杭州的楼市，开始分化。一些楼盘继续万人哄抢，一些楼盘却是陷入流摇的境地。哄抢的红盘，清一水儿的刚需盘。流摇的盘，大多为改善盘。
现象背后，是怎么样的市场本质逻辑？
1.
早个十年，最愁卖的是刚需盘。究其原因，主要是供应量过大，购买人群不足。
2006年出台的90/70政策，旨在增加供应量，要求项目70%的房子必须在90方以下。这也就是为什么之前大部分小户型都是89方的缘故。
大量小户型的供应，大部分又处在郊区板块，城市拓展初期，各种配套跟不上。一到房产疲软周期，这一类刚需盘库存积压严重，因此跌得最凶。
这两年，小户型完全不愁卖。
一方面是因为杭州持续不断的人口净流入，给刚需购买力提供了巨大基数；另一方面是随着城市建设推进，郊区板块呈现了较好面貌，具备了基本居住条件，有些板块配套甚至不输市区。
在这样的情况下，刚需盘，反而成了香馍馍。
2.
刚需盘变俏，其中还有一个很重要的原因就是——小户型的供需比发生变化了。
2015年3月27日，国土部和住建部联合签发楼市新政，开发商只要在不改变用地性质和容积率等，就允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。
这条新政结束了执行八年之久的90/70政策。
在那之后，明显大户型增配。此消彼长，小户型占比自然就减少。然而，随着杭州人口不断流入，小户型的需求非但没有减少，反而不断增加。
一面是供应量减少，一面是需求增加，一来一去，小户型从原来的供大于求变成了供不应求。这也就是为什么，每每刚需小户型摇号，哄抢一空不说，中签率还很低。
当然，小户型之间也有区别。不能偷面积后，原来89方小户型建筑面积都要增加到93-97方左右，而实际套内面积，却还和原来差不多。
因此，现在最抢手的小户型，是原有偷面积的89方，然后才是90多方。
3.
在90/70政策下，大户型是高溢价产品。
因为稀缺，同一个小区，大户型的单价要远高于小户型。哪怕如此，当初的有钱人，还要抢着托关系去买。
可惜此一时，彼一时。时代在变，观念也在变。
现在是反过来，小户型抢不到，大户型卖不动。
一方面，以前买大户型的改善人群，更希望买到整个都是改善型大户型的小区，而不愿意和刚需客户挤在同一个小区内，导致需求量明显下降。
另一方面，户型大了，同样的单价，总价要高很多，刚需们不是不想买，只是承受不起。
在这样的情况下，有的项目为了拉动大户型的销售，将大户型的单价降低，小户型的单价抬高，以达到拉近二者总价的目的，来促进大户型的销售。
4.
都是大户型的纯改善小区，就卖得火爆吗？
现在的杭州楼市，大户型、洋房和叠墅产品俯拾皆是，除了个别热销，大部分改善盘，与刚需盘相比，是远远不及的。换句话说，大部分改善楼盘，接下来都愁卖。
滨江两个楼盘突然的“滑铁卢”，让全城改善盘大吃一惊，心有余悸。拱宸桥另一个楼盘，为了最近一次推盘，使出浑身解数。
现在很多的购买力，与改善盘其实并不匹配。
参与天都城的3万组报名，几乎跟开发商头痛的改善市场，毫无关系。所以9月预计68个楼盘蓄势推盘，平均每周17个。开发商要抢跑了。
市中心某楼盘上半年卖得非常不错，但整盘货值很高，今年也才完成一半指标。昨天打电话跟我说：9月也要加推，可是看着客户流量下滑，看样子下半年要过苦日子。
最让开发商担心的是：恐怕越往后，越难卖。
5.
根本原因是因为购买力不足。
一是限购，一户家庭两张房票，拘束了超级有钱那部分人的购买力。
二是因为大户型总价门槛太高。目前改善户型起步600-800万，能够上的人有限。
三是因为高总价的房子，需要更高比例的首付。有大部分改善的人群都有过贷款记录，起步就要6成首付。600万的房子，就需要拿出360万的首付，相当于刚需买一套房的全款了。
哪怕你有首套3成首付的资格，600万的房子，首付180万，贷款420万，你确定你的流水能让银行贷给你420万？
四是因为供应量大，在G20后的2年内，疯狂的市场，让很多人已经托关系全款进行了改善。有的房子刚交付，有的还没交付，哪怕这些人想再进一步改善，也得避过未满2年的增值税，估计至少也要两年后了。
这种种原因汇聚起来，导致杭州改善购买力并不充裕。在大量的改善大户型面前，购买力虽不至于杯水车薪，至少也是僧多粥少的局面。
6.
很多人也不是真的没有购买改善户型的能力。只是这么多年来，大部分家庭的主要财富都集中在房产上。想要改善大户型，往往需要用之前名下的房产来置换。
可是目前的行情下，二手房卖得动吗？
降价肯定能卖掉，但有几个房东愿意降价卖自己的房子？
二手挂牌量冲着10万套去了，二手市场却并没有大跌。这说明大部分人都抱着要卖个好价钱的心态，并没有人急着要降价甩卖。
最典型的案例是：艮北的雍华府。去年初交付，低开高走，从三月的290万涨到六七月的350-360万，每月成交20-30套。我的一个朋友也手持一套，但当时没卖，结果到了下半年市场转冷，成交价跌到了310万左右，他就更不想出手了。
“要卖就卖个好价钱，大不了继续拿着。”
还有一个朋友也是患得患失。手上房子买得比较早，获利空间也够了，面对的是赚多赚少的问题。倒也不是不愿意卖。只是卖了，红盘怕摇不到，不是红盘，又不愿意买。进退两难。
手上的房子不卖出去，房票没有，钞票也没有，自然就没有能力购买改善的户型。
这才是更深一层购买力不足的原因。
7.
前几天的开发商饭局上，大家都表示手上有很多总价800-1000万的存量，对后市担忧，只有一位脸上是轻松的表情：在售的小户型存量，一半在我们手上，下半年一点都不用发愁。
这从侧面反映着整个市场的逻辑。
接下去，刚需盘仍然不用担心，在限价的市场上可以走得很好。但改善类产品，似乎看不到好的出路。
国家反复加重楼市调控，并且从房地产买卖环节转向了金融环节。
多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上控制在今年3月底时的水平，不排除未来进一步减少的可能。
5月份 ，银保监会颁布23号文，严查房地产信托，6月信托融资收紧，7月海外发债被严格限制。
新的房贷利率政策出台，规定了二套房贷款至少要在基础利率LRP上加60个基点，摆明了对改善类客户不够友好的态度。政策压得越凶，购买意愿就越低。
于是就陷入一个死循环：供应量大——购买力不足——政策不友好——购买意愿下降——二手市场进一步冷却——无法置换导致改善购买力更不足。
开发商只能顺势而为，努力卖房。因为解开死循环的钥匙在政府手上。还记得我五个月之前写过的文章吗？拉抬楼市，政府有一万张底牌。也正如融创孙宏斌说：往后5年，就看政府怎么定位房地产。
目前看来，政府还是觉得市场太热了，还得压一压。