北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好，北京选盘，丰台的新宫片区和地铁一站地之外的西红门片区
新宫有19号地铁规划，还有商业规划，但是周边能买的起的都是回迁房，比如南庭新苑，单价在5.5万左右，小区品像差，更重要的是全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！我觉得将来卖出竞争严重。
而西红门地铁站附近，配套成熟，有荟聚商圈合和鸿坤广场，周围楼盘要比新宫品像好的多，且单价更低，在5万左右。但这片相对成熟了，而且公共交通出行的话地铁四号线上下班人流着实恐怖。
请问，老人自住兼投资的话，选哪里？
感觉要是选南庭新苑的话还不如朝阳褡裢坡和常营片区呢？而西红门配套类似常营，但单价就比常营便宜很多，是不是在资金有限的前提下选西红门？
请指正！
回答：你的分析出发点基本正确。
西红门比新宫更好，除非新宫整体放地规划，但在北京控制人口的政策下，“落到实地”去开发一个新区几乎是不可能是实现的目标。
西红门什么都好，就是价格不够高，5万多已经到达了南三环的水平，买点在2016年前。
选择常营也可以，但不如东四环青年路，东三环九龙山。
提问：房姐好，请问大兴新机场和通州市政府区域规划潜力，涨幅有可能超越某些位置更好的地段吗？比如朝阳丰台的某些洼地
回答：不会。
通州副中心，起步6万，同一时间望京双井7万，国贸8万，部分大面积笋盘6万。
10年后，国贸轻松25万+，通州能不能12万都是问号。
大盘比不过，笋盘出面就掉价了。
提问：房姐好，做jyd需要找格子间请银行人员拍照，您有提供此类场地的渠道吗？
回答：下户，一般可以和朋友公司商量借用下。
细枝末节一般需要自己动手，因为中介拿出去收费会被嫌弃。
难以批量的琐碎资源，很难形成商业交易。
提问：请教房姐，打算去重庆投资一套，现在融景城和珠江太阳城怎么样？
回答：珠江太阳城整体比融景城老一些，相对价格高一点点。
融景城俪苑，锦峰，澜岸，郎峰（小户型）这几个组团更容易出优质盘，1.5万以内的俪苑几乎可以随便入。
在此之前，首先确定好自己的贷款问题，能不能搞定按揭，能不能贷足，还是说用全款再抵押。
提问：房姐好，申请住房按揭200万时，收入证明不够，差了5000，信贷员让先买50万理财产品或定存，说这样才能足额批下200万贷款，请问有这种操作吗？会不会是为了推销理财产品拉存款。
回答：银行为了批贷的常见操作
如果不是特殊情况，一般换银行操作，或者更新材料。
提问：房姐好:请问现在建仓阳光一百夹缝看江1.23单价好，还是长嘉汇新房看煲坎将近1.5单价好？
回答：阳光100要细分
哪一栋，视野的具体情况需要照片
长嘉汇的马马虎虎
提问：房姐好，燕潮大桥今天开通了，会对燕郊房价拉升一下吗？
回答：已经拉过了
燕郊的大头在北京市场锁死溢出效应
提问：请问澳洲康都单价7.5的盘可以入么？北纬40是否已经严重溢价？如果买望京次新，有哪些盘推荐？
回答：贵了，
澳洲康复整体是比较溢价的，可以圈内搜。
北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区。
需要看具体房源具体价格。
提问：您好，bj按揭贷款大概4成首付，如果是全款抵押买房，算上手续费的支出，大概是几成首付？谢谢。
回答：北京按揭买房，首套按揭评估价的6成。
假设房子不溢价，链家评估价85-90成，实际贷款52成，交易成本5-10个点，实际首付53-58成。
溢价盘55-70成首付。
做好选筹准备，回避溢价，事先了解好评估，出最高值，贷款贷足，贷55-60成，实际首付5成左右。
提问：房姐您好，丰台宋家庄地铁口鑫兆雅园小区，小区中间位置136.5平米南北通透四居，6层板楼的1楼（高出地面1米）带楼台花园大约60平米（不上产证） 单价6.7万 总价920万，值得购买吗？这种不上产证的露台和花园值钱吗？ 还请您给指点一下 谢谢！
回答：鑫兆雅园算是宋家庄马马虎虎的次新小区。
但是6.7万的价格，加一点7万多就可以买双井了。
总价920，是望京，双井地区的主力军，宋家庄想要找到这样的买家需要更多流动性。
不上房本的露台花园同样可以换算成价格，按照实际情况2-4折计算。
这种房如果价格便宜些也可以考虑。
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