运河新城地块的限售均价在38000元/平方米，这是目前杭州所有限价地块中的第四高。“比上”不足是肯定的，毕竟望江新城、世纪城等都是大神级的板块，可是“比下”还有金沙湖、市北板块的37500元/平方米，纸面上这宗地也是underdog，这就让人疑惑：运河新城何德何能，未来房价可以跑在一竿子热门板块前头？
首先，就目前的定价逻辑，虽不能说完全不科学，但用网络语言来说会有点“迷”。假如加入在售楼盘价格对照，会发现大多数地块的未来售价与目前周边在售项目基本持平，至于偶尔几处BUG，暂时只能用“不可抗力”四个字来解释了。
运河新城单元宅地区位图
具体到这宗地块，因为周边没有相似的限价地作比较，就需要展开地图联系相邻板块土地作为参考。横向来看，同一条金昌路上，另有2宗地块给出了线索，向东1.7公里，是桃源宅地，上限销售均价为34000元/平方米（含装修），低出4000元/平方米；金昌路向西4公里，勾阳路TOD地块的住宅为29000元/平方米（含装修），低出9000元/平方米。
如果把地块当作坐标轴原点，通过计算可以发现，向东每公里低2352元，向西每公里便宜2250元，相差不多，至少这个通过距离与价格换算出来的结果应该能让理科生满意了。
可是房价不是简单的距离换算问题。再者，凭什么这宗地可以作为原点，占据制高的价格呢？
地块现状
这就要进而看规划了。光看目前地块周边现状是摸不着头脑的，因为几乎什么都没有，除了500米咫尺的大运河，只剩下北面望去的3座电厂冷却塔……
然而，就是这宗小的不起眼的地块，所处的却是未来整个大运河新城的中心区域，也就是我们常说的核心区。大运河新城规划提出的“运河之芯”计划，采取“一体两翼，内外圈层”的布局模式。
地块所处的，正是其中“一体”的位置，主要设置城市级、区域级别的公共设施，其中内圈层布置博物馆、音乐厅、工业遗产体验中心、文化交流中心、商业综合体等文化交流、展示设施，外圈层布局商业商务中心和生活服务配套。
勾阳路地块和桃源地块，虽然均在大运河新城的规划范围内，但分别处在“两翼”的位置，“两翼”的定位则是次一级公共服务中心，结合轨道站点布置，东翼主要为智慧科创功能，西翼主要为片区生活服务功能。
相似的例子也有，萧山区市北东单元两宗即将出让的宅地，前后限价相差4000元/平方米，因为一宗在市心北路沿线，而另一宗已在板块的边缘位置。由此可见为什么运河新城这宗地块是城北限价最高的宅地了。
市北东单元出让地块区位
中心比两翼高可以接受，但为什么是38000元/平方米呢？
这就要看目前定价逻辑中另一条不成文的规则——地块的限价不能比上游板块的售价来得高。刚才比的是东西向X轴上的数值，现在我们加入南北向的Y轴。
我们同样还是以坐标轴这个直观的方法来看，这宗地块正南方向3公里是拱墅区政府，假设把区政府作为原点，那么地块就是Y轴上3公里外的一个点，假设还是用距离换房价的这套代入，原点的房价取杭州大家的48100元/平方米，每公里波动2301元/平方米（平均值），那么地块的未来限价得出为41197元/平方米。
这么说起来，政府定价38000元/平方米，等于还把一部分利润留给了老百姓？再说一次，房价不是简单的加减乘除，毕竟38000元/平方米现在就有人无法接受，将来也一定有，更何况4万以上。
那在居住感上呢？这块地所在的位置会不会变成未来的桥东，或者是更优的桥西？（毕竟上塘高架到这里已经绕开）
拱宸桥实景
显然这是有可能的，一个常住桥西的人，因为居住感的关系，内心会产生桥西中心论，而这块地的位置，承载着运河文化带首要展示区和国际交流区的功能，同时位于智慧网谷西侧，运河东滨水侧，打造产业+文化的宜居新城是明确的目标。唯一遗憾的一点，是地铁4号线在这里突然“北漂”了。
再不济我们再等等，等到运河ONE、天阅运河源开出4w+，世茂开出3.5w+，这里的3.8w您还捉摸不透吗？