三個字形容當下的合肥樓市：看不懂！
土拍的熱度有，可樓麵價也不是特別高；房價看似沒漲，卻隨便拎一個都2萬+；都說沒有房票，但有的樓盤真的不缺購房者......
歷經半年「上天入地」的轉折之後，已買房的關心是不是「高位」站崗？沒買房的關心留給剛需購房者的機會還有哪些？合肥的下一波行情又在哪裡呢？
NO.1丨
縮水至7宗地！下半年首場大型土拍要涼？
房企的拿地熱情，在很大程度上能夠折射出市場的熱度。
今天下午，關於7月30日土拍的意向房企參拍名單，以及場次安排同時曝光。
1、合肥土地市場網發布了7宗地拍賣場次安排。如圖：
從場次安排來看，原計劃拍賣17宗地，最終只公布了7宗地的拍賣場次。
而新站區XZQTD245號、高新區P-1-1-2號、包河區S1908號、包河區S1904號、包河區S1905號、包河區S1906號、高新區AG-8-1,-2,-3號、高新區KB2-12號科研、商務設施等地塊，由拍賣出讓轉為現場掛牌出讓，8月15日現場競價。
另外，備受關注的高新區AL-2-1號地塊取消供應。
不過，此前也有爆料，包河區S1908號「巨無霸」地塊很有可能是由濱湖集團接手，打造中國家電博物館。而高新區AG-8-1,-2,-3號地塊，可能由省供銷社拿，並且其住宅部分交由合肥萬科。或許，這也是沒有公開拍賣的原因。
下半年首場大型土拍地塊縮水嚴重，開局就涼涼。
2、網傳部分重點地塊意向房企參拍名單，27家房企參拍。如圖：
圖丨網曝參拍房企
1）肥西【2019】8號地意向房企8家：萬科、中海、置地、金輝、皖投、美的、新華、中梁。
2）長豐CF201915號地意向房企12家：置地、金輝、新力、金茂、保利、金地、力高、華地、新華、徽創、中梁、文德。
3）新站XZQTD235號地意向房企5家：正榮、三巽、大發、徽創、中梁。
4）新站XZQTD253號地意向房企5家：新力、保利、正榮、大發、中梁。
5）濱湖BH2019-08號地意向房企5家：萬科、中海、置地、華潤、華發。
這次網上曝光的27家參拍房企，比起之前動輒4、50家的數量確實有所減少。
一方面，除了推出土地數量本身決定房企數量之外，另一方面對下半年甚至明年上半年的市場信心不足，是當下很多房企的共同心態，也是導致參拍房企數量減少的很重要原因。
圖丨合肥土拍現場圖
即便是一些房企旗下有個別賣的好的樓盤，但受到政府備案拖延和銀行放款拖延的雙重壓制之下，資金周轉也是問題。
如果這個時候再衝動捲入土地市場，那麼拿地過後，可能只會留下一地雞毛。所以，慎重拿地，也已經成為當下很多房企的原則之一。
NO.2丨
7月僅10盤加推，市區無純新盤入市！
再來看另一個反映市場真實情況的指標：開盤。
7月最後一個周末已過，我統計了整個7月開盤、加推的樓盤。
1、數量來看，7月統計到公開開盤加推的樓盤只有10個。而且開盤加推的節奏主要放在了7月下旬，上旬僅瑤海區限價盤有所推新。
主要原因還是在此前金三銀四「小陽春」和年中跑量衝刺中消耗了部分房源和客戶，所以年中一過，各個樓盤加推的速度都明顯放緩。
2、純新盤只有孔雀城時代北宸1個項目，而且還是長豐下塘板塊的盤，市區無純新盤推出。
不過，接下來一段時間，合肥將進入純新盤集中「亮相期」：
肥西中海嶺湖灣、皖投國濱世家，濱湖區金鵬壹品天成，長豐中梁華地辰陽府，高新區北雁湖玥園、樂富強悅湖熙岸、蜀山區徽創君泊、經開區海爾雲璽等純新盤，或都將在8月份有首開大動作。
3、大家最關心的去化結果方面，恆大中央廣場·大都會、啟迪科技城、濱湖龍川里這樣的要求全款或者高首付的限價盤，不用說，肯定售罄，買到就等於賺到。
另外，像孔雀城時代北宸只要單價7000元/㎡左右，首付只要20來萬的低價盤，火爆也在意料之中。
圖丨孔雀城時代北宸開盤現場
但對於其他樓盤來說，除非在價格、產品、地段某一方面有明顯優勢，否則很難加推即罄，尤其是一些大戶型高價盤，最低的去化甚至只有個位數。
整體來說，合肥當下市場上，一般盤不敢有大動作。
為什麼？究其本質還是因為不「抗打」，市場一降溫就懵逼，沒有抵抗市場調整的硬通貨，而這類樓盤也正是購房者買房時要儘量規避的。
NO.3丨
溫水煮青蛙，合肥下一波行情在哪裡？
當下，最大的感受就是：溫水煮青蛙。
比如土地市場，看似有些地塊火爆，但樓麵價也並不是特別高；看似房價沒漲，但低價盤卻越來越少；看似一堆樓盤在售，但自己能買的卻沒幾個。
那麼，回歸到買房這件事情本身，今年下半年合肥下一波行情在哪裡？留給剛需、改善購房者的機會又分別還有哪些呢？一一來看。
1、下一波行情，瞄準重點發展區域和板塊。
一是，無疑，區域來看，濱湖和高新是首選，這兩個區域無論規劃還是政策支持，都是給予的最多的。
二是，另外，經開區我覺得也可以重點關注，主要因為地段上這裡同時靠近政務、濱湖、高新、肥西幾大熱門區域，但是房價又相對低很多，加上近年來也不斷有學區、商業等規劃利好加持，是買入西南的「次要選擇」。
三是，看最近供地比較猛的幾個板塊，比如長豐北城辦板塊、濱湖省府板塊、濱湖西板塊等，雖然目前來看這些板塊都還處於發展初期，但有地塊供應就有發展規劃，有更多的房企進駐就有更多的可能性。
2、下半年，剛需的買房注意這幾類樓盤。
首先，認清自己的預算和月供承受能力，如果只夠買縣域非要看市區，那也是不現實的。三縣，是合肥這個城市留給剛需的最後底線。
其次，因為市場降溫，原本一些買房要求較高的樓盤可能會相對降低要求，這樣的盤也是剛需的機會。盯緊那些之前要求較高的限價盤，一旦有購房政策的鬆動就是機會。
另外，一些優惠促銷力度較大的樓盤，也是買入的好時機。比如新站幾個地鐵盤，備案價接近1.5萬/㎡，但因為市場降溫、樓盤之間競爭大，優惠過後1.3萬+買地鐵盤不是問題。
畢竟對於剛需來說，有時候，首付差的往往就是那麼十來萬。
3、當下，是改善購房的好時機。
為什麼這麼說？
一是因為市場上無論從價格還是產品來看，偏改善樓盤的數量是要大於偏剛需樓盤數量的，數量多自然意味著選擇性大。
二是因為在價格上確實有商量的餘地，尤其是那些做分銷的盤，只要買房，價格嘛，可以坐下來慢慢談，對於大戶型為主的改善購房者，隨便省省都是大把鈔票。
而在樓盤和板塊的選擇上，我覺得改善購房在確定區域的基礎之上還要注意兩點：
第一是品質，這個雖然在交房之前品質細節都無法保證，但一定要看一些決定品質的硬性條件，比如容積率肯定越低越好，綠化率肯定越高越好、樓棟規劃限高的肯定比不限高的好等等。
第二是外部環境，改善區別於剛需對出行、學區等的硬性要求，對公園、金融等的要求可能更高，因此，多關注周邊規劃，是否有公園、是否有金融產業等納入考量範圍，才能在本質上「真改善」。
NO.4丨結 語
短短几個月合肥樓市就發生了這樣的逆轉，但是這就是樓市啊，市場本來就是不斷變化的。
一邊，不少買過房的站在房價「高位」上瑟瑟發抖，一邊還沒買房的坐等下跌。
但有兩點是可以肯定的：
一是，長遠來看，房價肯定是穩中有漲的，這是基於市場的行為。
二是，這個漲幅肯定會有度，這是基於「穩定」的調控行為。
而合肥作為全國典型的「焦點」城市，肯定不會觸碰「穩」這條底線。