近一周，濟南樓市真的很平穩，平靜如水的平，四平八穩的穩。
還好，各種經濟政策一直在出，還夾雜一些城市拆遷信息，總能讓大家對這個樓市產生一點期待。
1、
中央財政將在今年四季度增發2023年國債高達10000億元，增發的國債全部通過轉移支付方式安排給地方，集中力量支持災後恢復重建和彌補防災減災救災短板，整體提升我國抵禦自然災害的能力。
雖然說是指定八大方面，基本上大多數是工程、基建類。拉動相關產業的同時，自然相關企業、人員就能賺到錢，拉動部分需求，從而能帶來整個社會部分人的信用擴張。
我自己認為這種特別國債算是一次小型放水，但是影響的又僅僅是一部分人，相關行業、企業的中高層、小企業主們。
2、
近幾年的各種政策，或者說各種促經濟的政策，始終是讓大量的資金在銀行、國企、中高收入人群中循環，而不像前些年的大型刺激，能夠讓資金雨露均沾滲透到普通百姓手裡。
你看這幾年，樓市的矛盾不僅僅是住房供需的結構矛盾，還有收入分配的矛盾拉大的存在。
所以從資金分配角度，這一輪的刺激放水是改善房上漲的大動力，依然跟普通剛需房相對無關。
看網上一些調查，對於幾個一線城市的住房需求：
「北京改善性需求占比已經達到54.0％，上海改善購房需求占62%，深圳也達到65%。但改善房的總供應占比卻都在15-20%，供需差，高達41.5%左右。「
在一二線城市的購房需求明顯上移了。
再結合分配問題，放水只能放給中高收入人群，而這一部分人的資金越多，對於改善房的需求越大，而現在改善房依然是供不應求，好房子太少。所以這一輪變相的又使的改善房漲價。（當然賺到錢的人也不一定買房，刺激作用相對有限，但是你不能說沒有）
低收入人群在本輪放水中又是最後的底層，收入增加非常有限，更是激發不起大量剛需房漲價。
3、
再說說當下濟南各片區的拆遷問題，到底對濟南房價有多大的影響？
宋劉片區的拆遷，僅僅是曇花一現，使得華山片區熱銷一陣，但是對於片區房價貌似沒有起到任何作用。
而近期又傳聞洪樓部分片區要拆遷：
本次房屋擬徵收範圍為：
洪樓廣場西側地塊，東至洪家樓北路，西至海蔚路，南至花園路，北至花洪路；
郵局地塊，東至洪騰路，西至洪家樓南路，南至歷城區中醫醫院，北至花園路；
全福河東側地塊，東至二環東路，西至全福河，南至全福河與二環東路交叉口，北至花園路。
我在地圖上粗略標註一下，拆遷的大體位置，住宅占比比較少，更多的是一些集體商業性用地。
整個洪樓片區的老房子占比太高了，特別是花園小區，我看二手房價格普遍在10000-15000元/平米掛牌價，而按照網上傳聞的拆遷價格+獎勵+安置費用，能夠達到20000元/平米的左右的價格，這真的是比較划算了。
前些年政府拆遷老城區難度很大，現如今老房子價格的確每年都在下跌，遇上政府拆遷，這種阻力也少多了。
之前我直播、見面會說過幾次，老城區必然會有回馬槍動作，需要靠時間降低持有老房子居民預期，老房子房價降下來，期待政府拆遷的時候，拆遷阻力變小、拆遷成本降低時，或許陸陸續續這種動作不遠了。
4、
我們單純說說洪樓片區的拆遷對濟南樓市的影響，因為本次拆遷範圍不大，且所占用的居民樓不算多，個人覺得對片區、以及東城改善片區房價影響比較小，如果能影響可能一小部分人拿錢去CBD、高新區買房，會增加一部分需求。
但是看最近針對濟南山大路片區08街區控制性控制性詳細規劃的公示，未來這一片如果阻力不大，一旦全部拆遷，那必然會釋放不少改善需求向東遷移，那對CBD、高新區房價會有積極助推作用。
客觀來講，這片區規劃這麼多商業用地，實在不理解……因為CBD大量商業還需要填滿，不知道很多企業會不會選擇洪樓這個片區安營紮寨。
5、
從現如今各種政策，以及供需的結構變化來看，大部分房子的確都不再算持有的優質資產，所以迎來賣房換房潮是顯而易見的。
不管是放水還是拆遷，影響的也是改善群體的收入和改善房的需求，而很難影響到大量剛需房產。
而放水、拆遷在路上，效果會慢慢顯現。
所以繼續再提醒一次，濟南樓市的供需矛盾依然是改善盤，今年未來的幾個月儘量確定你要買的改善房，在這最冷、最沒有信心的時刻，你還有討價還價的餘地。今年不堅定買入，過了春節鐵定要後悔，春節前搞定吧！
好好選房，別瞎買。
個人觀點，僅供參考。
買好房，找幾樓。
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