8月25日，央行发布《关于新发放商业性住房贷款利率调整的公告》。全文仅八条、七百余字，很多人表示看不懂。
《关于新发放商业性住房贷款利率调整的公告》
那么问题来了，房贷利率到底是升了，还是降了？
自2019年10月8日新规实施之日开始，商业性个人住房贷款利率，是以最近一个月内公布的LPR之上加点形成。由全国银行间同业拆借中心，于每月20日公布新报价。简言之，如果你的贷款合同在11月签订，就按照10月20日公布的LPR计算，如果10月20日LPR形成机制改革后的首次报价，5年期以上LPR 4.85%计，就是4.85%+XX点。
贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是为了在形成完善机制过程中，维持住房信贷区域差别化，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。LPR是由18家商业银行通过每月的自主报价，形成的一个贷款利率，央行规定各家银行在制定贷款利率时，要参照这个LPR。
（图片来源：吉屋）
比如：上海房贷基准利率为4.9%，居民家庭购买首套房，商业贷款能够获得的最优利率为95折，即4.9%X 95%＝4.655%。而有一套房或有房款记录的，商业贷款利率普遍上浮10%，即4.9%X 110%＝5.39%。
近20年来房贷利率的最低点为4.165%，出现在2016年2月，而现行的主流房贷利率为5.88%，比照最低点上浮了约40%。按新规，之后房贷利率是在4.85%（现行）的基础上，首套不低于此数值，二套加60个基点，因此二者的最低利率分别是4.85%和5.45%，也就是说购房人成本也会上涨一些。
（图片来源：亚泊尔）
“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”央行副行长刘国强日前表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
8月20日9时30分,公布后的改版LPR为4.25%，比原来的基准利率降了10个基点，新公布的5年期以上LPR为4.85%。现在商业银行可以根据不同种类的客户，按照当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在平均利率基础上加点，确定房贷利率。
实际贷款利率和不同银行的不同政策相关，后续LPR也有下调可能。因此影响不大，购房者不必过分担心。”
（图片来源：吉屋）
随着LPR定价机制进一步成熟后，LPR最低利率权力也会下放给各家商业银行，央行根据各家商业银行的LPR出一个平均的指导价格。改革后，新版LPR有所下行，可以很好地推动降低实体经济融资成本。
交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，此次央行公告有两方面重点，一是新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都与之前基本不变，二是央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。
（图片来源：股城网）
因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
从目前的购房政策来看，房贷利率本身是没有走低的可能。从商业银行业务操作层面考虑，也不太会给出优惠。
房贷利率是否会下调主要看两点：
不过银行下半年也要完成相应的房贷指标，贷款利率很大可能会维持现有水平不变。
（图片来源：券商中国）
中原地产首席分析师张大伟认为，政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。
总之，央行房贷利率的新政是一个推进市场化的表现。此前，LPR定价机制已经推广到其他所有贷款种类里，这次快速的推广到个人住房贷款，是中国贷款利率走向市场化定价的标志。