今天上午去濱湖踩盤，金融板塊某純新盤，上午10點左右，售樓處就同時有二三十組客戶看房。天氣轉暖，疫情也得到有效控制，對一些高性價比的項目，購買力確實又活躍起來了。
可是，過去旱澇保收的學區房，卻還在按兵不動。在鏈家上往回翻成交記錄，最近成交的一套學區房，時間還要追溯到1月中旬。
NO.1 | 壹
先看下這套房子的情況。
這套房子位於廬陽區淮河路以南，城隍廟東側，房齡23年，裡面的設施比較陳舊，基本保留了上世紀末的原始狀態。
面積27㎡，按照功能區劃分，可以視為一室一廳，進門就是廚房，儲物間是否能當衛生間不得而知，否則很可能沒有衛生間。
最終的成交總價83萬，摺合單價是30662元/㎡，掛牌僅僅2天就成交了。而且在鏈家上成交了2次，上一次是2018年10月份，當時的總價是69萬。
一間沒有衛生間的房子，能賣到3萬+/㎡，最重要的原因當然就是學區。根據2019年合肥市學區劃分方案，該房源的學區為淮河路第三小學和45中，而且和學校的距離都在500米以內。
45中的實力不用多介紹，合肥市最強初中之一。淮三小雖然和南小有一定差距，但也是建國初期的老牌名校，實力毋庸置疑。
再次印證了之前無數次和大家分享過的一條買房邏輯：優質學區就是目前合肥市場最能打的配套，沒有之一。只要是水泥做的，就不缺人接盤。
NO.2 | 貳
在這個邏輯下，我們梳理一下目前市場中主流的幾類學區房，排名分先後。
第一類：成名已久的本部學區
這類學校基本集中在廬陽、蜀山、包河、濱湖，比如45中本部、42中本部、50中西園校區、48中本部、46中本部等，也是目前合肥排名第一檔的老牌名校。
2019年，168指標到校分數線，這幾所學校分數線都在730分以上，45中本部和50中西園校區最高，均為739分。
成績越好，學區房價值就越高。目前，這些本部學區房的價格，絕大部分都在2萬/㎡以上，45中學區房很多超過3萬/㎡。
購買建議：
1、根據成交量分析，60㎡以內的兩房和30㎡以內的一房戶型活躍度更高。總價不高，可掛學區可陪讀，後期脫手快；
2、一般不建議買無電梯的大戶型，轉手難度相當相當高；
3、如果預算不是特別寬裕，這一類本部學區中，48中本部學區房的價格相對較低，教學質量也不錯，性價比可觀。
第二類：優質的成長性名校
隨著名校集團化辦學，經過時間的沉澱，不少年輕的新學校和名校校區也都成為非常不錯的學校，比如50中西校、50中天鵝湖校區、168玫瑰園學校等等。
50中西校，加上周邊不錯的幾所小學，雙學區房的活躍度很高，比如安居苑、通和易居、萬科金域華府等，普通住宅成交均價基本在2.2萬/㎡以上，部分70年公寓單價超過2.5萬/㎡。
50中天鵝湖校區，由於在政務區，地段價值和學區價值的疊加，學區房的抗跌性很強。
購買建議：
1、可以多關注一些70年學區公寓，儘量朝南，政務區和黃潛望都有不少，漢嘉都市森林、易居同輝、imore公寓等，價格穩定、總價不高，也方便出租。
2、儘量選擇穩定的學區房，50中西校的學區在2018年調整過一次，不排除再次調整的可能；
3、這些學區房的房齡，比本部學區房年輕很多，地段、地鐵、商業等配套也都不錯，具備長遠的價值，可以考慮長期持有。
第三類：尚在養成期的名校校區
比如大家都很熟悉的45中森林城校區、46中南校區，可能暫時的成績還達不到其他名校的水平，但勝在生源質量不錯，家長也肯投入，成長需要時間。
二手房中出類拔萃的萬科森林公園，目前成交均價2.2萬/㎡以上，90㎡左右的小戶型，有的賣到2.6萬/㎡-2.7萬/㎡。
新房方面，46中南校區唯一在售的新房是文一豪門金地，目前高層均價1.8萬+/㎡，洋房2.1萬/㎡，在濱湖來說性價比非常不錯。
NO.3 | 叄
當然，有了頂級學區也不是完全高枕無憂，流動的市場中，依然有學區房漲幅停滯，其實就是貶值。
這類房子，通常房齡很大，沒有電梯，維護狀況不佳，除了學區之外其他沒有核心價值點支撐，時間越久，越跑不贏大盤。
最後提醒各位，很多新房開發商都打出「某某學區房」的概念，因為購房者吃這套。但是，在拿到學區確認函之前，聽聽就行了，而且警惕掛羊頭賣狗肉的假學區。