来源：房评网
济南这个千年古城，往东迁移过，往西迁移过，就是没有往北迁移过，因为北边有一条难以驯服的黄龙，千百年来，黄河横亘于济南北部，以高于地面2米以上的地上河床，浩浩荡荡"飞"过下游平原，奔向大海。
因为历史上黄河无数次决堤泛滥和改道，夺走了无数生命，同时也最终形成了肥沃的黄河下游平原，造就了黄河下游人民对这条地上河的畏惧和崇拜。
在2006年之前，济南人对济南向北发展没有信心，跨越黄河，这可能也只是外人的看法而已，对于济南本地人，黄河，也就意味着危险、贫穷和不方便。
但济南长期在狭长的一山一水之间发展，空间和经济都受到巨大的限制。
2006年，清华大学的城市规划团队，为济南做了有史以来第一次全市系统的大规划，也第一次提出了跨河发展的方向，打开了济南的发展思路。
跨河发展，一直酝酿了12年。
2018年，新一届济南市政府气势如虹，打破多年来济南观念和传统禁锢，在6月正式组成济南新旧动能转换先行区，拉开了携河发展的序幕，济南的整体格局为之一新。
但是，众所周知，为数不少资深人士唱衰先行区，济南甚至有一位大学教授也公开宣称济南不应该往北发展，而应该往南发展。
携河发展究竟能不能成功？先行区投资究竟有没有机会？
很多投资人都在观望和评估。
很多购房者看到先行区远低于市区的房价，迟迟不敢下手。
济南北有没有机会？让我们用事实说话。
一、先从区位来看，先行区跨越黄河天堑，作为济南北部先行军，承接来自京津冀的疏散功能，实现经济输入；同时有利于突破鲁西北，联系西北部地区，实现经济输出。
先行区位于济南市老城区的北部，北接京津冀，南通长三角，距离雄安新区２４０公里，高铁１小时即可到达，处于联系京沪经济走廊的中心位置。
先行区交通网络成熟。现有青银高速、济南绕城高速、京沪高速、东吕高速４条高速公路穿境而过；高速铁路２条——京沪高铁、石济客专。东临济南遥墙国际机场，西邻济南西站，南侧临近石济客专新东站，济南站，交通便利。
先行区天然具有承接京津冀非首都功能的条件。
先行区比黄河以南，更能够承接突破西北，联系内陆，实现经济交换的功能。
从地理位置和交通上讲，先行区离一带一路更近。
二、先行区从山东省战略上来看，关系全省经济战略布局，其成败都具有重要的意义。
山东省政府在2019年末，通过了《济南新旧动能转换先行区发展规划（2020－2035年）》，正式将济南先行区1030平方公里土地的发展定下基调。
根据规划，先行区的战略定位为山东新旧动能转换综合试验区的样板、全国重要的科技产业创新基地、国际一流的现代绿色智慧新城。着力打造"新智造、新科技、新服务、新消费"四大产业生态体系。
这意味着，先行区将完全不同于济南其他区域的发展定位，这里一切都将关系山东的经济布局，济南突破黄河发展，是其成为山东经济布局"两核"的重要一步棋，不仅对济南，而是对山东，具有重要的战略意义。
三、未来规划将突破交通和产业两大瓶颈
新交通将是新产业的首要基础，根据规划，未来济南将在黄河上建设26座南北通道，彻底改善南北交通。
目前先行区内已经建成和规划的海陆空三位一体交通路网非常发达。
高速路网：
先行区内高速路网发达，G2（北京-上海），G3（北京-台北），G35（济南-广州），G20（青岛-银川），G2001，G2516（东营-吕梁）；国道104线、国道220线、国道308线贯穿其中。
铁路干线：
济南先行区境内规划和在建多条铁路干线，（济南-青岛）、（石家庄-济南）、（济南-滨州）、（济南-莱芜）、（济南-泰安）。其中，济莱城际铁路预留南延临沂方案。
济南先行区内的是济青高铁、石济客专、济滨城际、济莱城际等多条高铁线路的交汇站。
航空机场：
位于济南市高新区遥墙街道，济南先行区重要的航空枢纽，同青银高速公路、京台高速公路、京沪高速公路相接，济南国际机场是中国综合4E机场之一，是山东省吞吐量第二的空港。
轨道交通：
规划中的、、、经过济南先行区。其中济南轨道交通R3线正在建设中。
先行区将是未来现代化新城市，而不是济南这个城市的简单组成部分。
根据规划，先行区将抓住交通装备制造、信息技术、医药制造三大优势产业的新兴领域，实现智能制造领域从自动化、一体化到智能化的创新升级；重点突破氢能源、石墨烯等产业领域;在智慧物流、产业金融、科技服务、创意设计四方面重点布局；积极引入国家大科学装置落户先行区，支持各类机构建设创客实验室、创客空间、孵化器等载体；开展重点产业专利导航试点，培育引进一批国际化知识产权运营机构；重点聚焦于发展三产服务业，力争服务业占比达到65%。
从这个产业规划定位上，我们可以看出，先行区并非是作为一个与济南其他区域竞争合作的新城区存在，他自己本身就将发展成一个功能齐全的新的智能城市。
也就是说，如果这些产业都能够落地发展，那么，未来先行区并不需要跨河到南部来寻求更多的发展点，而是自己形成一个接近完整的产业链。
也就是说，在先行区的发展中，你不必要将他看成是未来济南产业的补充，他将是一个未来现代化新城。
只有这样的产业定位和城市定位，才能最大程度地弱化跨河发展的地理障碍和产业障碍，实现一个黄河以北片区从无到有，从农村到城市的真正变迁。
三、有意识的选拔和任用人才，先行区全市招募和储备人才。
在先行区管委会组建阶段完成，进入大面积拆迁和产业招商阶段，济南市迅速将经验丰富的城投集团一把手李国祥调入管委会担任一把手。
同时先行区管委会在全市政府系统范围内不拘一格招募和选拔人才，后来还对外招聘人才，选贤举能进入团队。这意味着先行区管理团队非常清楚，先行区不能走寻常路，不能有退败心理，要想成功，只能勇往直前，寻求胜利。
从先行区管理团队带头人来看，李国祥曾经任济南市城投集团董事长，党委书记，首先政治过硬。
众所周知，城投集团在济南建设历史上成绩辉煌，无论是拆迁，还是开发，哪里有硬骨头，哪里就有城投公司的身影。济南市泉城路的拆迁和建设就曾让城投公司在济南建设历史上辉煌一时。
李国祥任一把手之后，仅最棘手的拆迁一项，先行区就超额完成了2019年"拆迁60个村，拆迁1.7万户，启动25个项目"的任务。
来看看成绩单：2019年，先行区计完成64个村居的拆迁工作，签订安置补偿协议1．71万份，拆除房屋建筑面积约336万㎡，完成1．38万亩土地整理，累计移交土地约10000亩。
2019年先行区推动引爆区东、西安置区一期工程、孙耿街道七村整合安置区一期工程、崔寨安置区一期工程5大片区安置区开工建设，引爆区安置西区一期已经实现封顶。
交通路网：2020年1号高架桥和13条道路都将通车
2019年，济乐高速南延工程先行区1号高架桥完成贯通，预计将于2020年上半年建成通车；济泺路穿黄隧道预计2020年8月将实现洞通；齐鲁黄河大桥上部结构全面推进施工；凤凰黄河大桥桩基、承台、墩柱施工过半。
与此同时，先行区启动衔接"三桥一隧"的骨干路网项目；开工建设 13条市政道路共计27．1公里，计划2020年内全部具备通行条件。
项目：引进26个项目签约总投资额1664．84亿元
2019年，先行区累计引进中国中铁山东区域总部、协鑫燃机热电及未 来能源小镇、丰树现代产业园等26个项目，签约总投资1664．84亿元（含外资 16．65亿美元），位列全市各区县第一名。
这个成绩单，说明济南市政府知人善用，用对了人。
也说明济南市政府对于先行区的重视，不亚于东部新城和西部新城，也许更重视。
四、生态规划让黄河一改狰狞面目，将变成美丽新风景区
根据规划，先行区以黄河为核心，构筑骨干绿道网，联系黄河南北两岸的重点地区，打造携河绿道系统。参照以国家公园为主体的自然保护地体系的目标和思路，以黄河湿地为主体，依托黄河自然生态资源，深度挖掘黄河文化内涵，保护利用水系、湿地、林地等自然资源，建设黄河生态景观风貌带。
合理控制国土开发强度，坚持生态优先，将山水林田湖草作为生命共同体进行统一保护与修复。在先行区北部集中布局永久基本农田和一般农田，在先行区南部和生态隔离带保留部分都市农业用地。城市组团沿黄河组团式布局，小城镇结合原镇驻地合理布局，特色小镇结合生态空间有机布局，避免城市无序蔓延。
加强黄河河道安全管理，城市防洪标准200年一遇。
重点控制区城市防洪标准为200年一遇，城区内涝防治标准为50年一遇，其他区域内涝防治标准为20年一遇。重大基础设施和公共设施通过辅助措施达到100年一遇防涝标准。重点控制区内城市河道排涝标准不低于30年一遇，农村河道排涝标准为20年一遇。
锁住黄龙，改造生态，被列入先行区规划的重要内容。
黄河将变成一条美丽的风景带，成为真正的公园式内陆河。
但防洪没有被忘记，规划制定了长远的安全计划。
黄河，将逐渐改变他在济南人心中的狰狞的样子，逐渐成为一条美丽安全的内河。先行区的生态保护和美丽风景也将吸引更多人到济南北部安家落户、投资兴业。
五、先行区和西客站片区有本质的区别
很多人把先行区和济南西客站片区比较，认为将来产业和人脉都将不会如愿发展，担心先行区将成为产业空城。
这是完全错误的想法。
首先，西客站片区政治和经济高度在济南，先行区政治和经济高度在山东乃至全国。
先行区和西客站片区的另一个重要差别在于，先行区的南岸，人口密集，物流产业发达，其他产业也比较密集，在自然状态下，这些过于密集的产业也已经在逐渐向北岸转移。只是碍于交通原因，转移非常缓慢。
而西客站不具备这种先天产业优势。
先行区天然位于济南人脉和物流北上、西进的交通要道，而西客站片区在最初发展时仅靠一条高铁支撑。
西客站片区在开发初期就优先导入房地产开发，从房地产开发起步，并迅速聚集了大规模房地产项目，产业引入匮乏，最终形成了尴尬局面。
而先行区严禁大规模房地产开发，规划了完善的产业领域，建立了产业发展时间表，这也是西客站片区不能比的。
先行区将有广阔的升值空间
快速发展，加速升值的济南，从城市整体房地产盘面来看，长线不会有下降的片区，只有升值得慢和升值得快的片区。
虽然跨越黄河，但是在济南面临千载难遇的大发展时期， 先行区其实已经在国务院、省委省政府、济南市政府的共同努力下，找到了自己的未来。
而先行区的未来，并非是我们看到的济南未来，他有自己的未来。
他是承接京津冀经济的先行区，是向西北输出山东经济的先行区，是济南北部先行区。
未来，济南新旧动能转换先行区，将成为济南的城中之城。
根据规划，未来先行区将严禁大规模房地产开发，很多人把这个看成是抑制房地产在黄河北的发展，其实其主要的意义在于，抑制先行区建设过程中，可能会被房地产开发占据主导，成为开发新区，而不是产业新区的不可持续发展状态，最终危及到整个先行区的未来，从而危及到整个山东经济布局的未来。
从房地产市场的角度来讲，未来济南先行区做为新的城市刚刚起步，具有无限的发展潜力，当地的房地产价格尤其是新建住宅价格虽然经过2018、2019年的增长，但与他区域比较，仍然处于低位，正在自然形成价值洼地，随着整个城市规划的逐步落地，先行区新城，将会展现出自己的独特价值，房地产物业价值也必然会随之水涨船高。
工作和生活临近先行区的刚需，建议可以在先行区置业。