1、
這個表是我8月份交流會跟粉絲們分享的，大家看一下近些年來的房地產商品房年度銷售額，2021年達到歷史最高點18.19萬億之後，近兩年是持續收縮下滑的。
今天國家統計局發布數據顯示：
1—9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。1—9月份，房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。
按照大概推斷，那麼今年的商品房銷售額差不多是12萬億規模。
還是之前我說的房地產整體總量規模收縮，大部分開發商的規模自然也會是收縮的。
再看下面兩張表，是濟南樓市近些年以及今年的成交數據，與全國大趨勢基本上是吻合的。
2、
總量收縮已經是事實，未來我們全國商品房銷售額會穩定在10-12萬億的規模，其實也算很健康的了。
前幾天我文章中有這麼一段話，繼續拿過來分享一下：
樓市中的此消彼長。
為何過去20多年我們的樓市銷售總量能夠一直上漲？為何現如今銷售額總量下降、樓市分化行情？
城市化加速期，原先是大量資金投入到房地產這個行業，很少有資金流出，一直保持凈流入的狀態。
現如今是很多人意識到了房地產進入一個新時代，總量資金在流出。
凈流出的行情下，大部分房產就缺少了支撐，缺少了接盤者。而同時一部分的賣舊換新資金+新流入資金又去追逐核心城市，核心區域的改善房產，這就又導致了其餘房產加速的向下行情，儘管有大量的政策出台，但是分化的趨勢根本就改變不了。
這是我對當下樓市此消彼長的理解。
只有你理解了這個大行情、趨勢下，你才不會做出錯誤判斷，更不會抱有大部分房產還能回暖的幻想。
3、
早在3月份我公眾號文章：要接受濟南乃至全國房產未來長期的二八分化走勢，買普通住宅很難賺錢了！ 提到過下面的共識結論。
跟幾個房地產業內朋友聊天，達成了如下幾個共識，分享僅供參考：
1、民營房地產企業很難再有擴張的想法，未來幾年內會整體規模收縮30-50%，也就意味著30-50%的人要麼選擇早點跳槽到國企開發商，要麼等待裁員，自謀出路。
2、看濟南整體樓市並不缺房子，存量二手房+在售新房，是能滿足居民正常居住需求的。
3、缺房子、缺好房子的區域，集中在東城核心區域，市中、歷下老城區域。
4、大量房子充足，價格3-5年沒波動的剛需片區，新房、二手房房價基本都很穩定，比如張馬、新東站、西客站、唐冶等，這種穩定是長期的，不要指望在這種區域投資賺錢，甚至都不如拿錢租房划算，因為你一旦買不對，很可能以後流通性會比較差，原價買、原價賣，還要賠上利息。
5、今年濟南市必然要出讓大量土地，不賣地哪來的錢搞城市建設？但是絕大多數土地供應還是分布在外圍區域，外圍剛需區域的庫存繼續增加，存量+新增量，持續穩定片區房價。
如果這你還看不懂，還被某些人忽悠買錯房子，那我真的救不了你了。
4、
從城市發展角度，從總量觸頂下行角度，都可以更客觀的理解濟南樓市。
濟南城市發展有邊界，濟南片區發展會更分化，濟南房價向上有天花板。
如果你能想明白上面說的邊界、分化、天花板，才會少一些幻想，才能敬畏這個市場，那麼就會少被忽悠，踏實買房自住的想法就更理性了。
2023年了依然還有人問我黃河北能不能買，我借用別人的觀點， 修改一下，希望能夠幫助對遠郊新區短期依然抱有幻想的人們：
「1、發展新區新城需要巨大的人口和財政推力，但因為接下來人口、財政和轉移支付的難以延續，大量新區新城會停滯衰敗。
2、並不是說所有新區新城會落敗，反而，因為縮減規模，丟掉包袱，城市會「集中力量干大事」，將所有財力集中導入到「確定性較高」的新城新區，分散價值轉移到集中價值。
3、這種新區一定會滿足幾個條件：距離主城區近（最好接壤）+在城市的發展主軸上+擁有一定的產業基礎+入住率大於50%+板塊配套成型+改善級密度。」
碎碎念這麼多，個人觀點，僅供參考。
買好房，找幾樓。
周六晚7:30直播再聊，全乾貨分享，預約收看，無回放視頻：
幾樓好房開設線下門店的目的就是想讓粉絲能更省錢買到好房子，所以我們堅持二手房中介費只收1%，這個原則不會變。如果你有買賣新房二手房的問題，可以到店登記、諮詢了。
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