徐州楼市
如果说2016-2018年的楼市非常疯狂，那么2019年至今的楼市，氛围却十分微妙，有楼盘千人抢，有楼盘无人要。
今天是2020年的第5天，通过与上年的对比和对1月份的调研，我发现了关于徐州楼市的3大真相，与大家做个分享。
真相1：据统计，1月份徐州将有10家楼盘开盘，其中2大纯新盘都会星宸、珑郡上院将首次开盘。
真相2：货量大、价格虚高，二手房市场目前仍旧处于低温状态。
真相3：市场趋于冷静，大部分买房人仍旧在持币观望中……
现状1：本月1月份徐州将有10家楼盘开盘，推出超2063套房，其中2大纯新盘即将上市
2020年1月份，与2019年底的热闹氛围相比，可以发觉楼市明显开始冷静了下来，这一点从开盘数量就可以看得出来。
据徐州楼市微信平台统计，2019年12月份，徐州共有24家楼盘开盘，其中5家楼盘开盘当天全部卖完，而在1月份，仅有约10家楼盘开盘，推出超2063套房。
从一月份即将开盘的楼盘区域分布来看，主要集中在东湖新城板块、鼓楼区西北片区、铜山区，从开盘房价来看，大多为刚需盘。
其中，东湖新城板块的网红盘东湖悦府目前正在预约第二批次房源，该楼盘首次开盘推出402套房，当场全部卖完，可以说，这是1月开盘楼盘中较为重磅的一个了。
东湖悦府开盘现场
另纯还有2大纯新盘，值得关注，分别是西区的都会星宸和东区的珑郡上院。
都会星宸位于泉山区徐商路以北、桃花源以南，目前周边仅有这1家楼盘在售。据置业顾问透露，目前已经启动26号楼和27号楼的落位中，该项目的价格区间预计在11500-12500元/㎡之间，建筑面积约100-120㎡。
另外一个纯新盘就是东区的珑郡上院，位于王杰中学旁边。
我曾去售楼处踩盘，了解到，这个项目规划了2栋高层和2栋洋房，其中有1栋高层是定销房，商品房一共只有127套。小高层的户型为99-109㎡，洋房的户型为115-123㎡。
据了解，珑郡上院目前在验资中，小高层产品验资金额60万，洋房产品验资金额80万。目前价格还没有对外释放，不过看下周围的房价，也可以推出这个楼盘的价格不会太低。
除此之外，1月份还将迎来3家高价盘：楚河金茂府、弘阳大都会、大发通银融悦府，均位于东区，可以说，1月份买房人的可选择性更少了。
现状2：耗不起！涨不动！卖不掉！二手房目前仍旧处于低温状态
作为市场稳定的试温石，二手房市场可以最直观的反映楼市。
最近，徐州楼市调研了徐州二手房市场发现：目前二手房交易仍旧处于低温状态，与新房相比，二手房房源数量庞大但成交率很低。
在此情境下，中介更多的是做新房市场。
从挂出房源数量来看，徐州二手房蓄水池越来越满。就在2019年12月1日，同事徐黎明发现诸葛找房上有效的二手房源数量在2.29万套，时隔1个月，该网站二手房源已经达到了2.78万套！
此外，在徐州限售政策下，随着时间的推移，可上市交易的二手房源陆续登上舞台，届时徐州二手房市场将迎来满仓。
从二手房价格来看，成交价格在走低，这也与数量庞大的二手房源息息相关。在挂牌价普遍虚高的常态下，二手房价格不调低，就卖不出去。
最直观的感受就是，最近找徐州楼市微信平台卖房的业主多了，主动要求降价的也不少，有的甚至降价了26万！
此外，根据对诸葛找房的二手房源数据分析，挂出房源的面积段大多在90-140㎡，同质化较为严重，除非是地段特别好的，否则都比较难卖。
现状3：买房人趋于冷静，大多数人持币观望中
2019年，徐州市面上的网红盘、限价盘基本都被买完了，剩下的大多为高价盘和地段较远的低价盘。
结果就是，还具有极大购买力的徐州人持币纠结观望中，最近，我明显感觉到，找我咨询楼市情况的人多了起来。
“徐州哪里房子升值潜力大？价位在万元左右，徐州哪些房子合适？徐州房价还能涨吗......”甚至有粉丝和我讨论徐州楼市时，也直言：徐州现在应该是在横盘期。
说在最后：
目前市场上刚需和改善的需求仍旧存在，但是与2018年的卖方市场不同，现在买房人更趋于理性。
同质化产品太多，除非是楼盘的地段好或者有学区加持，否则已经打动不了买房人的心，房企坐等收钱的时期结束，接下来从买房人角度思考、用心打造产品才是真道理。