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十年房地產盛宴的來龍去脈
在這個十月，蘇州各大限價新樓盤紛紛開盤的時候，一片買買買的聲音又出現了。最近在線上和大家交流的不少，還有很多人在盼望放水，盼望地產再翻一倍，好在未來能繼續像15年那樣躺賺。但如果仔細看看近5年的相關政策，現在這幫不顧一切，還在加槓桿買買買的人們，大機率是要為過去十年的地產盛宴買單。
為什麼這麼說？我們在這裡粗略的闡述下地產業的前因後果：
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加入世貿組織促使中國飛速發展，政府利用土地財政大搞基建與百姓改善生活需求不謀而合，過去十年的房價上漲是國運的集中體現，但是經濟和就業才是支撐房價的核心要素
15年之前房價漲原因很多，主要原因是加入世貿之後，齊全的生產要素加上中國人勤勞能幹，製造業特別厲害，賣遍全世界，帶來外匯占款持續增加，資金湧入資產炒高價格。
而加入世貿帶來大量就業，也讓老百姓有了余錢，改善生活的需求開始增加。政府也有意藉助土地財政搞好城市基建，這時候的地產伴隨大規模城鎮化，整體上利國利民，改善了城市硬體設施，提高了廣大人民的生活水平和生活質量。總的來說，這十年來全國範圍內的房價漲價，是改革開放以來，我國國運的集中體現。
從這個角度看，經濟和就業才是決定房價長期走勢最核心要素，因為最終購買房子的老百姓的現金收入，大部分是來自工資的積累，而工資來自實體經濟，沒了實體，不可能就靠賣房炒房最後都致富的。
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外匯占款不增加導致房地產刺激政策不可再用，而且社會上的錢不是真的那麼多，只是藉助信用放大
從經濟學規律來說，其實15年這一波資產價格已經到了極限。原因很簡單，因為外匯占款不增加了，如果再對房地產進行刺激，就會產生泡沫，抑制實體，降低消費。而且債務過度擴張，容易進入債務高發階段引發的通縮周期。同時帶來更多地人想不勞而獲。15年前後，著名經濟學家程定華、李迅雷都大聲疾呼，並進行了明確的闡釋，繼續刺激資產價格不可持續。
經常有人疑惑，到處都是錢，不投資地產，錢去了哪裡？這就是費雪信用收縮。社會的上的錢本質上是藉助信用放大的，不是真的有錢。
比如我有十萬，我買房借了40萬按揭，這樣社會上有了50萬，看起來都是錢，帶來所有行業興旺，其實這錢都是借的。但我可能失業了，我就要把房子賣掉，還掉這40萬，這樣社會上就少了40萬，自然就沒那麼多錢了，也就會立刻都沒錢了。
信用貨幣不存在錢多錢少的問題，信用擴展不動了，自然就沒錢了。
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中國人愛儲蓄導致整體槓桿率可承受，繼續採取房地產刺激政策拉抬經濟，直接掏空六個錢包
但習慣了幾十年的高增長，我們無法接受低經濟增速，另一方面，由於中國居民存款額度極高，從整體來看槓桿率仍然可以承受，因此方方面面都決定繼續刺激一把，讓所有的人都來承擔槓桿，資產價格繼續飆升，這也就是當時呼籲六個錢包買房的由來。但問題是，貧富差距大，大部分人沒什麼錢，到了2019年，很多家庭最後只能直接掏空了六個錢包。
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我們就是代價
等房地產價格榨乾了錢包之後，會出現什麼情況？看看身邊人，看看自己，我們都是代價。
一般老百姓也就那點買代步車和買手機的錢，現在都來做首付了，汽車手機需求連年下滑。需求下滑帶來企業經營壓力極大，多家國產車企瀕臨破產。汽車屬於國家的大產業，上下游產業鏈極其龐大，汽車產業萎靡帶來很多就業等許多問題，全產業鏈開始萎靡。
本質上房價高低依賴於居民財富積累，居民財富依賴於實體經濟和就業，實體和就業被泡沫擊垮了，沒了就業，房價也就成了無本之末，什麼邏輯都不能支撐起房價。
更要命的是，現在泡沫不僅打壓實體，抑制消費。還降低了婚育，因為沒錢買房，女朋友都找不到，一二線城市有個房何其困難，索性不婚不育。有沒有發現這些年網上抱怨父母逼婚的明顯少了？因為父母如果連幫孩子買房也做不到的話，當然也不好意思來逼婚了。
泡沫負面影響已經初步顯現，今年又疊加了外部老美干擾，壓力更加巨大。如果不是曾經為了指標好看，強行上馬，在還沒有夯實基礎的時候持續推高資產價格，如今面對老美的圍追堵截也不會這麼被動。畢竟我們有14億人，內部強大的需求，就可以撐起大半個經濟的江山。
要知道，歷史上大漢族被打敗，都是先內部紛爭四起，讓外部找了機會。否則靠游牧民族那點人，不可能是漢族對手的。
03
未來市場推演
究於以上原因，去年7月底大河會議明確了政策底線，地產價格已經不可以這樣漲下去了，要休養生息做實體，減稅、支持民營經濟，金融紓困製造業企業各種政策頻出。
輿論導向也開始轉變，人民日報發文房價一分錢都不能漲了，央行官員也說過多次，要按住房價，用十年時間來抹平泡沫。所以從那時到現在，至少上榜的城市確實沒漲了，如果你漲了，會立馬有針對性的政策下來把你摁住，一次摁不住就多次政策來摁住。
政策層面另一個觸發時間，就是最近沸沸揚揚的造成大家沒有NBA看的某事件。傳聞內部有個活動，就是深刻反思資產泡沫下，實體空虛帶來的就業和穩定壓力。有了前車之鑑，面對地產更是如臨大敵，如履薄冰。
所以現在我們看到很多現象，一是銀行很多錢，但就是不給地產，支付寶利率都兩點幾，地產企業融資要十幾個點，而且以前不許自媒體說房價漲，也不許說跌，現在允許說跌了，從不漲不跌，逐步轉型為不漲可跌，由他去了。
房子供應足夠，只是暫時被上漲凍結了。但如果大家預期覺得還要漲，那就造成蓋多少房子都不夠搶的，所以顯得供不應求。這就是現在蘇州開新盤即被哄搶的原因。
但是大家沒有考慮到的是，新房的確是存在明顯的倒掛，不過如果某一天二手房價格下來了呢？倒掛只是一種由比較而得來的虛幻現象。如果整體水平面下降倒掛則無從說起。
資產價格一旦下行，大量供給會湧現，現在限制地產融資就是遏制這種投機和炒作，地產企業在未來已經無法動不動拿高價地來刺激人上車，從源頭堵死地產的投機和炒作。
那些鼓吹離不開地產，貨幣貶值之類的，都是對政策前後缺乏理解，只是靠一知半解瞎忽悠了。真的萬一到了那一步，就是徹底闖關賭國運的那一天，也是和資產價格無關。而最近的消費稅下移到地方，也是減緩地方土地財政壓力，試圖徹底斷了賣地的動機。
在這種情況下的個人購房，是真真切切要從房子是用來住，不是用來炒的角度去選擇，儘量降低槓桿，在力所能及的範圍內選擇最好的，適合居住的房子。
而如何選擇，請牢牢記住：選好房，找無念。