我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问： 星叔，你好。有个问题我一直弄不明白。打个比方，房款190万，首付100万，贷款90万，还贷期限30年，每月还贷7000，其中本金2000，利息5000。我还了3年后，要出售。这时房子增值30万。 那么买方给我的钱是不是100万本金+增值的30万+7000*3（3年还贷的本金和利息）然后买方接着去还剩下的贷款，可对？

回答：房款190万，3年后涨30万，相当于你房子市值就是220万，卖房你需要先把你的贷款还清，才能过户买方。买方首套的话最低需要按220万的3成付首付给你，买方如果愿意多出首付也可以，剩下的钱买方会申请按揭，贷款下来就会到你的银行名下。

关于买房贷款需注意以下几点：

1、从投资的角度来说，办按揭可以把资金分开投资。贷款买房出租，以租养贷，这样资金使用会灵活一些。一套全款的房可以变成三套按揭的房。

2、在通胀的现在，同样10W元，十年前可能能够全款买一套房，现在可能只能买一个厕所间了。按揭贷款是给购房人的福利，是最便宜的贷款。所以贷款数额越多越好，当然不能超越个人的能力范围。3、贷款期限越长越好。

4、等额本息：每个月还款的金额相同。这也是大部分人选择的方式。等额本金：每个月还款的本金相同。第一个月还得最多。以后每个月都比上一个月少。为了买第二套房，为了将来有可能的你的选择，你应该选择还款压力小的等额本息。

5、用公积金和商业贷款的组合贷款。我把公积金那部分全中额度全部用完。然后剩余部分用商业贷款的方式来实现。这样就能实现你的利息最少化。

提问：星叔你好，坐标郑州，绿地公园城 和 美的翰悦府这两个楼盘哪个比较好，还有五证不全的楼盘是否要考虑，另外还想请您推荐一下郑州四环的楼盘，你认为比较好的有哪些 自住，后面3年计划会郑州工作

回答：二者都是四环外，都属于较偏的区位。相较之下，美的位于高新区，产业有优势，略胜一畴。

自住，先得确认在哪个区位工作，然后再选房的区位。若论升值性，东面更好些。

提问：星叔我在郑州经开区阳光城檀悦买了套房，请问这里的车位有必要买吗？

回答：车位不是必需品，能不买尽量不买，如果真有需求，租也可以。

项目临着地铁5号线，以后出行对车的依赖度并不高。

如果买的是130平米以上的大户型，有必要买一个，自己可以使用，后期买二手房的时候有车位能加分。

如果是88平米的小三房，买的必要性不是很大。

提问：星叔，麻烦请问中介带过去售楼部买房，然后中介跟我说可以返我1w的佣金，这种方式是否靠谱？是否会影响我买房？感谢您百忙之中抽空回答一下！

回答：有的楼盘，中介带客上门会有佣金（每个楼盘、平台可能不一样）。

不管是中介买房还是通过售楼处买房，都只是买房的渠道不同，售楼处打个比方就是开发商的旗舰店，你可以直接进店买房

而中介就像是开发商的网店或者分销商，其本质上都是可以给客户提供买房需求的，无论你找哪个买房，只要出了问题，最终开发商都是要负责的。

你说的这种，说明开发商给的佣金高，中介也就乐于“分享”，做大基数。

这个不影响你买房，所有流程都是和开发商对接的，只是你属于这个中介的客户。

至于靠不靠谱，就看中介有没有职业道德了！

提问：星叔，你好！我是新会员，关注你很久了。想请教下：2016年我男朋友在广东工作，当时给我在广东中山买了套房，写了我一个人的名字（婚前购入），房子在民众镇，当时看中深中通道会开通，房贷大概3000左右一个月。目前和先生都在长沙工作，长沙目前住的房子是公公婆婆买的，地段有点偏写的公公婆婆的名字。现在想再购入一套，一方面是靠近地铁方便我自己父母养老，第二点是配套好点的学区房，方便孩子就学（目前孩子2岁），总价100万以内，你觉得买新房还是二手房合适？怎么选择地段和楼盘？目前手上也只有50w左右的积蓄，年收入大概20w。是留着现金给父母们养老，还是长沙买房做投资更稳妥？麻烦给点建议，盼回复。

回答：1.首先中山投资来说，潜力比较弱，建议切换赛道，置换到临深城市东莞。

中山的人口在珠三角一直都是垫底的，产业机构很单薄，存量房市场还没形成，恐怕后面二手放售时候也会成为惠州第二。

2.你们生活工作都在长沙，完全可以再投资建仓一套，资金留手里跑不赢通货膨胀，只有自身不断通过房产裂变 资产强大起来，才能更好的给父母养老，过更好的生活。

年轻的时候，赚钱+投资的方式资产才能不断正循环。

长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。

长沙投资价值最高的板块 详见内部资料

提问：您好 星叔 想婚前给自己买套房（银行女），工作地点燕郊

老家唐山玉田县，父母无房。想着让父母去县城住，或者出租

现在是天津集体户口 ，想着宝坻新城香江健康小镇，中介说有套单价低的一层现房让我锁一下，问有必要吗

还想问您天津远郊适合投资的地块或者天津远郊适合投资吗，子弹20 或者20在哪投资合适

回答：天津远郊投资没有价值，宝坻太远，新城翻来覆去炒的概念，离市区太远，发展受限。

高铁开通之后被动向北京输血，利好出尽后是更长时间的横盘。

子弹20建议投资沈阳沈北，二手房不限购。属于弱二线房价唯一没有过完的，且重点在发展的城市了。

沈阳适合短期投资，7500涨到14000很容易，且入手门槛低，未来翻倍后即可出手，可以再置换到天津。

提问：星叔，沈阳沈北新区的几个楼盘，中粮锦云天成，距地铁2.2千米，单价8000多，荣盛盛京绿洲，距地铁1.2㎞，清盘限价7000多，上面两个楼盘的学区都是雨田小学，太湖国富壹号，卖点是南京一小，要认筹，单价8500左右，亚泰城，临近吾悦广场和地铁站，走路5分钟，但是物业不太好，小区门口乱，单价8000左右，还有雅居乐D区，离地铁也不是太近，8500左右，省实验合作校区，这四个的投资价值帮忙分析一下，尤其是品牌到底重要不重要呀？

回答：品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵(限价另说)。溢价会在10年后被洗掉。在二手市场上，小盘的出房量太小，难以拉高整体成交价，活跃度受影响。依靠区域的普涨和周边大盘的价格拉动。一般折价在10-15%左右。

沈北投资选筹核心就是地铁品牌学区盘，综合对比看，太湖国富壹号和亚泰城投资更合适，买房不能简单看环线。

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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