央行發文：
自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用於償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。此外，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。
昨日，諸多人民銀行分行發布各地市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限數據表。
中國人民銀行山東省分行發布山東省各地市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限數據表：
前幾年高利率買房的購房者盼星星盼月亮，終於盼到了存量房貸可以下調的正式文件。
我給大家好好梳理一下：
1、哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率?
央行表示，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。
你之前買的房子是首套房，那時候利率加點比較多，現在可以申請降低利率。
你之前買的房子算作二套房，但是你賣掉首套房或者之前貸款結清，現如今按照濟南政策，你這套房子可以算作首套房，那你就可以申請降低利率。
2、濟南的存量首套住房貸款利率能降到多少？
重點理解這句話「但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。」
我們精簡一下：
加點幅度，不得低於，原貸款發放時，所在城市，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
這就用上人民銀行山東分行剛發布的這張表了：
2022年5月14日之前，我們濟南的貸款利率政策下限就是LPR+0基點。
所以在這之前的高利率住房貸款最低只能調整到：
最新 LPR，也就是4.2%的利率水平
最新首套貸款利率下限=最新 LPR+當年浮動幅度區間最低值加點數
很多人說這個LPR要執行放款時的LPR利率，這一點顯然是錯誤的，因為如果這樣那上圖中藍色部分，政策前半句必然要加上「發放時」這個定語。
上圖為我的一套住房貸款，我拿我自己的貸款舉例：
2019年我是二套房，現如今跟隨LPR調整到5.135
=LPR4.3（我4月份剛調整的）+83.5基點
我首套房早就賣掉了，現如今按照現在濟南樓市政策，這屬於我的首套房，所以我可以調整到的利率為：
最新LPR4.2+2019年時浮動幅度區間最低值加點數0
4、很多人問我2019年之前的貸款怎麼調整，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
參考這篇文章：3月1日起，你的房貸利率要產生巨大變化！
之前的早期貸款早已換算成LPR+加點基數了，當然你就要按照新的方法去執行政策，所以依然是按照我上面說的換算政策執行。
5、9 月 25 日開始，貸款人向銀行主動提出申請。如果你不提出申請，大機率銀行不會主動找你下調。
6、利率可以自主協商，就是說不同銀行不一定按照下限給你調整，有可能適當給你加點，這個需要看各銀行怎麼出具自家的執行細則了。
7、公寓、寫字樓和商鋪貸款不在調整範圍內。
這是我的理解，供大家參考。
如果按照上面我的理解，的確是很多購房者都能省很多利息錢了，加雞腿、多消費，為內需做貢獻！
本輪政策調整集中、密度大，看來真的是要托底樓市。未來幾個月雖然濟南市場不見得會升溫多少，但是會為明年市場積蓄動能，這幾個月的確是淘換好房子的窗口期。
個人觀點， 供您參考。
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