北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，您好。老公我俩89年生，今年刚生娃。已有一套丰台大两居，Lj市价430w，还有35w贷款没还完。俩人工资税后到手一年40w，另公积金每月取现收入8k。可动用积蓄30w，想还清贷款后抵押获得消费贷200w再向父母借100w上车二套，买个一居投资升值。
1.请房姐看下，未来收入年涨幅10%-20%的话是不是杠杆太大？有没有更好的解决办法。
2.目前看 a.劲松一区有个东西向小两居3/12层275w(51p) b.劲松一区东向精装一居280w(47p) c.万年花城回迁一居40p东南向240w d.农光里的顶层或者底层一居 288左右，给点评下这几个？还有其他标的区域推荐吗
回答：1、杠杆不大，留足月供就可以。目前300万的标地在北京选筹好的比较困难，处于红海溢价最盛区，收益率会被削弱很多。
2、更优的做法的垫资再抵押买600万左右标地，新标地抵押出来的钱预留至少一年半月供。剩余现金还掉借款后还可以去重庆、沈阳再看看。
3、目前几个标地不太好，劲松一区房龄太老以后不好贷款，万年花城回迁楼不值这个价。农光里不确定信息，可以淘下6以内的。
4、重要的是规划下一个标地大小，可以考虑下更优方案。
提问：房姐好，北京目前房地产市场处于什么状态，看新闻以及听朋友说，降了些价格，目前适合建仓吗？如果适合，北京哪些区域和板块比较好？
回答：并没有像新闻说的各种降，实地看看就知道了。前两个月卖的业主到这个月有觉得卖便宜了想跳价的。
整体目前处于平稳可淘房阶段，赶早不赶晚。区域跟板块是需要知道具体情况跟手头金额再推荐的。
提问：父母有资格买北京的共有产权，若能买到有必要买吗？还是买二手。
回答：价格？地段？
买二手有挑好的标地？
核算下未来几年收益率跟成本就知道哪个合适了
提问：房姐好，现有bj自有住房一套市值500+，还有贷款150未结清，无其他债务，可用现金150，年入160，jlh后有个sfsd资格，家有大宝今年两岁，考虑到投资为主的话，1，因为家里有老人帮忙看孩子，是否同小区全款入400万左右老破小马连道附近，全款在抵押...年后在北京入一套，选筹的话有推荐区域么西城现在房价飙高是否还值得入，有朋友推荐西什库...2，已经在办深户年底前估计搞定，资金不动的话是否去深圳3，全款购入cq一套在抵押入bj或者sz...房产小白，求翻牌...求指点
回答：1、目前政策jlh一年后才有首贷资格。自住还是投资需要考虑清楚，两者大部分是相冲的。投资的话同小区给家人租就好了。
2、主仓优先，现金可选垫资抵押买600万左右标地，西城学区房大部分溢价有风险。实在想要学区可以选我们目前7折笋东城学区房项目。或者十里堡、石佛营、青年路等东三四环挑选下，天通苑大面积也可。
3、年底深户下来可以拿年收入作为首付买，注意留好月供。
4、全款购入重庆再抵押这个等有额外现金可以再继续打。
提问：我们的目标是三五年后想买一套北京天宫院板块三居，目前均价4万5，总价450万，没有SFSD，现在资金不足先入沈阳，能预测一下等我们想买的时候，单价能大致涨到多少吗？6万？8万？我们需要筹集多少资金够？
回答：天宫院4.5万属于溢价盘，不过这种刚需地铁次新溢价短期内无法消除，只能平摊到未来逐渐摊薄，收益长期跑输。
货币5年翻一倍，北京大约4年一倍，具体的周期行情不可预测。
评估价会越来越低。
提问：我是赣州本地人，在赣州投资好，还是沈阳投资好
回答：三四线不建议投资，沈阳可以买
提问：您好: 北京国贸附近旺座中心，小区办公比较多，5万一平，比周围便宜不少，合适不？
回答：不合适 价值不大 增长点疲软
没燃气 不能落户 基本都是办公
提问：北京老人票，接力贷的话选择多大的标地最合适？推荐区域？（双井？）
回答：接力贷审核比较看重老人和孩子的收入背景，严格考核收入负债比。 做之前最好找信贷员先核准下。
标地价格根据手头现金情况和家庭收入及负债情况做测算，没有明确标准。
推荐区域东三东四环，朝阳公园、双井九龙山都不错、望京、丽泽商圈周边，看单套价格。
提问：请问君大，最近刚离婚准备买房，本人之前有过商贷已还清，还清后离婚且名下无房，请问是否有机会可操作首房首贷，如何操作？
回答：北京目前政策基本没操作性。
市面上有渠道二变首，存在风险。
有风险备用资金可以试试。
提问：目前仅有信用贷50万，如何筹款？京二套，想在北二环内买，全款再抵押，如何选筹呢？
回答：自由资金多少 负债多少 想买多大标地？
单纯筹款，资质好信用贷可以办到300万，亲朋好友拆借，借朋友信用卡信用贷。看你能凑到多少钱再选筹。
提问：您好，能否推荐几个满足如下条件您看好的小区或者大概指条明路，提示下需要注意的坑也好，刚刚计划买房，完全菜鸟，啥也不懂（汗）:
1.刚需，非投资，不考虑学区房
2.小户型，50平米以内
3.东三环或北三环或西二环里
4.预算380万，公积金+商贷
5.大龄单身女青年
6.靠近地铁，有电梯
回答：不考虑学区房的话面积可以放宽点，北三环跟西二环基本都有学区溢价。
除去交易费大概率可以买到60平左右，可以关注下朝阳公园、双井、九龙山、劲松、百子湾片区一居或者少部分两居。
最好买95年以后，自住的话先大范围看一遍。
提问：你好，北京社保已满五年，纳税才一年，算有购房资格么？如果有，手头40万资金，有办法上车tty么？(本身是国企员工，名下外地有一套按揭)
回答：算，目前40万还是二套资格真没办法买tty。先想办法凑钱。
那边大面积低单价才有价值，基本总价含交易费在550万左右。这样要求资金至少270万。才可以操作垫资拿房。
提问：你好，本人2016年底头脑发热购入一套北京尚峰尚水50年商业产权一居，面积40+。本想作为投资，但因调控政策出台，此类型房产不能随意交易，已失去投资价值。请问我现在是找机会把这套房尽快出手，还是先拿着等政策松动再卖呢？
回答：先挂着，能卖好价钱就出。大概率价格会被大刀砍，没好价格就等合适时机，先留着收租吧。
提问：房姐你好，石景山远洋山水三居一套（无贷），海淀学区老破小一套（DK100），有三个方案请您帮忙看看：1、二抵学区，卖掉石景山，凑齐1500买紫金长安方便自住和孩子上学；2、抵押三居500-600万，留足1年半月供，LH全款再买一套bj；3、抵押石景山全款再买北京一套小的，剩下百万再买重庆。资产增值的角度哪个方案好？有劳费心，多谢！
回答：1、一般不轻易出房。交易费太高行情也不合适。
2、这两个月抵押政策不错，资质好可以两套都抵了。算好海淀能贷出100*2的钱就可以操作。
3、抵押出的钱直接全款压房。投资重庆可以继续抵这套，杠杆高了最好留足2年以上月供。
以上需要自身资质征信好，最好提前咨询抵押上限规划好融资，谋定而后动。
提问：房姐，媒体现在一边倒，都在唱衰房地产，鼓吹股市，您怎么看？
回答：媒体永远是唱空房价的。
zf明显的逻辑，经济越不好，越把资金向实体和股市推，越控制资金流向，楼市越来越行镇化。
媒体永远要保持”政治正确”，才能获取更多流量。
提问：你好，有置换房子的想法，但不是很清楚楼市走向，请问上海今年楼市会涨吗？现在入手合适吗？
回答：多军是无惧政策和调整的。限购限贷是试金石，它可以检验自己是真多,还是伪多，无视求真路上的荆棘曲折。
事实上,资深多军欢迎政策打压，它可以帮减少80~90%的竞争对手，特别是那些人傻钱多的土豪。当墙头草们正感叹错失机会,垂头丧气时，殊不知有人正在偷偷实现1N,2N....8N,9N
而等到2~3年后的下一个风口，又是50%的涨幅等着我们。大城市的一个产证，不仅仅是套房子那么简单
那是张入场券，原来值100w，现在值200w，在可见的五年后,它值500w
最近1-2年有很多机会，等待20%有缘人摘取。
提问：如何看待北京学区房？听说要取消
回答：学校的教学质量一定有好有坏，小学就近入学一定是根本性原因，所以无论哪个国家哪个城市都一定有学区房。但是
1目前北京频繁出台的学区政策调控会导致腐败，权贵会抢夺更多门票。
2学区政策的调控和学校质量的变化会影响学区房的前景。
3学区房价值=房子价值+学区价值，房子价值好判断，并且接下来10年还会涨。学区价值我不好评价，并且不同片区有不同的风险，分校分流校址搬迁实力变化等等。
综上，投资不要买学区房。详见知识星球文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
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