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今天（2019年12月10日）上午10点，郑州市金水区政府网站上发布了一条规划《郑州金水科教园区总体规划（2019-2035）》（以下简称《规划》）。
规划期限为2019至2035年。其中，近期至2025年，远期至2035年。
规划区域为西起中州大道，东至金水区界，南至连霍高速，北至贾鲁河以及郑州市北边界，面积约62.7平方千米。
以前，我们写过很多次这个片区，今天我们就先看一下，这次的规划与之前相比，有哪些不同点。
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1、与北龙湖相连的路更多了
本次规划，杨金片区一共有6条大道与北龙湖相连，自西向东分别为：中州大道、龙津路、龙源路、龙沄路、明哲路、东三环。
之前的规划
现在的规划
2、路名变了不少
以前的中央大道，改为了龙源路；
以前的迎宾东路，改为了龙津路；
以前的金城大道，改为了慧城大道；
以前的慧城环路，改为了明哲路。
3、商业、商务用地大幅度减少，住宅用地大幅度提升
下图中紫色和红色为商务、商业用地，黄色为住宅用地。大家会发现，紫色和红色大面积减少，黄色大面积增多。
之前的规划
现在的规划
4、多了一个连霍高速的上下口
下图中红色圆圈为高速公路上下口，现在只有中州大道、东三环这两个，未来中间还会再增加一个。让该区域的出行，方便了很多。
绿色圆圈为分离立交，可以简单理解为下穿连霍高速的公路。
5、地铁1号线和地铁20号线可以换乘了
6、机场确定不搬了
《规划》中明确提出，本规划的思路是：保证机场运行，合理处理机场安全与城市的发展关系。
另外，考虑到机场对用地的影响，在慧城大道以北的机场附近，主要规划的是产业用地，以求形成产业组团，为园区产业转型发展提供支撑。
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以上6点，基本就是本次《规划》与之前的规划的不同之处，其中对房地产而言，有利也有弊。下面，我们再看一下，这个《规划》里，还有哪些点需要注意。
1、人口规模
初步估算，至2030年，金水科教园区规划总人口约45万人。
2016年惠济区的人口为30万，大家可以做个参考。
2、产业定位
产业定位分为两块：沿黄河部分和城市部分
沿黄河部分，产业定位是：以沿黄生态旅游、沿黄文化休闲、都市休闲农业为主的生态休闲旅游示范区。
城市的定位是：发展软件产业为主的信息技术产业、共享生态科技产业、信息安全产业、高技术服务业、商贸服务业和高端商务服务于一体的区域性智慧创新型服务核心。
3、产业布局
龙源路（原中央大道）两侧，布置产业商务服务设施。
其它区域分为五个功能片区
A、都市生态农业区和循环农业区、
B、信息技术产业园、
C、共享生态科技产业园、
D、信息安全产业园、
E、科技创业孵化功能区。
4、《规划》中还有一句大实话，比较引人瞩目：
园区轨道线网密度及站点覆盖人口及就业岗位率低于中心城区的水平。
不过，该片区的价值本身就不在区域内，而在于紧挨着的北龙湖，所以，对购房者来说，应该影响不大。
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总体来讲，本次《规划》与原来的规划相比，笔者认为是利大于弊，对房地产的影响也是利大于弊。具体原因有以下几条：
1、机场不搬，很早以前就已经确定了，这次《规划》只是官方重审了一次，并没有更坏的影响。
2、我记得之前传的沸沸扬扬，机场附近规划的有很多产业用地，但从该《规划》来看，并没有太多。
而且，该片区关于产业的定位都是科技、共享、信息等高新技术，并没有污染环境的工业。所以，这些产业只会提高片区的就业机会，不会污染片区的环境，利大于弊。
3、交通便利了很多
片区与北龙湖的连接更多了。以前大家只关注龙源路（原中央大道）两侧的楼盘，现在多了好几条路，这些路周围的楼盘，相应的也升值了不少。
另外，片区又多了一个连霍高速的上下口，区域内业主不必再绕道中州大道、东三环这两个大堵点，将会极大的改善区域的交通状况。
4、住宅变多了，商业、商务变少了，笔者认为是好事
因为该片区的价值，本身就在于与北龙湖一路之隔，有北龙湖在，这里规划再多商业、商务用地，估计也难以发展。倒不如多一些住宅，让区域更有烟火气息。
5、与该区域的现状比起来，好的实在是太多了，下面是金水教科园区的现状图，大家可以对比一下。
该《规划》中的重点，以及对房地产的影响，大概就以上10几条，更详细的信息，可看下面《规划》的原文。
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以下为该《规划》原文：
郑州金水科教园区总体规划（2019-2035年）
一、目标定位
（一）范围与期限
规划范围为金水科教园区辖区，具体为西起中州大道，东至金水区界，南至连霍高速，北至贾鲁河以及郑州市北边界，面积约62.7平方千米。
本次规划期限为2019至2035年。其中，近期至2025年，远期至2035年。
（二）上位及相关规划
1、《郑州都市区总体规划（2012-2030年）》
在该规划中本次规划区是郑州都市区主城区北部拓展区的一部分，为区域的建设与发展提供空间上的支持，同时该规划明确本次规划区发展电子市场、创意农业和休闲观光农业。
2、《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》（2017年修订）
在该规划中，规划区域位于总规中城市外围生态绿化环带上，对区域生态要求较高。按照空间管制要求，规划区域西部主要控制为限制建设区和城镇建设区，东部主要控制为禁止建设区。本次规划区位于中心城区南北向城市发展轴的北端，可作为城区向北部拓展的城市空间。结合产业布局要求，规划区可重点发展生态型产业，积极融入沿黄生态文化旅游产业带。
3、《金水科教园区土地利用总体规划（2014-2030年）》
结合该规划相关内容，本次规划区范围内107辅道以西、机场以南区域内用地主要控制为城市建设用地，机场周边及以北区域主要控制为基本农田，107辅道以东、京港澳高速以西区域主要控制为城市建设用地、一般农田和基本农田，京港澳高速以东区域用地主要控制为水域、村庄建设用地和基本农田。
4、《郑州市城市轨道交通线网规划修编（2015-2050）》
规划区内沿明理路、龙津路、慧城大道-杨金路分别布设有轨道交通1号线、6号线和20号线，线路总里程约19.7km，线网密度约为0.34km/km2，轨道交通站点7处，站点800米半径覆盖率23%。远景年中心城区线网密度0.63km/km2 ，800米半径车站覆盖人口和就业岗位达到各自总量的50%，
园区轨道线网密度及站点覆盖人口及就业岗位率低于中心城区的水平。
5、《郑东新区北部区域概念性总体规划（2014-2030年）》
在郑州市引领中原经济区快速发展的区域大背景下，结合外部发展条件和自身发展的要求，着眼于打造“中原经济区创新服务核心，郑州都市区生态宜居精品区域”的战略目标，围绕“中原智慧核、郑州生态城”的核心目标，确定规划区的主体功能定位为生态智慧新都，空间结构为“金轴智环，环环相扣，多元联动”的空间发展格局。
（三）现状特征
1、规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流和灌渠穿过，北临黄河、用地内部及周边有多条生态廊道，自然环境条件优越。
2、城乡建设情况
2018年，郑州金水科教园区内城市建设用地面积1247.18公顷；村庄建设用地面积259.78公顷；区域交通设施用地182.54公顷，特殊用地267.55公顷。
郑州金水科教园区城市建设主要开展的建设内容以道路基础设施、城中村改造、合村并城为主，城市建设刚刚起步，处于城市建设初期，各功能中心尚未形成，城市结构有待进一步完善。
（四）规划思路：
1、立足生态优先，确定以生态定发展（优先划定生态红线）、以资源定人（土地、水资源承载力）的规划思路。
2、保证机场运行，合理处理机场安全与城市的发展关系。
3、对接最新形势与区域格局，发挥规划区区位优势、沿黄生态优势和文化优势，联合周边组团共同发展，全面提升金水科教园区在区域格局中的战略地位。
4、结合金水区产业发展要求，全面实现金水科教园区城市转型发展，培育战略新兴产业，以创新能力的发展为核心，推动产业转型及提升。
5、协调近远期规划，以空间留白应对未来发展面临的不确定性，为城市的发展预留弹性空间。
（五）功能定位：
规划区的主体功能定位为：智能创新产业园区、生态型城市精品区。
智能创新产业区——充分利用郑洛新国家自主创新区、自贸区等国家发展战略给规划区带来的发展机遇，将金水科教园区打造为具有区域影响力的创新产业基地、国家战略性新兴产业策源地和河南省创新驱动发展先行区。打造智能新区，不仅是新兴产业、高端技术的聚集地，更应该用智慧的理念，让生活在城中的人能切身感受到城市发展带来的进步，使生活和生产和谐相融。
生态型城市精品区——规划区滨临沿黄生态走廊，生态条件优越。规划区的发展应践行生态绿色发展理念，实现城市建设与生态环境，生活空间与生产空间协调发展，打造沿黄生态宜业宜居的样板区域。
（六）规划目标
到2025年，初步实现产业转型升级，经济持续健康发展，转型升级取得突破，人民生活水平全面提高，生态环境得到有效治理，城市功能更加完善。
到2035年，高质量、可持续的产业结构全面形成，人民生活富裕、安定，城市品质实现跨越提升，形成具有独特魅力的生态城区。
二、统筹与布局
（一）人口规模
至2030年，金水科教园区规划总人口约45万人。
（二）产业布局规划
1、产业发展定位
本次总体规划按产业发展基础将规划区分为沿黄生态区域和城市功能区。
基于规划区区位优势、生态资源优势和文化优势，将沿黄生态区域产业定位为：以沿黄生态旅游、沿黄文化休闲、都市休闲农业为主的生态休闲旅游示范区。
将城市功能区产业定位为：结合智慧城市定位发展软件产业为主的信息技术产业、共享生态科技产业、信息安全产业、高技术服务业、商贸服务业和高端商务服务于一体的区域性智慧创新型服务核心。
2、产业布局结构
以“金轴为心，多片共融”的空间发展格局为产业发展骨架，综合考虑城市功能区各项产业协调发展，结合建设区域与沿黄生态区域不同的建设要求，形成联动互补的可持续发展格局。
“金轴”：即由郑州市中心城区，经郑东新区CBD和龙湖副CBD延续至本次规划区内的商务金轴，沿轴线两侧布置产业商务服务设施，形成多维服务业态共生的区域产业中心服务轴。
“多片”：结合上位规划、现状产业布局和资源条件，在沿黄片区规划都市生态农业区和循环农业区；在城市功能区规划信息技术产业园、共享生态科技产业园、信息安全产业园和科技创业孵化功能区共5个不同类型的园区。
三、城乡用地布局
（一）规划结构
规划区空间结构为：“两心、两轴、三廊、多组团”的空间发展格局。
“两心”——公共服务核心
尊重现状建设情况，结合原总体规划，在慧城大道和龙源路形成生产性服务业的集聚，打造区域商务服务核心；在慧城大道和鸿苑路交汇处规划文化、商业、体育等公共服务设施，形成区域级公共服务核心。
“两轴”——空间发展轴
延续原总规，以南北向主干路龙源路两侧商务用地为依托，规划以生产性服务业集聚为特色，打通规划区与龙湖的联系；沿东西向主干路慧城大道形成联系各组团的空间发展轴线。
“三廊”——生态廊道
沿黄河打造生态文化景观带，作为都市区沿黄生态文化带的有机组成部分；沿贾鲁河和京港澳高速公路的规划两条生态廊道（城市通风廊道），控制各组团蔓延发展，奠定园区生态格局。
“多组团”——功能组团
结合原总规与现状建设情况，在慧城大道南侧形成四个居住组团，并通过多条干道连接南部龙湖，借势发展；考虑到机场对用地的影响，在慧城大道以北规划满足限高和噪声影响的产业用地形成产业组团，为园区产业转型发展提供支撑。
（二）规划布局
在用地布局方面在布局框架、规划理念的指导下，充分结合生态保护、基本农田、现状、机场及其服务设施安全防护要求等，对各类用地进行合理布局。
金水科教园区范围内总用地面积约6269.63公顷，其中建设用地约3850.52公顷（城市建设用地约为3129.8公顷），非建设用地规模约2417.11公顷。
（三）道路交通系统规划
规划范围道路系统按快速路、主干路、次干路和支路四个等级层次进行规划建设，并相应组织不同层级道路间的衔接与布局。
规划范围内形成“一横四纵”快速路网格局，其中：“一横”为S312； “四纵”为中州大道、东三环、大河路东延伸线、京港澳高速辅道。
规划形成“两横五纵一半环”主干路网格局，其中 “两横”为慧城大道、鸿宝路； “五纵”为龙津路、龙源路、观礼路、博学路、鸿苑路； “一半环”为明哲路—明政路—明理路。
快速路和主干道通过区域3处高速出入口与外围高速公路形成快速联系通道，满足区域内外的快速集疏运交通转换。