无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权合法所有人的房屋
- 拆迁人提出补偿安置方案，拆迁办审核
- 拆迁人对被拆迁房屋办理证据保全公证
- 将拆迁补偿费依法提存
- 实施房屋拆除
2、设有抵押权的房屋
- 认定抵押的有效性
- 通知抵押权人
- 能解除抵押合同的，补偿款支付给被拆迁人，付款前须经过抵押权人认可
- 不能解除抵押关系的，按照清偿顺序清偿，不足清偿的，由抵押权人按照有关法律规定向抵押人进行追偿。
3、公益事业用房
- 拆迁人应当征得相关主管部门的认可，依照有关法律法规和城市规划的要求予以重建
- 不能或无需原地重建的，由拆迁人按照原性质的规模予以异地重建或按照评估予以货币补偿
4、违章建筑和超过批准期限的临时建筑
- 违章建筑不予补偿
- 拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿
六、拆迁过程中的操作要点
本文精华所在
1、拆迁工作人员素质要求：拆迁人员首先需要对政策熟悉，了解相关法律法规。同时懂心理学、社会学为佳。
2、原则
- 依法拆迁原则。一切都以法律法规为基点，在这个基础进行沟通，分歧就能少很多，再寻找双方利益的平衡点。做到合情合理，争取拆迁顺利进行。
- 统一标准，规范操作原则。将补偿政策、操作程序、评估机构评估证明、拆迁机构、签约情况等进行公示，让被拆迁人充分了解情况，知道本次拆迁流程和操作是规范的，补偿是合理的。
- 变通原则。被拆迁人利益有多重性，需求有差异性，因此当谈判不能达成一致时，不必在一个方案上僵持不下，而应该积极寻求合理的解决方案，通过沟通协商，最后通过理解让步达成一致。
3、拆迁谈判的最佳时期
在被拆迁户得知将被拆迁的时候，心理一定是既兴奋又忐忑，兴奋在于可以得到金钱补偿，可以旧房换新房，预见中的暴富；忐忑在于对拆迁的不了解，只在于知道会有暴富可能，但具体政策如何，利益多大并不清楚，对是否能获得高额利益较为迷茫。
在这个阶段的被拆迁户是最配合工作的，故应该趁热打铁，在最初阶段即应该建立相关的qq群、微信群，实时进行线上答疑、宣传和沟通协商，同时搜集被拆迁户的意愿。工作效率要快，争取一个月不到即拿下。如果这一阶段拿不下来，被拆迁户兴奋的心理冷却，进入消极心态或蛮缠心态，那么就要进入漫长的拉锯战。这就是为什么有些旧改项目的拆迁10多天就能签约完，而有些需要好几年的原因之一。
4、拆迁技巧
- 以点带面。被拆迁户通常因为对拆迁事项的不了解，认为拆迁工作人员剥夺他们的利益，容易形成抱团，一起抵抗谈判人员，不信法规政策，不信专家建议，只信钱。这种情况需要先疏导少数人，再相互配合疏导全部。对于极个别顽固的钉子户，就从家庭内部个别成员开始疏导，再进行配合。
- 宣传引导。消除被拆迁户对拆迁相关事项的疑惑及盲目能很大程度地推进工作开展，那么宣传引导就极为重要。通过线上的社群、线下的横幅、海报、宣传手册、广播、定点答疑等进行宣传引导，让被拆迁户配合工作。
- 社区活动。通过举办社区活动拉近双方距离，较为有利于工作的开展，可以举办一些广场舞、羽毛球、篮球类的比赛。
七、房屋拆迁纠纷处理
1、达不成拆迁补偿安置协议，形成纠纷
1.1、行政裁决
（1）由当事人申请，房屋拆迁管理部门裁决
（2）裁决的内容包括补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项
（3）裁决应当自收到申请之日起30日内作出
（4）行政裁决的六项主要制度
- 1行政调解制度：先调解，调解不成的作出书面裁决
- 2拆迁听证制度：未达成协议户数较多或比例较高的，裁决申请受理前应进行听证
- 3集体决策的制度：书面裁决由拆迁管理部门领导班子集体讨论决定
- 4对违法违规行为建立责任追究制度
- 5不服行政裁决的救济制度：对裁决不服可依法申请行政复议或者向法院起诉
- 6回避制度
1.2、依法起诉
（1）在接到裁决书之日起60日内向本级人民政府或上一级主管部门申请行政复议
（2）在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉
（3）在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行
1.3、强制拆迁
（1）实施强制拆迁必须以裁决为前提
（2）在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法强制拆迁
（3）实施行政强制拆迁的时候，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行
2、达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式
- 因房屋拆迁补偿安置协议发生的纠纷，按照《民法通则》、《合同法》的有关规定处理
- 协议签订后，在搬迁期限内拒绝搬迁的，通过司法途径解决
结语：拆迁的主要重点在于前期的调研，对项目的情况摸清摸透，在拆迁开始时就能对症下药，迅速完成签约。工作人员必须熟悉相关政策，工作推进中依法依规，建立相应的标准规范，做到这些，拆迁或许并没有那么难。
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