1、
今年上半年濟南樓市的土拍少有關注度：
CBD科技城的土拍，直接設定條件定向供地了。
雪山低密小地塊的土拍，關注度比較高，但是面積太小，實在對整體樓市形成不了什麼帶動作用，最後還是華潤技高一籌摘得。
1.2容積率、樓麵價8250元/㎡、華潤摘得
新東站的土拍，軌交集團底價摘地。濟鋼的供地，不知道下次土拍有無托底的開發商。
風水輪流轉，濟南樓市土拍關注度終於到了濟南西城。
2、
本次西城的五個地塊，起拍價格的確不高，我們先看看這五個住宅地塊位置。
西客站淄博路東西兩側的A1、A2地塊。
周邊中建錦繡蘭庭、海亮藝術華府、恆大項目環繞，都是大高層產品。
這了兩個地塊容積率為2.8，高層+小高層配置，如果做大面寬改善產品，不知道會不會特別受歡迎。
成交樓面地價的確不貴，5500元/平米，龍湖拿地， 商品住宅須全部滿足綠建三星標準。的確是有利潤的好地。
段店組團地塊共3個地塊，其中C-2地塊容積率最低，為2.1，可以打造純小高層產品，剩餘兩個地塊容積率都是2.7，大機率一兩棟高層+小高層搭配。
3、
龍湖真的要深耕西城了，龍湖明景台、水晶酈城、龍湖天越、龍湖外海項目，現在又拿地西客站片區，或許也就是龍湖能在西客站片區靠產品賣溢價了。
我們看看西客站片區在售樓盤情況。
天風錦都項目，改善定位，小高層產品，主力供貨面積143㎡、165㎡、180㎡，目前143㎡、165㎡售價在15000-16000元/㎡；
中建錦繡首府項目，高地價樓盤，剩餘貨量較大，面積範圍100-165㎡，價格區間範圍也比較大，13000-20000元/平；
楊柳春風項目，剩餘貨量的確不少，還能賣個幾年；
另外龍湖代建外海地塊，低密度改善產品，不知道什麼時間銷售。
除了在售項目之外，西客站片區大部分次新二手房房價再12000-16000之間，只有龍湖水晶酈城、名景台部分二手房掛牌價格比較高。
整體而言西客站的確有改善需求，但是需求量不是特別大，天越已經把西城價格拔到高點，未來兩個新項目如何規劃賣高溢價，的確很值得期待。
4、
本次西城5塊土地，共有央企中海、華潤、保利，國企城建，以及民企龍湖、銀豐和外來的杭州寶城7家開發商報名參與。
很有意思的事情是，上午土拍系統竟然崩了，看下面的公告：
卡頓非系統自身原因，大機率某些開發商為了拿地真的是用了外掛……
濟南西雖然流速一般，但是這幾塊地起拍價的確不貴，上浮10%就封頂了，開發項目算帳是相對有利潤的，也比較穩妥。
不過西客站存在大量的次新二手房價格比較穩定，成交變現周期相對並不短。在售項目+新項目入市供應量上來之後，只能靠龍湖、寶城這兩大開發商靠更好的新產品打動購房者了。
龍湖天越產品不錯吧？再加上地鐵還有天街的加持，銷售速度上也沒有太亮眼，但是龍湖天越的確把價格拔到了整個片區的新高度。
整體西客站的房價絕對的非常健康，供需也比較平衡。新入市的五塊土地，地價不高，希望兩個開發商能夠規劃更好的產品，讓西城購房者能夠以非常合適的價格買入，置換升級。
個人觀點，供您參考。
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