NO. 1｜壹
如果对近一年的杭州楼市，画一个行情走势图，会是什么样？
我想它应该是“倒V型”：严重低迷（去年下半年到春节）——火热小阳春（今年3月到6月）——再次降温（下半年至今）。
由于行情反复多变，大部分楼盘的销售成绩，也随之起伏不定。
比如，城东某盘去年底流摇，熬到今年3月后，不仅摇起来，还基本售罄了；还有城南某改善盘，今年上半年首开热销，下半年却流摇了。
更严峻的是，临安、富阳等远郊部分楼盘，如今降价打折也时有发生。
近一年的杭州楼市反复多变
总的来说，和过去“鸡犬升天”的癫狂行情相比，这一年的楼市，各大楼盘更多是“八仙过海，各显神通”。
如此波云诡谲的行情下，有一个楼盘，却横跨三个阶段，始终“一房难求”。
它既不是登记量爆表的“万人摇”，也不是地段绝对核心的千万豪宅，而是超山板块的江山风华。
自去年11月首开至今，已累计开盘11次。昨天刚选完房的第11次推盘，共84套房源，吸引941组客户，中签率低至9%，毫无悬念售罄。
江山风华热闹的选房现场
也就是说，低调的江山风华，实现了“11开11罄”的壮举。
这是什么概念？我统计了下，同一周期内，开盘次数远超江山风华的，只有富阳的微风之城，高达20次。
推盘节奏如此密集，又能做到售罄，放眼整个杭州楼市，也屈指可数。
更神奇的是，江山风华所推房源，还不是受众面最广的普通刚需高层，而是由洋房和排屋组成的纯低密物业。
其中，仅洋房就热销了584套。
NO. 2｜贰
正如黑格尔所说：世上没有无缘无故的爱。
楼市亦是如此。江山风华之所以能够“穿越牛熊周期”，主要归功于三大“杀手锏”。
首先，是交通升级带来的城市格局裂变。想想当年的勾庄、闻堰，及下沙大学城北，基本属于边缘的刚需板块，与市中心是“割裂、断层”的。
但中河高架延伸、德胜高架开通后，许多新杭州人的生活半径大幅拉伸，立马跃升为居住热土。
随着“三路一环”的稳步推进，这种蜕变同样在超山上演。以江山风华为例，直线距望梅高架五洲路口约650米，几乎全程快速路，便可直达武林、钱江新城、亚运村和萧山机场。
江山风华可便捷连通市中心
数据不会说谎，江山风华已售洋房，除了地缘性客户，高达4成来自快速路沿线。
第二个杀手锏，是充满想象空间的产业前景。
江山风华约700米外，就是风光绮丽、以梅景著称的超山。而这座迷人的平原小山，已经被阿里体育“承包”，将化身为一座占地7500亩的超级体育公园。
只一季的梅花怎么够？未来，它将是一个全季节全天候的运动、休闲、养生、演艺和旅游目的地，是真正突破想象力的产品。
“超级大IP”旁的江山风华，完全有可能像未来科技城、奥体、云谷边的一众热盘，迎来价值的跃迁。
阿里体育超山项目部分功能示意图
最后一项绝技，则是用高层的价格，就能实现洋房梦。
而且不同于市面上洋房的鱼龙混杂（7到11层也算），江山风华可是纯正的6+1精装洋房。要知道，在地王频出的2016年后，整个杭州八区内，6层洋房不过十指之数。
更关键的是，均价只要19500元/㎡，与板块高层均价基本一致。加上户型控制合理（主力约89-126㎡），总价非常友好。
以第11次推盘为例，最低门槛仅约152万，三成首付不到46万，大多数人都能承受。
NO. 3｜叁
占尽地利人和，难怪购房者对江山风华如此垂爱。
我仔细统计了下，江山风华共进行了6次洋房摇号，584套房源，累计5204组登记，平均中签率11.2%。相当于每9个人，只有1人能胜出。
可遗憾的是，持续热销后，由金地、奥克斯合力打造的一期洋房，只剩最后2幢，售罄只是时间问题。
许多人寤寐思服、求之不得的洋房，难道就此绝迹？大量需求何处安放？
上帝关上了一扇门，一定会打开另一扇窗。
江山风华现场展示中心实景图
好在江山风华是一个总体量约45万㎡的旗舰大盘，容积率仅1.6，是杭州近几年体量最庞然的纯低密住区之一。
整整约18万㎡的土地上，没有高低配，全是联排、合院和洋房。
而即将首开新品洋房的二期，总户数1131户，容积率1.4，由21幢约150㎡联排、16幢6层约95-125㎡洋房，6幢6层约115-127㎡洋房组成。
规划布局上，洋房在北、联排在南，所有建筑宁静低伏，视觉观感十分通畅。
相较于整盘，二期居住属性更纯粹。容积率是更低的1.4，依旧是稀缺的6+1精装洋房，且6层就是最高天际线。
江山风华二期洋房效果图
由此带来的是，整个园区的采光、风动及视野，都会更通透惬意，仿佛置身一个天然大公园内。
整个项目未来的品质，也让人很有期待。
江山风华的操盘手金地集团，不仅有丰富大盘打造经验（自在城、艺境等），带来的还是经典“风华系”产品，与西溪风华和大运河府同出一脉。
诸多实力伙伴，同样不可小觑。以二期为例，背后还站着中锐、中梁和赞成，且自带一个约4000㎡的邻里中心。
NO. 4｜肆
二期洋房更大的亮点，来自户型的精心设计。
尤其是约125㎡的平层户型，极为出色。看看这一组参数：四房四开间南，九面采光，南向面宽约13.1米，已接近此前风靡一时的“神级140㎡”。
同级别洋房中，更是碾压级存在。
目前，市面上常见的120多㎡洋房，通常只能做到三开间南，面宽超不过12米。
而得益于超乎常格的面宽，江山风华朝南主卧面宽达约3.65米，放下2米长大床后，仍有充足空间留给电视柜和过道。
二期约125㎡洋房平层户型图
不过，最让人心动的还是那阔绰的南向大横厅。
餐客大横厅是很多人的向往，但它往往采取东西朝向。珍贵的南向阳光面，在卧室和横厅之间，总难两全。
而这里采用的，却是南向的“2卧+餐客横厅”模式。整整约6.55米面宽留给餐客厅，占总面宽一半，加上约5.3米进深，整个横厅面积，达到了宽绰的约34.7㎡。
如此大尺度的南向横厅，往往只在一些标志性的大平层能见到。无论家庭聚餐，抑或开生日Party，都能装得下。
大开间、多采光面，是居住品质重要指标
更诱人的是，大横厅还外连一个进深约2.1米的大尺度阳台，面积约13.8㎡。
因为空间足够大，主人完全可以凭个人喜好，改造成阳光健身房、宠物乐园，抑或一个大会客区，仿佛偶像剧的拍摄背景。
超宽的南向采光面，更兼顾了两个卧室。冬日清晨被阳光唤醒，那感觉是人人向往的。
如果要更任性，则可选择超多附加值的顶底跃。
二期约125㎡洋房顶底跃户型图（右划查看更多）
以约125㎡底跃为例，四房两卫，除一楼大花园，还送约50㎡的地下室。家庭影院、棋牌房，还是游戏房？你曾想象过的美好画面，都有了尽情挥洒的空间。
更酷的是约125㎡“超级露台版”顶跃，二层自带两个星空露台，面积加起来约40㎡。
在这里，来个家庭BBQ最合适不过了。当然你也可以搭一个花架，摆上几排多肉或是三角梅，做一个花草达人。
NO. 5｜伍
尽管产品力显著提升，但由于限价，二期洋房均价，预计仍是19500元/㎡。
提前打探到的最新消息，约95㎡平层总价180万左右，约125㎡平层总价240万左右。而最低总价门槛，只要约170万。
这意味着，首套首付70万出头，就能入手一套精装改善大四房，还是6层稀缺洋房。
这是什么概念？不妨以秋石高架为轴，来看看沿线低密物业的价格。往市中心方向，最近的是丁桥的芳菲与城，多层均价高达35500元/㎡。
同在快速路沿线，相距不到10公里，价格却相差了80%。
秋石高架沿线价格体系
当然，江山风华的顶底跃，总价会相对较高。但是加上大花园、地下室，和露台这些附加空间，实际单价划不划算，是一笔很容易就能算清的账。
况且，如今的超山早已今非昔比。大量高规格配套，正在纷至沓来。
前天（10月31日）上午，上海百联与杭州余杭旅游集团，联合以总价3亿元竞得的约192亩商业地块，就在江山风华隔壁。
按照规划，这里将打造杭州首家百联奥特莱斯，商业体量超13万㎡，预计300多个国内外一线品牌入驻。
百联奥特莱斯超山项目效果图
而在今年9月，华元竞得的余政储出[2019]34号地块，计划打造杭州市八区首个室内滑雪场，也在江山风华附近，直线距离仅约2公里。
教育资源也无需担忧。西面一路之隔，有在建的浙江省重点塘栖中学新校区，九年一贯制学校和幼儿园，已接近结顶。
此外，板块内还规划建设一个约65万㎡的全民体育中心，有望承接部分奥体国际赛事。
现在回头看，江山风华的热销，是不是更容易理解了。
毕竟，身处一个产品力“倒退”的浮躁时代，还能在杭州交通核心圈，以一个那么友好的价格，收获一套纯粹的身心安放之所，真的太难得了。
开盘预告
江山风华二期新品洋房，预计本月初首发，首开4幢楼（20-23幢）。主力户型面积约95-125㎡，总价170万起。
现场实景样板区明天正式开放，意向购房者可到场品鉴。
本文
概要
11.2
2019
项目
杭州江山风华（一期备案名：香岸华庭；二期备案名：望梅华庭）
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地址
望梅路与昌达路交汇处
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产品
总体量约45万㎡，分一二两期。其中二期共1131户，容积率1.4，由21幢联排，和22幢6层洋房组成，洋房精装交付。
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销售
预计本月初首开二期洋房，主力户型约95-125㎡，实景样板区明天开放。
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推荐理由
去年首开至今，实现“11开11罄”的壮举，洋房热销584套。二期洋房仍是稀缺6层洋房，户型亮点十足。约125㎡平层户型，四房四开间南。南向餐客一体化大横厅，面宽约6.55米，尺度媲美超级豪宅。位于快速路口，直达主城核心，最低总价门槛仅约170万。
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其他特点
超山已被阿里体育“承包”，这个超级IP距江山风华直线约700米。自带约4000㎡邻里中心，一路之隔是杭城首家百联奥特莱斯，附近还有市八区首个室内滑雪场。
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交通贴士
距望梅高架下匝道约650米
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