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6月27日，位於王舍人片區的站前商務區西南6宗住宅用地掛牌截止，共計167畝，這些地塊最小容積率為1.4，最大容積率為1.8，全部是低密度的住宅用地。樓麵價在5348-6877元/㎡之間，2個組團地塊全部以起始價成交，總成交金額11.22億元。
據了解，拿地企業依然是濟南軌道交通集團。
圖片來自易居克爾瑞
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就在今日所成交6宗地的東側一路之隔，是濟南軌道交通集團分別在2021-2022兩年間所摘得的五宗低密地塊，容積率全部是1.2，樓麵價多在9025元/㎡左右。
高情商的說法就是——軌交集團掌控了新東站新樓盤房價的絕對定價權。
軌交集團不會自己開發，大機率就是找品牌開發商合作開發。張馬片區是與中建合作，新東站片區不知道會與誰合作。
3、
早在五月份上述5宗樓麵價9000+的低密土地規劃已經公示， 全部為5-8層洋房產品：
A1地塊，容積率1.2，規劃6-8層洋房產品。
A7地塊占地面積23308平，容積率1.2，規劃8棟6層—8層洋房。
A-8地塊規劃11棟住宅，分為東西兩個組團。其中，東側組團有9棟住宅，包含7棟8層洋房、2棟5層洋房；西側組團有2棟8層洋房。
A11地塊占地面積15100平，容積率1.2，規劃6棟5層—8層洋房。
A12地塊， 容積率1.2，規劃5-8層洋房產品。
4、
我們購房者要思考的一個問題是：
為何新東站這麼好的交通樞紐片區，地塊容積率也不高，地價也不貴，卻沒有開發商報名參與土拍拿地呢？
我們先看看新片區內在售樓盤情況：
天鴻萬象東方、悅城壹品、中糧大悅城、大華公園城市四個樓盤在售。
天鴻占據地利優勢、配套完善優勢，再加上十幾年深耕片區的造城優勢，不管是萬象東方還是公園大道，這兩年銷售都不錯。
但是……即便是如此，整個萬象新天片區內的房價這幾年並沒有太大的漲幅。
這就是現狀。
這個區域內有地鐵，產品不錯，房價便宜，能讓普通剛需花120-170萬就能置業一套不錯的房子，這都是優勢。
房價低是優勢，但是房價一直這麼低，那就不是好現象了。
5、
在售樓盤並不多，還賣的不快。
存量二手房比較多，價格上不去。
待開發土地大量，還可以天量供應。
從開發商角度來看上面的三條，那就自然導致不敢拿地。一旦拿了銷售不暢，再加上高昂的資金成本，最後很可能賠錢。
還有一個原因是：張馬片區、大辛莊地塊還截胡不少需求。
在這樣的市場環境下，也就是國企才敢先收土地，再等機會開發。
6、
而對於購房者而言，他們怎麼看待這個片區？
前段時間有位新東站的房主到我門店諮詢，是想賣掉那邊房產到高新區置換一套次新房。
他的反饋就是：
前幾年在那邊買的房子，算算資金成本，大體是虧錢的。
最近因為他在賣房子，他還發現一個問題，那就是一旦預算上了200萬，很多人就不考慮那個片區了，只有部分離不開那一片的地源性客戶還能接盤部分大戶型產品，其餘的都向內靠攏置換了。
7、
新東站片區有省企總部中心規劃，但是這幾年的落地速度緩慢。
當CBD還沒有完全填滿的當下，恐怕新東站的規劃就只能存在於紙上……
沒有產業、商務、商業落地聚攏，僅僅是一個房價便宜的居住區域，對於大部分剛需購房者來說，這裡是安家濟南的一個不錯的落腳地，房價便宜、配套成熟、交通便利，去高新區、漢峪金谷、CBD上班也很便利。
但是，一旦大家收入往上邁一個台階，新東站片區用什麼留住這些人在這裡升級置業？
走出去成了順勢而為的大機率選擇。
個人觀點，供您參考。
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