01
去化不足五成的園區盤
11月5日，園區純新盤星翠瀾庭開盤。這次開盤房源400套，首開9幢高層（其中9、10幢為人才房），備案均價3.25萬元/平，面積84-180平米。
然而結果是怎麼樣的呢？現場500個人的座位，來了不到一半的認購人。最終現場僅有214組購房人，去化率不到5成，堪稱近段史上去化最為慘烈的園區樓盤。
問題出在哪呢？其實就項目本身來看，其硬體條件並不差，甚至與遠湖東的一些盤相比，裝修、綠化條件都要強不少。
首先看得房率，除去84平之外，125平、143平、183平的戶型得房率都在82%以上，對於大戶型來說，這是一個很優秀的數字。
約125m²戶型 三室兩廳兩衛
約143m²戶型 三室兩廳兩衛
約183m²戶型 四室兩廳兩衛
再看小區布局，雖然都是高層，但容積率也沒有超過2，還有40%的綠化面積，值得注意的是樓間距還特別大，最大可以達到80米，採光相當充足。
從交通上來看，靠近地鐵3號線通園路站，直線1.5公里可以達到獨墅湖邊，1.5公里可以上蘇州北環、南環快速路。交通相當之便利。
配套的話，幼兒園中小學一應俱全，離蘇大附屬中學、婁豐中學距離1.4公里。周邊各種生活廣場舉例不到500米，還有蘇大附屬第一醫院，星海醫院的配套醫療設施。
最值得關注的就是這個項目的裝修標準，可能是近期園區幾個開盤新樓盤裡最壕的之一，相比較某些盤的剛需裝修，星翠瀾庭的衛浴材料里不乏科勒、三菱西門子、杜拉維特、漢斯格雅燈品牌，除了沒有地暖新風系統，裝修堪稱新貴。
這樣的一個樓盤，為什麼去化會如此之差？
02
態度決定銷量
從10月份開始的開盤大戰，園區各盤以其明顯倒掛的價格，引來了購房者一輪又一輪搶購潮。從上東區的秒光到上園灣的秒光，到泊雲庭的售罄，哪怕是付款條件極為嚴苛的花語江南，去化情況也相當樂觀。
以上幾個提到的樓盤，價格方面較其也並無優勢，雖然都是名義上的精裝修，但價格反而高於星翠瀾庭。更不用說園區湖東都是新建小學，泊雲庭打著奧體板塊的招牌，卻大機率要劃到斜塘小學的學區。
星翠瀾庭作為國企蘇高新的第三座「瀾庭」系列作品，無論是從建築業態、綠化設計，還有裝修標準來看，誠意都還是不錯的。但問題是，從去看過現場的購房者的反饋來看，整體銷售的服務態度，不敢恭維。
前期園區新開的幾個樓盤，無念也接到不少網友的投訴，稱樓盤銷售服務態度極差，明顯一副皇帝女兒不愁嫁的樣子，對購房者愛理不理，甚至擺出這個盤開盤必定售罄，需要哄搶才有機會買到架勢。然而前期青劍湖某些盤的開盤去化情況，說明了在如今蘇州樓市穩中有降的情況下，購房者也更為理智和淡定。
首先，星翠瀾庭捂盤的時間極長，從放出風聲說要領預售證開盤到現在，足足過去了八個月的時間。其實相比較湖東新盤，它的壓力並不算大，畢竟樓麵價僅1萬4，定價方面毫無壓力。一開始捂盤的目的可能是為了賣高價，但沒有想到的是，蘇州樓市從上半年到下半年，整個形勢風雲突變，限價令一出，銷售價格被壓的死死的。
而在這個漫長的等待過程中，不少購房者已經放棄了等待，轉而投向未來發展更看好的湖東板塊。而最近兩個月開盤的樓盤價格，也著實給了購房者一個驚喜。龍湖熙上低於3萬的單價，基本上已經探到了購房者的心裡底線。
再次，不合理的定金方式，也在無形中勸退了很大一部分購房者。除了定金70萬以外，還要簽訂協議，如果貸款下不來，就需要付全款，如果付不了全款，定金不退！
要知道，在新盤頻出，還都需要搖號的現在，沒有哪位購房者會把希望寄托在一個樓盤上。而各個樓盤為了鎖死購房人，也會將付款條件設置得相對嚴苛。
在這種情況下，星翠瀾庭靠近高架、工廠、噪音污染嚴重等不利因素就會被無限放大，畢竟同樣的價格能選擇的餘地還有很大，何必要去選一個付出近100萬，還要沒收你定金的樓盤呢？
03
最終還是地段
但本次去化不如人意最核心的關鍵，還是在婁葑版塊的定位上。
蘇州發展到現在，長遠來看是形成了金雞湖時代往大太湖時代轉變的局勢，短期來看，是到了湖西往湖東轉變的時代。
寸土寸金的湖西已經被鎖死，教育、醫療和交通資源已經接近飽和，大片近二十年房齡的老房子也上升空間有限，用地資源也極為緊張。在這種情況下，一湖之隔的湖東，毫無意外的在這兩年成為蘇州樓市的黑馬。
那麼，同屬於園區的婁葑板塊呢？從行政劃分上來說，本身就不屬於湖西、湖東、東沙湖、月亮灣四大社工委，還被肢解了一部分，原婁葑街道管轄的陽澄湖大道以北區域調整由唯亭街道管轄，獨墅湖水面區域調整由月亮灣社工委管轄。
但更重要的是，婁葑鎮西鄰古城區，東靠工業園區，剛好是處於兩個版塊輻射最為微弱的地區。開玩笑的講，婁葑剛好處於社會主義和資本主義的分界線上。對於姑蘇區來說，婁葑是妥妥的園區地界，而對於園區來說，婁葑卻又是個長期被遺忘的地區。
有別於園區「高大上」的固有印象，婁葑是直接由以前的婁葑鎮劃撥而成，安置拆遷小區和廠房較多，居住品質和環境有待改善。
在園區的光環下，婁葑地段交通便利，受園區配套輻射多，學區婁葑實小，園區一中，學區也還算可以，房價相對而言屬園區窪地，雖然老小區居多但比之東環房齡相對較新，只適合預算有限，但求方便的剛需族。
對照一下新區滸關璞月風華的去化情況，就知道星翠瀾庭這次主打改善的業態，在這次開盤中敗下陣來也實屬正常。
在蘇州樓市整體開始略顯下行的時候，購房人對版塊、地段優劣勢的在意程度，將遠遠超過項目本身的硬體條件。