要判斷一整年的樓市怎麼樣，其實就是看供需，以及老百姓的購買力，再綜合政策、經濟活躍度的趨勢，做出相應的判斷。
我們無法做到絕對的精準，只能憑藉以往的歷史數據來推測一下。
我就搜集了2019-2022年濟南樓市的成交數據，四年的數據直觀感受一下我們濟南購房者的購買力，以此推斷出2023年，在樓市大放鬆的環境之下，濟南樓市能不能一直保持熱度。
01.
成交數據看濟南樓市
上圖是近12年濟南的新建住宅的網簽數據，2022年是2015年以來，成交最慘的一年，只有73000多套。
畢竟2022年，疫情的影響太大了，老百姓擔憂未來的不確定性，不敢買房，只能儲蓄、理財，所以才有了如此低的成交量。
按照濟南樓市以往住宅成交的歷史數據，2023年無論如何總要超過2022年的成交量，我們做個預估，大機率會有8萬套的新建住宅成交，與2019年持平，低於2020年的成交，這個數據不算過分吧。
我們看看2019——2022年濟南樓市的詳細數據：
2019年，濟南樓市新建商品房銷售19.09萬套，面積共計1517.31萬平方米。其中，商品住宅銷售8.04萬套，銷售面積共計1008.15萬平方米, 均價為13074.44元/㎡。
截至2019年12月31日，濟南市新建商品房庫存量為51.88萬套，面積3126.46萬平方米，同比增長41.37%。其中住宅9.82萬套，面積1325.68萬平方米。
2019年，二手房交易5.68萬套、成交面積436.39萬平方米，均價為9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96萬套、成交面積355.41萬平方米，均價為10209.14元/㎡。
2019年，濟南樓市新建商品房銷售19.09萬套，面積共計1517.31萬平方米。其中，商品住宅銷售8.04萬套，銷售面積共計1008.15萬平方米, 均價為13074.44元/㎡。
截至2019年12月31日，濟南市新建商品房庫存量為51.88萬套，面積3126.46萬平方米，同比增長41.37%。其中住宅9.82萬套，面積1325.68萬平方米。
2019年，二手房交易5.68萬套、成交面積436.39萬平方米，均價為9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96萬套、成交面積355.41萬平方米，均價為10209.14元/㎡。
2020年濟南新建商品房銷售19.77萬套，面積1579.60萬平方米，均價為每平方米11753.78元。其中，住宅銷售8.85萬套，面積1112.11萬平方米、同比增長10.31%，均價為每平方米12889.56元。
2020年二手房交易6.04萬套、成交面積463.92萬平方米，同比增長6.31%，均價為每平方米9680.57元。其中二手住宅交易4.19萬套、成交面積392.56萬平方米，同比增長10.45%，均價為每平方米10292.40元。
2020年濟南新建商品房銷售19.77萬套，面積1579.60萬平方米，均價為每平方米11753.78元。其中，住宅銷售8.85萬套，面積1112.11萬平方米、同比增長10.31%，均價為每平方米12889.56元。
2020年二手房交易6.04萬套、成交面積463.92萬平方米，同比增長6.31%，均價為每平方米9680.57元。其中二手住宅交易4.19萬套、成交面積392.56萬平方米，同比增長10.45%，均價為每平方米10292.40元。
2021年濟南新建商品房銷售25.98萬套，2110.80萬平方米，同比增長32.26%；均價11805.27元/平方米；銷售金額2491.86億元，同比增長32.67%；其中，住宅銷售11.27萬套、1435.38萬平方米，同比增長27.60%；均價為13406.91元/平方米，同比增長3.95%；銷售金額1924.41億元，同比增長32.64%。成交量歷史上，僅次於2016年。
商品房銷售主要區域仍然集中在主城區東南部，歷城、歷下、高新、市中銷售量762萬平，占我市總銷售的53%以上。 槐蔭、長清、章丘等區域住宅庫存量仍然較大。
2021年濟南新建商品房銷售25.98萬套，2110.80萬平方米，同比增長32.26%；均價11805.27元/平方米；銷售金額2491.86億元，同比增長32.67%；其中，住宅銷售11.27萬套、1435.38萬平方米，同比增長27.60%；均價為13406.91元/平方米，同比增長3.95%；銷售金額1924.41億元，同比增長32.64%。成交量歷史上，僅次於2016年。
商品房銷售主要區域仍然集中在主城區東南部，歷城、歷下、高新、市中銷售量762萬平，占我市總銷售的53%以上。 槐蔭、長清、章丘等區域住宅庫存量仍然較大。
2022年濟南新建商品房網簽銷售19.39萬套，面積1468.15萬平方米，金額1788.64億元。其中，住宅銷售7.31萬套，面積977.92萬平方米，均價為14171.74元/平方米，金額1385.88億元。住宅可售8.59萬套，面積1149.29萬平方米，住宅去化周期為14.1個月，處於合理區間。
全市二手房交易6.49萬套、成交面積496.23萬平方米，其中二手住宅交易4.21萬套、成交面積431.10萬平方米。
2022年濟南新建商品房網簽銷售19.39萬套，面積1468.15萬平方米，金額1788.64億元。其中，住宅銷售7.31萬套，面積977.92萬平方米，均價為14171.74元/平方米，金額1385.88億元。住宅可售8.59萬套，面積1149.29萬平方米，住宅去化周期為14.1個月，處於合理區間。
全市二手房交易6.49萬套、成交面積496.23萬平方米，其中二手住宅交易4.21萬套、成交面積431.10萬平方米。
我又將近2020-2022年的土地成交數據搜集了一下，濟南樓市已出讓待開發的存量土地實在不算多：
2022年濟南土地累計成交金額約358億，其中住宅用地成交建面438萬㎡，約257億。
2021年濟南（不含濟陽區、平陰縣、商河縣）共成交267宗地塊（住宅+商用），總成交面積830萬平，約12455畝，總成交金額764億。2021年涉宅用地成交占主力，共成交159宗，總面積達554萬㎡。
2020年濟南，8大區域共成交土地135宗，成交面積469.6萬㎡，成交金額546.46億元。
2018年—2022年（除2021年外），濟南的商品住宅銷售規模保持在1000—1200萬平方米左右。
結合上面的數據總體看來，2023年濟南樓市的供需相對保持平衡。但是如果我們再分片區去預估一下，部分片區的供應短缺是相對明顯的。
02.
細看濟南樓市片區房價走勢
但是我們再細看近幾年濟南的成交，分片區看，還是主要集中在CBD周邊、唐冶、雪山、張馬、華山、神武等東部幾個熱點片區。除此之外，就是南部的領秀城、南北康版塊。
所以整體看濟南樓市成交概況就是：
東熱西冷、南熱北冷，這也與產業、人口集中流入的趨勢相對應。
相對應我們再來細看這幾個熱點片區的存量土地、在售樓盤情況，就知道今年樓濟南樓市是有多麼不均衡。
先看改善盤供應：
CBD周邊科技城版塊 有土地，政法學院對面有地，但是入市開盤價格都不會低。
高新區暫時沒看到有立馬能入市的土地，在售就是濟高瓏悅府、中建雲境、穎秀華府的尾盤，以及保利臻譽。2023年，高新核心區優質樓盤房價繼續漲……
盛福片區在售項目比較多，除了海信君和、中建星光城市、保利公園上城貨源比較充足，其餘樓盤都處於尾盤階段。海信君和供貨充足；中建星光城市正在努力施工，已拿預售可售房源不多；保利公園上城貨源也比較充足。盛福片區，今年房價會有抬頭，但是幅度不會太大。
劉智遠銀豐玖熙城五期、六期，五期貨源充足，六期快要入市了，說實話價格並不便宜……
長嶺山的路勁璟悅府現房加推，售價22000元/平米，算是片區內性價比不錯的房子了。
往南就是今年必然要非常熱的仁恆河濱城，昨天我去了一趟，到訪量很大，不缺客戶。如果不出所料，首開搖號是大機率的，要比當初仁恆奧體公園世紀要火。
南部的魯能領秀城幾個新地塊高層23000元/平米，小高層24000-25000元/平米，一直熱銷；市中萬科城作為南城低密大盤，持續熱銷，近期要加推C1地塊3號樓143 ㎡精裝小高層產品，有興趣的可以私信報名，享受折扣優惠。
未來3-5年剛需土地供應區域
再看剛需盤供應：
西客站在售樓盤+存量二手房，供應充足，價格穩定，3-5年不用擔心房價上漲問題；
藥山、王府莊、党家、醫學中心供應相對充足，價格穩定；
天橋老城區北湖附近供應充足，價格穩定；
華山片區今年住宅大部分清盤，但是鑒於存量次新房比較多，所以僅有部分優質低密產品會有價格上漲壓力；
雪山片區今年萬科城、綠城春來曉園、春來風華大機率都要清盤，新盤熱銷價格會有微漲。但是整體雪山片區也存在住宅同質化嚴重的問題，新盤+中新國際城+中新錦繡天地+龍湖春江酈城的次新二手房，價格很難往上漲太多，漲多了，二手房就會回暖，價格會相對回歸平穩；
唐冶片區在售能建紫郡蘭園、遠洋潮起東方，存量次新二手房一抓一大把，所以價格走勢會與雪山片區相仿，微漲可以，大漲不可能。何況唐冶北還有大量土地沒有入市，供需環境不允許大漲；
神武片區的未來壹號、綠城春月錦廬供貨充足，會因為整體樓市回暖價格略有上升，但是幅度很難過大；
要把雪山、唐冶、神武、文旅城四個板塊當成一個整體來看，大部分項目不存在不可代替性，一個片區價格過高，購房者就去別的片區了，所以整體房價會相對平穩。
張馬片區、新東站與雪山、唐冶也存在競爭關係，2023年流速會加快，價格小漲有可能，大漲不現實。
所以整體看濟南東部的剛需片區，2023年價格階段性會有小漲。新房微漲，也會帶動次新二手房的回暖，有利於部分購房者賣掉剛需房置換改善盤。
對於剛需盤來說，隨著2023年雪山、華山 住宅進入尾聲，想在這兩個區域買新房，就只能今年上車了。2024年在售的就是大辛莊、唐冶、唐冶北、孫村、郭店、濟鋼片區了。
不買遠，未來就只能淘換近處的二手房。
03.
2023年濟南樓市整體概況
所以2023年我們面臨的濟南樓市現狀如下，我再梳理一下：
第一，濟南樓市經歷了幾年的調整，價格相對比較健康。
第二，儘管經歷過2022年的樓市小年，濟南的新房庫存並不高，個別片區有供應短缺的現象發生。
第三，樓市的調整，同樣影響了濟南的拍地，2022年我們的住宅用地成交不多，基本上屬於近5年供應最低的年份。
第四，現在濟南樓市西部、北部沒有價格上漲壓力，但是東部距離高新區、奧體、CBD距離近的優質剛需樓盤熱銷，會導致價格階段性上漲。另外距離東部市區比較近的剛需住宅用地也越來越少，2-3年後剛需買新房只能更遠，否則只能優選二手房。
第五，濟南現在的落戶門檻基本放鬆到「0」，濟南還有吸引人的資本。
第六，濟南的購房者政策現如今非常友好，2成首付、4.1%利率，且外地人購房也能享受本地人購房政策。
第七，隨著2023年市場回暖，來自濟南周邊城市，臨沂、濟寧、聊城、德州、淄博等地入濟的購房壓力不得不考慮，會有部分外溢保值需求到濟南置業。
所以，樂觀看待2023年的濟南樓市，結合自身需求，再分片區的去篩選適合自己的房子。
今年濟南的改善住房需求會比較旺盛，改善房漲價是100%確定的，部分二手房市場會有所回暖。但是老舊房子的行情不會延續太久，所以打算賣舊換新的房主，千萬不要惜售，遇到真實買家抓緊賣出，拿到錢，抓緊定看中的優質新房或者二手房。
濟南的存量房很多，但是大多數就是存量，無人問津的分母，且產品、物業各方面都不盡如人意。你去看看大量的老舊小區，掛牌房源成交情況就知道了。
對於東部熱點剛需樓盤，價格有上漲壓力，但是鑒於周邊有大量次新二手房存在，漲價幅度有限。
「 居民改善需求將持續釋放 」 ，未來濟南住房的改善升級需求的確會一浪高過一浪，買不買、換不換，買哪裡、何時買，完全看自己的選擇了。
不偏信，不盲從，客觀看待濟南樓市。
個人觀點，供您參考。
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