我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問： 星叔，你好。有個問題我一直弄不明白。打個比方，房款190萬，首付100萬，貸款90萬，還貸期限30年，每月還貸7000，其中本金2000，利息5000。我還了3年後，要出售。這時房子增值30萬。 那麼買方給我的錢是不是100萬本金+增值的30萬+7000*3（3年還貸的本金和利息）然後買方接著去還剩下的貸款，可對？
回答：房款190萬，3年後漲30萬，相當於你房子市值就是220萬，賣房你需要先把你的貸款還清，才能過戶買方。買方首套的話最低需要按220萬的3成付首付給你，買方如果願意多出首付也可以，剩下的錢買方會申請按揭，貸款下來就會到你的銀行名下。
關於買房貸款需注意以下幾點：
1、從投資的角度來說，辦按揭可以把資金分開投資。貸款買房出租，以租養貸，這樣資金使用會靈活一些。一套全款的房可以變成三套按揭的房。
2、在通脹的現在，同樣10W元，十年前可能能夠全款買一套房，現在可能只能買一個廁所間了。按揭貸款是給購房人的福利，是最便宜的貸款。所以貸款數額越多越好，當然不能超越個人的能力範圍。3、貸款期限越長越好。
4、等額本息：每個月還款的金額相同。這也是大部分人選擇的方式。等額本金：每個月還款的本金相同。第一個月還得最多。以後每個月都比上一個月少。為了買第二套房，為了將來有可能的你的選擇，你應該選擇還款壓力小的等額本息。
5、用公積金和商業貸款的組合貸款。我把公積金那部分全中額度全部用完。然後剩餘部分用商業貸款的方式來實現。這樣就能實現你的利息最少化。
提問：星叔你好，坐標鄭州，綠地公園城 和 美的翰悅府這兩個樓盤哪個比較好，還有五證不全的樓盤是否要考慮，另外還想請您推薦一下鄭州四環的樓盤，你認為比較好的有哪些 自住，後面3年計劃會鄭州工作
回答：二者都是四環外，都屬於較偏的區位。相較之下，美的位於高新區，產業有優勢，略勝一疇。
自住，先得確認在哪個區位工作，然後再選房的區位。若論升值性，東面更好些。
提問：星叔我在鄭州經開區陽光城檀悅買了套房，請問這裡的車位有必要買嗎？
回答：車位不是必需品，能不買儘量不買，如果真有需求，租也可以。
項目臨著地鐵5號線，以後出行對車的依賴度並不高。
如果買的是130平米以上的大戶型，有必要買一個，自己可以使用，後期買二手房的時候有車位能加分。
如果是88平米的小三房，買的必要性不是很大。
提問：星叔，麻煩請問中介帶過去售樓部買房，然後中介跟我說可以返我1w的佣金，這種方式是否靠譜？是否會影響我買房？感謝您百忙之中抽空回答一下！
回答：有的樓盤，中介帶客上門會有佣金（每個樓盤、平台可能不一樣）。
不管是中介買房還是通過售樓處買房，都只是買房的渠道不同，售樓處打個比方就是開發商的旗艦店，你可以直接進店買房
而中介就像是開發商的網店或者分銷商，其本質上都是可以給客戶提供買房需求的，無論你找哪個買房，只要出了問題，最終開發商都是要負責的。
你說的這種，說明開發商給的佣金高，中介也就樂於「分享」，做大基數。
這個不影響你買房，所有流程都是和開發商對接的，只是你屬於這個中介的客戶。
至於靠不靠譜，就看中介有沒有職業道德了！
提問：星叔，你好！我是新會員，關注你很久了。想請教下：2016年我男朋友在廣東工作，當時給我在廣東中山買了套房，寫了我一個人的名字（婚前購入），房子在民眾鎮，當時看中深中通道會開通，房貸大概3000左右一個月。目前和先生都在長沙工作，長沙目前住的房子是公公婆婆買的，地段有點偏寫的公公婆婆的名字。現在想再購入一套，一方面是靠近地鐵方便我自己父母養老，第二點是配套好點的學區房，方便孩子就學（目前孩子2歲），總價100萬以內，你覺得買新房還是二手房合適？怎麼選擇地段和樓盤？目前手上也只有50w左右的積蓄，年收入大概20w。是留著現金給父母們養老，還是長沙買房做投資更穩妥？麻煩給點建議，盼回復。
回答：1.首先中山投資來說，潛力比較弱，建議切換賽道，置換到臨深城市東莞。
中山的人口在珠三角一直都是墊底的，產業機構很單薄，存量房市場還沒形成，恐怕後面二手放售時候也會成為惠州第二。
2.你們生活工作都在長沙，完全可以再投資建倉一套，資金留手裡跑不贏通貨膨脹，只有自身不斷通過房產裂變 資產強大起來，才能更好的給父母養老，過更好的生活。
年輕的時候，賺錢+投資的方式資產才能不斷正循環。
長沙限價嚴重，房票很難弄，但弄到了全部是筍盤，所以買靠近市中心潛力板塊。
長沙投資價值最高的板塊 詳見內部資料
提問：您好 星叔 想婚前給自己買套房（銀行女），工作地點燕郊
老家唐山玉田縣，父母無房。想著讓父母去縣城住，或者出租
現在是天津集體戶口 ，想著寶坻新城香江健康小鎮，中介說有套單價低的一層現房讓我鎖一下，問有必要嗎
還想問您天津遠郊適合投資的地塊或者天津遠郊適合投資嗎，子彈20 或者20在哪投資合適
回答：天津遠郊投資沒有價值，寶坻太遠，新城翻來覆去炒的概念，離市區太遠，發展受限。
高鐵開通之後被動向北京輸血，利好出盡後是更長時間的橫盤。
子彈20建議投資瀋陽沈北，二手房不限購。屬於弱二線房價唯一沒有過完的，且重點在發展的城市了。
瀋陽適合短期投資，7500漲到14000很容易，且入手門檻低，未來翻倍後即可出手，可以再置換到天津。
提問：星叔，瀋陽沈北新區的幾個樓盤，中糧錦雲天成，距地鐵2.2千米，單價8000多，榮盛盛京綠洲，距地鐵1.2㎞，清盤限價7000多，上面兩個樓盤的學區都是雨田小學，太湖國富壹號，賣點是南京一小，要認籌，單價8500左右，亞泰城，臨近吾悅廣場和地鐵站，走路5分鐘，但是物業不太好，小區門口亂，單價8000左右，還有雅居樂D區，離地鐵也不是太近，8500左右，省實驗合作校區，這四個的投資價值幫忙分析一下，尤其是品牌到底重要不重要呀？
回答：品牌開發商在開盤的時候也會比非品牌貴(限價另說)。溢價會在10年後被洗掉。在二手市場上，小盤的出房量太小，難以拉高整體成交價，活躍度受影響。依靠區域的普漲和周邊大盤的價格拉動。一般折價在10-15%左右。
沈北投資選籌核心就是地鐵品牌學區盤，綜合對比看，太湖國富壹號和亞泰城投資更合適，買房不能簡單看環線。
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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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