PART 1
2018年12月4日，深圳市螺岭外国语实验学校发布了一则关于学位申请补充要求的告示。
具体的要求如下：
1、住房面积小于或者等于30㎡，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。
2、住房面积大于30㎡且小于或等于50㎡的，需购房及实际居住满四年以上，且未被锁定。
3、住房面积大于50㎡的，需购房者及实际居住满一年以上，且未被锁定。
4、以上所述的购房年限，均以当年4月30日为基点向前倒算。
全文的截图如下（图片来源于深圳新闻网）：
PART 2
从这则公示来看，学校采取这种措施的原因是“地段生源持续增加，学校学位已到极限。”
这句话说成通俗的语言就是：通过购买学区房进入学区范围的就读生源太多了，超出了学校可以负担的范围。
那怎么办呢？
只有提高门槛，优胜劣汰，公示中写的很清楚。总的来说还是遵循了有钱的花钱，没钱的花时间这样一个原则。
首先保护本来就居住在这里的普通原住居民。这样的人，无论你住的房子大还是小，只要你孩子出生就住在这里，哪怕你家房子只有30㎡，也肯定能满足实际居住满六年以上的条件。
其次，对于学区房的要求就是越小，你需要实际居住的时间就越长。用时间换金钱。因此30㎡-50㎡面积的房子，需要购房并实际居住满4年才行。
而对于经济实力更强的人来说，你能买到50㎡以上的房子，就只要住满一年就可以有资格入学了。
PART 3
为什么会有上面这样的规定呢？
我们知道一般学区房面积越小，单价就越高。为什么这样呢？是因为面积小，哪怕单价高，总价也比面积大的要低的多。
好比30㎡的房子，单价10万，这套学区房的总价就是300万；而如果房子面积大，假设是90㎡好了，那么哪怕单价只有5万，购房者需要付出的总额也要大到450万。
而买学区房不论面积大小，反正都是为了一个入学的资格。因此面积越小，总价越低的房子越俏。
譬如杭州公办中排第一鼎鼎大名的学军小学的学区房。有两个比较出名的，一个是文二新村，一个就是崇文公寓。
文二新村是2000年左右的房子，而崇文公寓是2005年左右的房子。可是实际的均价，却是新房子更便宜。
文二新村的学区房均价在7.1万左右，而崇文公寓的学区房均价在6.5万左右。原因就是崇文公寓的户型偏大。
去年11月，杭州首个单价超过10万的学区房就在这里诞生。“文二新村，29.58㎡，总价300万元，折合单价10.14万元”。
PART 4
那么我们来推测一下，深圳这个学校的这个举措对当地的二手学区房会造成什么影响呢？
首先一点，小面积的学区房会变得不好销售；
其次，小面积户型和大面积户型之间的差价会逐步消失。
此外，每年4月30日之前，学区内的二手房交易会火爆。4月30日之后，就会冷淡下去。
最后这一点也挺符合我们这里学区房的规律。每年入学时间已过，学区房就进入淡季。过完农历年后，就会逐步升温。
供求关系，还是会影响学区房的行情的。
PART 5
但大家也不用觉得太稀奇了。因为这种类似的方式，在杭州的学校里也有。
杭州小学生入学被大致分为1-4表生。
1、学生与父母同户、同住,常住户口在本小学学区者（一表）；
2、学生从小(自出生日起)寄养在本市的祖父母（外祖父母）家，常住户口在本小学学区者（二表）；
3、学生有本市常住户口,但不属于上述两类者（三表）；
4、学生无本市常住户口,小学在杭借读者（四表）。
一般学校都是按这么一个先后顺序来招生的。而排位靠前的公办学校，由于每年招生人数有限，报名人数总是大大的超出。
这样一来，基本上就是一、二表的学生才有机会读上学区，很多顶尖的学校，甚至一表生都可能排不下。
这种情况下，调剂谁，谁都不愿意啊。因此，估计深圳这个学校就是碰到了类似的情况，所以只能设置更高的门槛来淘汰一批人。
PART 6
我有一个朋友是天长小学的老师。几年前就告诉我，学区房核实的过程是非常复杂和严格的，尤其是那些名校。
是否有入学资格，除了上一节讲的几表生外，还要通过不断的家访来确认真正可以入学的孩子。最重要的目的就是为了排除有人买了房子，但实际不来住的这种情况。
一般他们每年过完年到秋季招生前，都会有三到四轮的普调。每次都会划分片区，老师抽签进行，以避免有人徇私舞弊。
普调对于已经报名进来预备生的家庭情况进行摸底。譬如上门看你是否住在这里，如果碰到人不在，他们甚至会问邻居。
如果和事实不符合，可能就会失去入学的资格。
以前也有那种孩子一入学就把学区房卖掉的。这种也要看情况，有的学校也会要求孩子在小学六年过程中，必须一直住在这个学区房里。
所以有的学区房只能六年卖一次，登记过入学了，之后的六年内就再也不能给购买人的孩子学籍了。
结 语
正因为如此，好的学区房才那么增值保值。
但大家要注意每个学校的情况是不一样的。
说白了，也还是个供求关系。入学生源太多了，就只能设置门槛，淘汰一批人。
肯定越是好的学校，门槛就越高咯。
因此我们在选择学区房的时候，还是要先问清楚该处房产对应的学校在入学要求上有没有什么特别的规定。
可不要买回来，最后发现入不了学。