四月份，成都多個「熱盤」取證，樓市回暖跡象明顯。
但不可以忽略的是，仍有超半數新盤無需搖號、二手房成交低迷，兩級分化情況十分嚴重。
在這樣「喜憂參半」的市場行情下，買房越來越成為一項技術活。
今天漢哥就從四月預售、成交、土拍等情況，和大家聊聊當前的樓市，給打算買房的小夥伴做一些參考。
4月新房市場創下多項記錄
然而兩級分化十分嚴重
截至4月30日，4月共53個項目取得預售，合計房源約12846套。
其中11+2區有24個樓盤，合計房源7897套，占總量的61.47%。
從預售情況來看，天府新區供給最為充足，共有2751套房源取得預售。
而高新南區、青羊區、錦江區，依然一房難求，整個4月份無新房預售。
（4月成都各區域預售情況，人工統計）
從單盤來看：
凱德卓錦萬黛以22806人參與搖號、中籤率0.85%，創下「5·15」新政後，成都中籤率最低記錄。
川發天府上城，以40568人參與搖號，創下「5·15」新政後，成都單盤單次最多報名人數記錄。
不難發現它們有兩個共性，均位於樓市活躍、配套成熟的區域（凱德卓錦萬黛—大面板塊、川發天府上城—錦江生態帶板塊），並且單價都在1萬/㎡出頭、門檻低。
如果說凱德卓錦萬黛、川發天府上城代表的是剛需市場，那麼代表改善市場的麓湖生態城（均價1.9-3.2萬/㎡、面積段135-256㎡）也表現不俗。
本月582套房源、4556人參與報名，創下樓盤歷史最多報名人數記錄。
從麓湖生態城歷史數據來看，中籤率一次比一次低，反應出改善市場需求也是非常旺盛的。
（麓湖生態城歷史搖號數據，人工統計）
但是拋開這3個熱盤，看4月份整體的報名情況，形勢並不樂觀。
雖然4月份預售樓盤的報名人數沒有完全公布，但從先階段的數據來看，至少有40個樓盤的報名人數不及房源套數，進入到自主選房階段，占整個4月預售樓盤總量的75%以上。
究其原因，還是在於區域供應量、以及購房者對地段的考慮。
自主選房樓盤絕大部分集中在遠郊區域，其次為近郊區域，而房源供應少的主城區一個沒有。
（4月各區域自主選房樓盤占比）
4月成都新房成交16060套
二手房成交低迷，但價格堅挺
據諸葛找房數據顯示，4月成都新建商品住宅總成交16060套，環比增長14.59%，同比增長13.18%；成交總面積約為1925350㎡，環比增長15.59%，同比增長17.48%；
成交套均面積119.88㎡，環比上月增長0.87%，同比增長3.80%。
從這則數據可以看出，新房市場除了2月份受疫情影響嚴重，成交量出現明顯下滑以外；3、4月份受疫情影響其實較小，回暖趨勢明顯，已達到往月平均水平。
（近半年二手房成交套數，數據來源諸葛找房）
二手房市場方面，據諸葛找房數據顯示，4月成都市二手住宅總成交5383套，環比增長60.73%，同比減少59.64%；成交總面積約522788㎡，環比增長64.77%，同比減少57.42%。
套均面積97.12㎡，環比增長2.51%，同比增長5.50%。
相比新房，二手房成交的反彈幅度要弱很多，仍是冷淡期。
主要原因還是受疫情影響，一是在這次疫情後，各小區進出難度更大，不利於帶看；二是二手房沒有新房那樣的集中優惠；三是二手房本身在品質上就要普遍差於新房，吸引力較小。
（近半年二手房成交套數情況，來源諸葛找房）
雖然二手房成交套數縮量明顯，但根據貝殼找房的數據顯示，二手房價格依然堅挺，均價維持在1.3萬/㎡左右，並沒有受成交量影響而出現明顯的跌幅。
（近一年二手房成交均價，來源貝殼找房）
房企拿地積極，土地市場表現強勁
天府新區實際樓面地價全部破萬
4月大成都共成交36宗土地，較3月增加23宗。包括16宗商業用地、19宗涉宅類用地、1宗殯葬地塊。整體來看，4月份成都土地市場成交量增長較為明顯。
其中，天府新區麓山板塊兩宗土地值得關注。
它們早在去年9月就公開拍賣，結果因參拍企業不足而流拍，今年再度入市，卻收穫36家房企報名、達到最高限價+無償移交23%統籌住房成交的好成績 。
折算下來，實際樓面地價近1.3萬/㎡，基本與區域內的麓雲、合能鉑悅華庭開盤價格持平。
錦江區三聖鄉花果村一組，沙河堡南3A、3B地塊，更是以19800元/㎡的成交樓面地價+配建並無償移交住房面積比例7%，刷新了成都土拍市場最高實際成交樓面地價。
長遠來看，隨著低樓面地價項目的售罄，高樓面地價的入市，未來購房門檻穩步提升是大趨勢。
（2020年5月即將預售樓盤匯總，僅供參考）
再次重申「住房不炒」
5年期以上LPR下調至4.65%
看完成都市場行情，再來看看4月有哪些重點政策以及行業動態？
01、再次重申「住房不炒」
突如其來的疫情對中國經濟造成了巨大衝擊，樓市也不例外，不少城市都希望能夠放鬆市場調控，激活房地產市場來刺激並穩定經濟。
但在4月17日中央指出，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造。同時，會議再次重申「房住不炒」定位，明確要求「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的」定位，促進房地產市場平穩健康發展。
這是繼去年7月30日中央已重申「房住不炒」之後，又一次重申「房住不炒」，這表明，中央對未來穩定樓市再度定調，以後樓市長期調控的主基調也將是「房住不炒」。
02、5年期以上LPR下調至4.65%
4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR下調20個基點，為3.85%，；5年期以上LPR下調10個基點，為4.65%。
（近20年房貸利率走勢圖）
03、個人不動產全國聯網
4月13日住建部發布了關於提升房屋網簽備案服務效能的意見。
文件內容有5條：
1、全面採集樓盤信息
2、提供自動核驗服務
3、優化網簽備案服務
4、提高數據使用效能
5、推進全國一張網建設
對於購房者而言，個人不動產全國聯網，這是一次全國房地產市場的大摸底。
實施之後，一個人全國幾套房、在哪裡？將變得一目了然。
而同民政、稅務系統的結合甚至可以清楚的判斷出這個人在這個城市的房產是自住還是投資。再配合稅務、民政系統也更容易找到更匹配的調控方法，比如根據不動產數量去精準限購等。
04、省政府同意設立成都東部新區
4月28日，《四川省人民政府關於同意設立成都東部新區的批覆》正式發布。
新區規劃面積約729平方公里，包括簡陽市所轄的13個鎮（街道）所屬行政區域，分別是海螺鎮、蘆葭鎮、董家埂鎮、壯溪鎮、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、養馬街道、石盤街道所屬全部行政區域及高明鎮、三岔街道、賈家街道所屬部分行政區域。
（東部新區區位圖）
總結：
從4月的商品房成交、土地拍賣來看，成都新房市場在疫情之後回暖跡象明顯，對於普通購房者，其實不必太過擔心這次疫情對樓市的衝擊。
但數據也暴露出，區域與區域之間，新房與二手房之間的兩級分化情況十分嚴重。普通購房對於區域的選擇，二手房還是新房的選擇，可以結合自身預算、工作生活範圍來做決定。
最後，雖然從大的政策層面來看，國家對於樓市的態度是以穩為主，但結合成都樓市本地的情況，核心區域供應少、地價穩中有升，還是建議普通購房者積極上車。
聲明：
1.以上價格均收集自網絡，具體請以項目拿證時房管局批示為準；
2.地鐵距離均來自騰訊地圖直線測距，僅供參考。
（來源：秒懂成都樓市，轉載已獲授權）
文章來源: https://twgreatdaily.com/o9-f7HEBnkjnB-0zIJiE.html