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提问：星叔，看你回答很多网友的提问，看得出来对过去了十几年的房市你有很多经验。你能不能跟大家说说后面房市的趋势，毕竟这次调控力度和房住不炒的原则坚持的很坚定，是不是以前的炒房逻辑不再适合用来判断现在的房市趋势了
回答：在“房住不炒”的基调下，目前全国房价不存在大幅上涨的空间。
但随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好，人口吸引力将逐渐增强，购房需求增加，房价或将缓慢上行，导致未来五年转售回报率会大幅上升，迎来下一波行情。
一线城市来看，北上广深四地是房价上涨的领头羊，虽然受zc干预影响很大，但是仍具有很大升值潜力。
北上广深已经成为国际化大都市，其基础设施建设、教育卫生等资源都是全国最好的，房价虽高但仍然值得去买。
如果有条件有能力的买房者想买房，还是留在这些地方比较好。
二线城市来看，我国目前正处在城市化的第二个发展阶段—人口向大城市涌入阶段
而一线城市的限入让很多人才流入二线城市，加之二线城市颁布吸引人才的政策，未来新兴的城市群发展潜力大大增加。
提问：星叔好，想问一下，合肥的房价现在处于一个什么位置，是偏高还是偏低，是否还会上涨？谢谢
回答：合肥的房价现在处于一个中等水平，未来上涨空间还是有很大
买房看的是未来，核心是房子升值，虽然通货一直在膨胀，但是房产自身的价值依旧是不可忽视的。
如果是打着5-10年的中长期投资，房产依旧是很好的标的物。
城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，不存在价格大幅下跌的可能性，后半场区域性机会还是很大的。
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提问：据说很多楼盘都办不下房产证的，如何规避这个风险
回答：1、买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。
2、商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，很多地方现在干脆就规定商改住就不给办房产证。
3、手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全 没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：
因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
提问：星叔好！坐标济南，女儿在纬一路省委附近上班，名下有套房在唐冶还未下证，离得远。她男朋友家在七里山有一老破小房子，60多平，能卖90万左右。现在想双方共同出首付，买套新房，但首付要付6成，得掏空家底，感觉稍微有点压力。请问星叔：
1、是攒个三、五年手头宽裕点再买，还是现在紧紧口袋买了？未来房价变动会大吗？
2、如果买的话，新房万科山望、中信济南尊、华润昆仑御哪个更好？如果首付三成先签合同，办房产证时再加上女方名字能加吗？
3、我住千佛山附近，离学校、医院、千佛山都很近，是否可以在附近买二手房？最近二手房降价了，成交单价在2万4左右，但房龄都在20年以上。盼望星叔答复。谢谢！
回答：1、目前房市挤泡沫，买的话倒是不必太着急，但也不能等三五年。大的趋势还是上行。只是涨幅会比之前温和。别超出承受范围去买房。
2、按你前面的现状分析，望山比较合适。买房要买合适的。
3、东方双语这两年教学成绩下滑。那附近的房子主要是靠环境与地段支撑，而不是学区。如果喜欢千佛山周边的环境地段，自住，看价格可以，但不知道具体的房子是咋样的。如果投资，不如找热点地段新房。这个价位可选的很多。
提问：你好，我目前有改善住房的需求，请教几个问题。1，背景 上海(本地户口)，新婚(太太外地户口)，个人名下一套浦东近内环的老小区住房，61平，市值约300万。太太个人名下一套浦东北蔡地区85平2010年左右的小区住房(非电梯房)，市值约500万。购房资格，我不限购，但属于二套，首付需要七成。我上班坐标浦东外高桥，太太浦东张江，目前都是自驾上班。为了居住改善及将来小孩考虑，计划置换一套三居室住房。近期主要看了唐镇及周康板块的一手房。2，问题 1)考虑出掉61平老小区住房后置换，目前手头可用流动资金约140万，建议如何选择呢？2)除了上述之外，是否还有更好的置换组合方案呢？
回答：北蔡的房子有发展空间，可以继续留着。我也比较同意出掉老破小，增加首付预算买一套改善级别的住宅。这样首付款就到了440万左右，如果你愿意尝试一些创新贷款的话，首付比例可以降低，总价预算可以拉到，800到1000左右。 新购住房方向往浦东中部走，如果预算足够多，可以考虑张江、广兰路、金桥，如果预算不够考虑唐镇、高行。
提问：星叔好，经过您的指导，我现在把龙溪的房子退掉了，准备找办法解决长沙限购，在长沙买套二手房，主要是子弹不多，长沙您有推荐的区域跟楼盘嘛？中介说可以帮我在长沙办理落户，让我从一月份开始把社保转回长沙，六个月以后就可以订房子了，您觉得靠谱吗？另外2020年中旬再去看房还是年前就看好房子呢？
回答：长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。
踩盘思路，重点看周边的产业，找高薪人口接盘侠。
看房以次新为主，然后把后续有滚动开发的新盘都看一遍。
我预计未来大概率会放松限购，所有有很多机会抄底。长沙买房不急，有房票再买。
长沙投资回报率最高的板块具体详见内部分享
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？
回答：详见内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔！ 济南房价涨过2次，为什么房租基本涨幅不大？外来人口少还是工资水平低？
回答：这与外来人口少工资水平低有关系，但关系不大，北上深等外来人口多的工资高的城市，也是这样。全国来看，住宅的出租回报率普遍低于2%。
主要原因是之前住房市场是以产权住房为主，没有考虑租赁住房等供应模式，所以所有的居住需求都是通过这一个渠道来解决，都拥到这一条路上。而我们的收入差距很大，20%的高端人群足以撑起商品房市场。“房子是卖给富人的”，这话是符合当时市场需求的。而且，收入差距越大，房子越容易卖高价。就像奢侈品一样，越是收入差距大的市场越好卖，价格越高。
而房价的不断上涨，又让早先买到房子的资产更高，吸引了更多的人买房，一轮轮上涨。买得起房买不起房的，都买产权住房。而房价的上涨又让所有人没有去考虑出租的回报，要的都是升值回报。所以，在供给与需求两端都没有规范的租赁市场。市场上多余的房子很多，闲着也是闲着，租金并不高。而长期租房的，也确实承受不了高的租金。
现在房价那么高，租金回报再高的话，得多少钱的租金？付得起那租金的人，早就直接买房了。
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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