01
確定的下行趨勢
三周前，國家統計局公布了10月份經濟數據。雖然從今年下半年開始，各種跡象就表明經濟一直在下行，但10月底的數字還是讓人意識到，真實的情況可能比想像中的還要嚴重。
下行是多方面的，摘錄如下：
01
社會消費品零售總額增速再至今年最低
2019年10月份，社會消費品零售總額38104億元，同比名義增長7.2%（扣除價格因素實際增長4.9%，以下除特殊說明外均為名義增長）。其中，除汽車以外的消費品零售額34876億元，增長8.3%。
2019年1-10月份，社會消費品零售總額334778億元，同比增長8.1%。其中，除汽車以外的消費品零售額303066億元，增長9.0%。
增速降低說明兩個問題：1、大家是真的沒錢了。2、所謂刺激消費拉動經濟，還是失敗了。
02
規模以上工業增加值創今年以來次新低
2019年10月份，規模以上工業增加值同比實際增長4.7%（以下增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率），比9月份回落1.1個百分點。從環比看，10月份，規模以上工業增加值比上月增長0.17%。1-10月份，規模以上工業增加值同比增長5.6%。
簡單的來說就是：干不動了。為什麼干不動了？工業利潤率低，風險大，融資困難，現在已經不是結構性的失衡，而是整體的增長乏力。
03
進出口總額同比下降0.5%
10月份，進出口總額27071億元，同比下降0.5%，降幅比上月收窄2.7個百分點。其中，出口15042億元，同比增長2.1%，上月為下降0.7%；進口12029億元，下降3.5%，降幅比上月收窄2.5個百分點。進出口相抵，貿易順差3013億元。貿易規模持續擴大。
1-10月份，進出口總額256273億元，增長2.4%。其中，出口139840億元，增長4.9%；進口116432億元，下降0.4%。
04
全國固定資產投資創今年以來新低
2019年1-10月份，全國固定資產投資（不含農戶）510880億元，同比增長5.2%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。從環比速度看，10月份固定資產投資（不含農戶）增長0.40%。其中，民間固定資產投資291522億元，同比增長4.4%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。
從以上幾個方面來看，所有數據都證實了，中國經濟正面臨著嚴峻和困難的局面。
02
房地產的政策見底
房地產開發投資增速儘管也呈回落態勢，但2019年1-10月全國房地產開發投資109603億元，同比仍增長10.3%。為增速最高。
1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。
甚至無法想像，如果沒有房地產的支撐，經濟形勢的嚴峻程度會是怎樣？
在李克強總理主持召開的經濟形勢專家和企業家座談會上，已經做出了明確的表述：「當前外部環境更趨複雜嚴峻，國內經濟下行壓力加大、豬肉等一些產品價格上漲較快、企業經營困難增多等矛盾交織。」
並且特彆強調：要保持宏觀政策穩定，更有效運用好宏觀政策逆周期調節工具。完善財政、貨幣、就業、區域等政策，適時適度調控，完善政策協同、傳導和落實機制，增強有效性和可持續性。
無論官方調控政策怎麼表述，可以肯定預見的是：未來一段時間內「穩增長」是第一位的任務，房地產調控政策階段性見底。
但政策見底，未必是市場見底。和政策相比，市場本身通常都有強大的慣性，無論是向上還是向下。
我們的判斷是，廣義上的房市政策底已出現，短期內，雖然不會主動刺激房地產市場，但絕對不會繼續加大調控力度了。
03
十九屆四中全會怎麼說房地產？
11月5日，新華社受權全文發布《中共中央關於堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》。其中涉及房地產的直接表述，僅有一句話：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
什麼是多主體供給、多渠道保障、租購併舉？我們稍微總結一下過去幾年已經在推進的舉措（以下摘自德科地產）：
多主體供給：集體經營性建設用地入市（包括探索在集體土地建設租賃住房），不像過去必須先徵收為國有土地才能建設。
多渠道保障：公租房+共有產權住房，不像過去靠蓋經濟適用房來保障中等收入群體與低收入群體，一直處於僧多粥少的狀態。
租購併舉：公租房+專業化機構化住房租賃企業（長租公寓），不像過去「購」是絕對主流。
站在現在這個時間點上，我們如何理解這句話？如果不留情面的翻譯過來，就是，多主體供給、多渠道保障、租售並舉的住房制度，會慢慢，慢慢的成為主流。這個慢具體有多慢，大機率是個有生之年系列。
04
央媽的定調
最後的最後，我們來看看央媽是怎麼給下一階段的房地產定調的：
《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中，刪除了「房住不炒」的表述，僅強調了按照「因城施策」的基本原則，落實房地產長效管理機制。從這裡可以看出上層通過房地產和基建穩經濟的思路，並沒有變化。
那是否真的如某些公眾號所說，樓市的風向已變，小陽春即將到來？
我們認為恰恰相反，央行報告刪掉了「房住不炒」，並不意味著不再強調，而恰恰是更要堅持房住不炒。
是否還有人記得2018年有人說國家不提房住不炒了，某些地區肆意上漲，結果還是引出了房住不炒的重申。所以，調控放鬆依然沒有成熟的環境。但不可否認的是，將會在堅持調控基礎上，給予地方在因城施策上更多的主動權。
房地產調控政策最嚴厲的時代或許已經過去，但在「穩地價、穩房價、穩預期」的調控思路下，全國性政策放鬆的可能性仍然不大，各地的「一城一策」將繼續維持房地產市場的平穩發展。
近日，央行參事盛松成也表達了此類觀點，「中國目前，息可降，但不可放水，樓市調控也不宜再收緊」，「不將房地產作為刺激手段，不應與政策繼續收緊畫等號」。目前房地產調控已經恰到好處，不適宜進一步大幅收緊。
所以，無論是從央行還是經濟日報，我們不難看出，可能調控的硬度已經達到了天花板。接下來會根據實際情況進行微調，但絕不能抱有調控放鬆的幻想。