转自米筐投资
作者菌爷
1
半夜鸡叫
7月上半月，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了警示，作为管钱的操盘手，它往往决定着一个行业的兴衰沉浮。
这一点无论是活在当下还是展望未来，都要认清现实，打起十万分的精神重视。
谁能不围着“钱”转？
强调纪律的会议上，还明确给出了五点要求：
1）重申了“房住不炒”这条钢铁红线。
这个也在我们的预期之内，因为这是由我们正处于产业爬坡过坎的“过渡期”现实决定的，老铁们应该已经比较清楚。
2）打破刚兑的年代，银行们要“量力而行”。
这是家长的善意提醒，房地产已经过了包赚不赔的时代，银行们也要注意规模，注意风险。
3）房产信托要合规矩，不能浪。
一直以来，房地产信托都是开发商融资的重头戏，但伴随着销售周期不确定性以及成本的上升，对于某些开发商的信托产品，爆雷已经是很现实的风险。
4）要控制规模，上半年有点猛，下半年要收一收。
上半年房地产信托增速超过两位数，下半年房企融资收紧已经成为事实。其中被约谈后，光大信托更是传言“暂停所有房地产类项目募集”（包括直销和代销）。
5）精细化房地产信托的服务管理方式，提高服务能力，银行对于开发商要有照妖镜的硬功夫。
这条有点“打几巴掌，给个糖吃”的意思，钱是紧的，但并不意味着赶尽杀绝了，对于龙头和实力强的开发商来讲这是一个“大鱼吃小鱼”的好时代，同时对于银行特别是中小银行来讲，要练好火眼金睛术。
开发商的一场残酷淘汰赛已在路上。
这个雷，请躲远点！
2
债务毒酒
一边是开发商2019年和2020年集中还债大年；一边是管钱的操盘手收紧信托融资的渠道大门。
开发商该怎么活下去？
债务是一条带血的主线，见证着冒险者的高光时刻，也旁观着“那群贪财的哥们儿”死于杠杆的悲催时刻。为了还钱，有相当一部分开发商开始举借外债，而且成本高的吓人。
7月12日，属于开发商前20强的泰禾，借了4亿美元外债，3年期，票面年息15％，每半年付一次利息。可以说是创下了借款利率新高。
地球人都知道，借新还旧，用低利率的钱还高利率的钱是好的操作，如果一个地产20强用极高利率的钱还旧债，其实就已经非常危险了。
这几乎是在走钢丝搏命，搏这次能从死亡企业堆里爬出去。
我的好友村口大爷说：“那些孤注一掷的人，往往内心是极其脆弱的，他们知道幸运这个事儿根本就是骗孩子们的，每一次最后的关键，是看谁能在最后一秒弄到更便宜的钱。”
如果是弄到更贵的钱呢？
死扛！
当开发商的集中还债期叠加融资端的利率高企，谁在走向灭亡，谁在收割兄弟们的尸体，市场里的游戏，过程不重要，关键看谁笑到最后。
房企债务到期偿还量数据（来源：WIND）
2015年和2016年是房企加杠杆负债的疯狂时刻，而且大多数是5年期债务，因此从2019年开始到2021年这几年将是债务到期的大年。
从数据上来看2018、2019年大概4000多亿，2020年4700多亿，2021年是个大年，是7300多亿的到期债务。
这是一个最好的时代，也是最坏的时代，摆在很多房企面前的要么断臂求生，要么卖身求生具体该选那一条路，时间已经不多了。
因为债务是“钢”性的。
3
空头正确
房子是政策市，真是因为有如此的逻辑，才会有曾经的三年一变天，我们所感受到的周期也就是这么变出来的。
房企的“供给侧革命”是不是房价的末日呢？
站在北京的街头，看着高悬的房价，人在其中是如此的渺小，内心很想说：“不是”！
为什么？
明明看到房价暴涨的三颗龙珠土地、放水和信心正在被挨个按下。
凭什么说，你对长期房价依然乐观呢？
大家是否还记得2015年楼市牛前面的“股市牛”吗？
虽然发生在 不一样的市场，但基本的逻辑是一样的，换了个马甲，本质是一个货色。
都可以用一句话总结：杠杆牛。
只是股市最后跌了，楼市最后无限期耗着了。
盘点整个牛市的演进逻辑，其实就是配资加杠杆。行情的初期，因为后期涨幅空间大，赚的钱能够弥补配资的高额成本，炒股的和配资的能够形成阶段性的“正循环”。
但当股指突破4000点之后，后期虽然还有涨幅，但分化的行情和赚钱效应已经不能够完全盖住配资的巨大成本了。
也就是杠杆正在显示出“负反馈”阶段。
有人说：“2015年A股是官方严监管造成的”。
胡说。
杠杆牛从一开始就意味着最终的灭亡，都在赌谁是最后一棒的游戏，你说能玩多久呢？
楼市其实也是一样，只是参与的选手有政府，庄家一直没出，还在不断维稳、踩刹车，这种情况下，散户走几个，其实也就不影响大局了。
楼市的震荡期正在延续，在这样的行情里，巨大分化是必然的，收益大概率回归平庸也是必然的。
如果有人要想在这样的行情里淘到超越平庸的标的，那拼的不只是运气，还有长期炼狱般实战之后的专业眼光。
没有不学习就躺赢的投资。
未来，更加凶险