重磅突發！央行發布最新公告，個人房貸利率有重大調整！
央行全文如下：
中國人民銀行公告〔2019〕第16號
為堅決貫徹落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」「加按揭」服務，確保相關工作平穩有序進行。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
看著是不是頭暈，一圖幫你全解讀！
01
執行時間的劃定
本公告主要針對新發放個人住房貸款利率，具體執行時間從10月8日起，存量個人住房貸款利率仍按照原合同執行。
之所以留足一個月時間，是因為銀行需要針對新政要求，對原有房貸系統進行升級並測試，同時需要接受當地人行的窗口指導，都需要留出充足的時間。
02
定價基準轉換後蘇州房貸利率變化
定價基準轉為錨定LPR後，全國範圍內新發放個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，目前利率為8月20日定價的5年期以上LPR為4.85%。
目前，蘇州個人首套房貸利率最低為上浮20%，也就是4.85%*1.2為5.88%，二套房上浮23%，為6.027%。如按照調整後，相對應房貸利率下限應為4.85%和5.45%（4.85%加上60基點）。
有沒有很驚喜？有沒有很意外？但是！但是！
劃重點地方來了，公告中指出：
人民銀行分支機構（央媽放權）將指導省級市場利率定價自律機制（一城一策）即時確定（動態變化）當地LPR加點下限。
什麼意思？
最直接的表述就是：新政之後，蘇州的房貸利率不但要高於以上所提到的貸款下限，同時還必須根據省級人行的指導利率來確定當時的具體利率。
指望新政之後，蘇州房貸利率立馬下降到利率下限到4.85%的水平，幾乎沒有可能。
至此，一城一策不僅僅體現在樓市具體限購限貸政策上，未來將全面體現在房貸利率上。各地人行將根據各地的實際情況，自行制定具體利率水平。
回到蘇州市場上的房貸利率來看，雖然定價方式由以前的百分比為改為加點的方式，但對於10月8日之後的利率來說，大機率還是按照新政前的利率水平，倒推加點數。
各個銀行的上限有區別，下限不變。
03
定價周期及堵漏洞
對於貸款人來說，除了貸款利率定價方式變化外，最顯著的變化就是可以和銀行約定利率重新定價周期了。最短時間可約定為一年，參照最近一月相應的LPR。
近二十年的房貸利率變化，整體上是下調的，目前正是這二十年間的最低點。如果房貸利率仍在下行區間內，約定一年一變化無疑是對購房者最有利的做法。
但具體落實在合同上，可能情況要複雜得多。一方面取決於銀行和購房者誰處於強勢地位，另一方面，也取決於購房者對未來房貸利率走勢的判斷。
同時，公告中嚴禁轉按揭，加按揭的規定，堵住了最後的漏洞，保證了公告的平穩推進，轉貸款銀行已無可能。
04
央媽的意圖解讀
十個字：放水救實體前圍堰修壩。
從公告整體的意圖來看，控制意圖要遠大於調低貸款利率意圖。甚至基本可以看成是對於房貸利率市場一種鎖定機制。
也許不僅僅是巧合，在幾天之前，丹麥第三大銀行日德蘭銀行宣布，開始提供負利率購房貸款。
新加坡、韓國這些世界經濟金絲雀的經濟數據，也預示著全球性經濟增長乏力時代的到來。整體預期的變化，使得各國經濟刺激手段進一步增強。
在存量的世界裡，蛋糕已經無法做大，選擇有二：要麼去搶別人的蛋糕，要麼在內部重新分蛋糕。貿易戰遠未結束，從我們自己2019年所有的內部政策來看，整體思路已經很明顯：保就業，折匯率，壓樓市。
而近期香港出現的廢青事件，更給我們敲響了警鐘：房地產為主的經濟增長模式，不僅僅是一個不可持續的問題，更會造成嚴重的社會動盪。
未來即使有出於救實體經濟的目的而實現貨幣寬鬆，但是央媽是絕對不會讓洪水蔓延到房貸市場上的。對於房地產業來講整體利空。融資渠道、利率定價、限購限貸政策，對房地產企業的政策合圍已經形成，活下去不僅僅是一句空話。
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