周末刷抖音，看到有好幾個不同的作者都拍了內容相似的視頻，大概意思就是說：重慶和成都在X家網上的二手房掛牌量分別達到14萬+和13萬+套。二手房掛牌套數居全國第一和第二，遠高於其他二線城市，甚至比京滬等一線城市的掛牌量還高。
抖音視頻截圖
在廣大普通群眾的眼中，成都和重慶充其量也就是強二線城市，城市能級低於北上廣深，與寧杭津漢基本相當，因此難免會認為成渝的二手房掛牌量高於其他城市意味著成渝二手房市場要變天。
其實有這樣的慣性思維，也非常正常。因為大多數人對房地產宏觀市場不可能做非常深入的研究，普通購房者買房更關注自身的微觀需求，對大勢知之甚微。
在以往的文章中，我們已經分析過近年來成都二手房掛牌量增加的最直接誘因就是因為新房限價導致大量改善型購房者和投資客想要賣舊換新、高拋低吸。
當然，其他限價嚴格的城市，比如杭州，二手房掛牌量這兩年也是持續上漲，人性使然，大家都一樣，成都的情況並不特殊。
所以我們今天不再討論成都二手房為什麼增加的問題，而是要橫向比一比，看看成都的二手房掛牌量領先其他省會城市甚至一線城市到底正不正常？
1、二手房的前身都是新房，新房的歷史成交量決定了二手房總盤子的大小。
每一套掛出來的二手房，曾經都是新房。因此成都的二手房掛牌量比其他城市多，從宏觀上來說，最大的原因就是因為成都曾經售出了比其他城市更多的新房。
*數據來源：各地統計局（武漢市2017年數據源自第三方機構）
這是內地幾個大城市在過去十年（2008-2017）的商品房成交面積總和，其中重慶的數據只包含了重慶主城9區，如果按重慶都市區21個區縣的數據來計算，估計跟成都的數據差不多。
從中可以明顯的看出，成都和重慶過去十年的新房成交量處於遙遙領先的第一梯隊，遠高於其他二線城市。
如果我們把這十年的數據分開來看，成都每一年的商品房成交量都遠高於其他二線城市，並且在2009年和2010年分別超越京滬，持續霸榜並遙遙領先（實際上2018和2019年也是霸榜的，只是因為部分城市統計局口徑的公開數據缺失，所以我只統計到了2017年）。
*數據來源：各地統計局（武漢市2017年數據源自第三方機構）
原因也很簡單，一是成渝的人口規模遠高於其他二線城市，房屋需求量大；二是因為成渝兩市曾經長期實行高密度開發策略，房屋的供應量也大。市場供需兩旺造就了成渝兩市商品房成交量遙遙領先的局面。
成都過去十年賣出的新房，是深圳的4.8倍、杭州的2.2倍，所以現在成都的二手房掛牌量是深圳的3.4倍、杭州的2.2倍，也就並不足以為奇了。
2、成都的二手房掛牌量為什麼比京滬還高？
雖然其他二線城市的人口規模不及成渝，但跟成渝同處於人口規模第一梯隊的北京上海，目前的二手房掛牌量也比成都低。
其中的原因，我們可以從京滬蓉近二十年（2000-2019）的商品房成交量走勢看出端倪。
*數據來源：各地統計局
在2008年以前，北京上海的商品房成交量長期領先於其他城市，並在2004-2009這五年達到高峰。而2009年以後，京滬的商品房成交規模開始下降，並逐漸被成渝超過。
這是因為北京和上海作為中國最老牌的超級都會，它們的城市化進程比一眾二線城市都要領先一步，它們進入大規模商品房開發的年代更早。
當其他二線城市開始築巢引鳳、吸引人口的時候，京滬的商品房開發已經進入了逐步收縮的狀態，京滬樓市率先進入了存量房時代。
前兩年，不是還有上海樓市大V吐槽二線城市居民都有「新房癌」嗎？北京上海和二線城市的樓市所處的階段不一樣，當然兩地居民的購房需求也就不一樣。
所以京滬兩地二手房掛牌量相對成都較低，我認為和它們的二手房成交更活躍不無關係。
另外，值得注意的是，在X家網上，上海市的二手房6萬套的掛牌量比北京近9萬套的掛牌量還要低不少。
說明X家網的二手房掛牌量與X家在各地的影響力有很大的關係，以X家網的掛牌數據來對比不同城市之間的二手房市場是不一定科學的。
X家地產發家於北京，進入成都市場後收購了當年成都具有絕對領導地位的二手房中介伊誠地產，所以X家在京蓉兩地的市場優勢非常明顯，成都人買賣二手房，第一個想到的往往都是X家。
而上海的二手房中介行業，X家的市占率不到30%，也就是說很多上海的二手房根本不會出現在X家網。
圖據網絡
同樣，這也解釋了為什麼抖音視頻上長沙X家的二手房掛牌量只有2萬多套。按理說，長沙近十年的商品房成交量跟天津差不多，是深圳的2.8倍，怎麼長沙X家的二手房掛牌量比深圳還低呢？
因為在長沙，二手房中介的霸主叫「新環境房屋」，它在長沙擁有絕對的領導地位，長沙人買賣二手房，首先想到的就是新環境。X家在長沙僅處於行業第二梯隊。
3、供求關係對價格的影響。
最後，順著今天的話題，我再跟你們閒聊一下成都房價相對不高的最主要原因。
有很多人，一說到成都房價不如一些東部的三線城市，就喜歡扯啥子東部人民收入高、四川人購買力不行。包括網上有些所謂的「磚家」，也喜歡拿著什麼人均GDP、人均收入等數據一本正經的胡說八道。
當然，這些原因也不是完全沒有，決定一個城市房價的因素必然是複雜多樣的，但收入對房價的影響卻是微乎其微的。
以2017年的數據為例，深圳的人均GDP是成都的1.9倍，人均收入是成都的1.4倍，按「收入決定房價論」，那深圳的房價應該最多是成都的2倍，否則深圳人民就承受不了了，但事實是深圳的房價是成都的6.3倍。
*數據來源：各地統計局
所以真正決定房價的最主要的因素，是供求關係！！！
以深圳為例，作為中國發展最成功的經濟特區，深圳大概從五年前開始，被廣泛認為是和北上廣一級的「一線城市」，吸引了許多外地人去深圳就業、定居，也是一個人口過千萬的超大城市。
但是由於深圳的面積小，可利用的土地總量跟其他大城市有著天壤之別，所以深圳的房地產開發量一直很小（本文最前面的榜單，深圳永遠排在最末尾），長期供不應求的商品房供需格局，致使深圳的房價一路高歌。
回顧上一波（2016-2017）全國普漲的樓市行情，正是源自2015年下半年深圳房價的率先「異動」，然後才傳導到了京滬，進而由東向西蔓延至全國。
*數據來源：各地統計局
同樣來看看2017年的數據，考慮到前幾年廣深在人口統計方面存在著較大的偏差（比較委婉的說法），深圳的實際人口至少應該是跟成都相當，甚至比成都更高（從兩地的電影票房、地鐵客流等各項民生消費類大數據對比可以得出這個結論）。
那麼兩座人口規模差不多的城市，成都的商品住宅成交面積是深圳的5.7倍，而深圳的商品住宅均價則是成都的6.3倍，完美詮釋了供求關係對價格的決定性作用。
因此，成都雖然也擁有龐大的人口規模，甚至還有四川8000多萬人民想在省城安家的美好願景對樓市需求端的強力支撐，但成都樓市近十年來一直以超高的供應來滿足人民群眾巨大的居住需求。
供需關係相對平衡，才是成都房價多年來保持溫和的最主要原因。
（來源：吳思竹，轉載已獲授權）
文章來源: https://twgreatdaily.com/Jm4dUXEBnkjnB-0zyo7I.html