今天，合肥70城數據出爐，合肥新房價格環比下跌0.1%，二手房價格環比上漲0.1%，合肥新房價格連漲16個月以來首次下跌！
NO.1 | 壹
根據9月70城數據顯示：
1、9月70城中有53個城市新房價格環比上漲，12個城市新房房價環比下跌，其餘5個城市環比無變動。
相比8月，新房價格下跌城市增加2個，創近20個月下跌城市新高。
2、南寧以新房價格環比上漲2.1%位居70城之首，南寧已經連續兩月漲幅全國第一。同時漲幅超1%的城市還有洛陽、無錫、西寧等17個城市。
3、4個一線城市新房價格環比上漲0.4%，二手房價格環比上漲0.3%；
31個二線城市新房價格環比上漲0.6%，二手房價格環比上漲0.2%；
35個三線城市新房價格環比上漲0.8%，二手房價格環比上漲0.7%。
總體來看：
1、房價上漲依然是主流，但漲幅放緩。全國上漲城市仍然居多，但下跌城市在增多，總體上漲幅度放緩。
2、三線城市價格漲幅最大，二手房漲幅相比8月回落0.1%。同時，一線城市房價漲幅擴大，二三線城市的漲幅均有回落。
NO.2 | 貳
具體到合肥，價格也有了新變化。
根據數據顯示：9月合肥新房價格環比下跌0.1%，二手房價格環比上漲0.1%。
這是合肥新房價格連漲16個月以來首次下跌。
10月接近尾聲，合肥樓市已經進入2019年最後的衝刺階段，但事實上情況並不樂觀。
上周合肥8盤加推，去化率可以用慘澹來形容。
新站三個盤去化都是個位數。樓盤價格約1.45萬/㎡，雖然都是地鐵盤，但區域樓盤扎堆，只能上分銷、打價格戰，去化困難，競爭非常激烈。
包河三個盤去化也不理想。中央公園板塊的樓盤基本全部啟動分銷，月底區域內還將有1.8萬/㎡的純新盤首開，價格比周邊樓盤都低，到時候可能22%的去化都沒有了。
去化困難不是個例，整個合肥都被冷清的氣氛籠罩，除了政策的收緊，合肥庫存房源的積壓是重要原因。
新房方面，根據金剛石數據顯示，截止10月20日，合肥庫存房源4.5萬套，去化周期達9.65個月，再加上即將入市45個純新盤，去化周期大機率將超過1年。
同時，對於一些房源充足而購買力又相對不足的區域，去化壓力可能更大。最明顯的表現就是，目前合肥已經有80多個樓盤啟動分銷，還有部分樓盤啟動首付分期政策。
二手房方面，根據鏈家網顯示，9月鏈家二手房掛牌量約5.54萬，目前掛牌量約5.55萬套，可以看到合肥二手房庫存在慢慢變大；同時再加上安居客等其他相關平台，合肥二手房市場的真實庫存更大。
另一方面，7月鏈家網帶看量約5.1萬次，而9月帶看量僅有2.2萬次，帶看量直線下滑，下滑幅度約56%。
也就是說買二手房的人在變少，賣二手房的人在變多，結合目前二手房貸款難的現狀不難分析，投資客在積極拋售，而接盤俠卻越來越少。
NO.3 | 叄
在這種情況之下，樓市出現很多反常之處，最明顯的就是，限價盤最近多了起來。
1、濱湖聯投中心書城：三期即將開賣，共8棟樓，630套房源，前期均價1.5/㎡。
2、徽鹽世紀廣場：項目還剩134套房源，均價1.72萬/平米，要求全款，購買車位的客戶可優先選房。
3、濱湖陽光里：二期還剩下6棟高層預計年底推出，毛坯交付，預計價格1.4-1.6萬/㎡。
4、信達天御：網傳項目正在備案，毛坯加精裝修，前期毛坯價格1.58萬/㎡。
5、依瀾雅居：預計下周備案出爐，價格1.4-1.65萬/㎡，准現房。
這些限價盤都有一些共同的特點：便宜、量少、難買。
雖然是剛需的價格，但在購房門檻上直接卡死剛需，高首付甚至全款，能買的起的也不叫剛需。但是不管市場冷熱，限價盤總是不愁賣的。
從之前市場經驗來看，市場熱度高時，限價盤很少對外釋放，反之，市場一旦平靜，限價盤卻又集體出動。
限價盤的出動一方面反映了市場確實已經冷淡，另一方面，對於去化難的部分樓盤來說，更是雪上加霜。
合肥樓市現狀是兩個對立面，一方面樓盤去化困難，另一方面純剛需買房困難。
上文也提及，目前合肥比較剛需的價格基本都是限價盤，而限價盤的高門檻又將很多剛需拒之門外。
肥東、長豐現在可能是合肥純剛需的唯一選擇，最低門檻是首付約25-30萬，還需要至少約4300-4700元的月供，首付低於25萬可能就只能選擇合肥遠郊盤。
究其原因，目前合肥新房市場已經是以改善產品為主，2萬+的樓盤已經達38個之多，其中濱湖、廬陽已經遍地2萬+，個別樓盤單價更是突破3萬/㎡。
而且接下來，濱湖還有7個樓麵價超過1萬/㎡的純新盤待上市，合肥2萬+的樓盤只會越來越多。
剛需買不起，改善選擇多，貸款政策的收緊，投資客群減少，冷門板塊的部門樓盤只能選擇分銷、降價來吸引客戶。
NO.4 | 肆
結語
一方面，降價是實實在在存在的，這對於購房者來說是好事。趁著打折的機會，挑一挑、踮踮腳說不定能買到合適的好房子。
另一方面，對於投資來說，限價盤是不錯的選擇，但也要看位置、產品、配套等，包括樓層、樓棟這些問題；同時，貸款政策收緊，現金為王，不建議全款買房。
雖然價格微有下跌，但長遠來看，合肥市場還是積極向上的發展趨勢，穩中回落是接下來房地產市場的總體趨勢。