經歷了20多年的「房改」，房子幾乎變成了國人的信仰。
我們的房產市值已經逼近了300萬億元，居民6成以上的財富跟房地產有關，按申萬一級行業來劃分，23個行業中，有12個受房地產直接影響。
舉個例子，上海的經濟總量大概是2.5萬億，住宅套數大概在1000萬套，面積10億平方米不到。
假設平均價格在5萬左右，市價就達到了50萬億，如果按5個點貸款利率算，利息高達2.5萬億，和GDP都差不多了多少。
西南財大之前發過一個報告，2017年中國家庭總資產中，房產占比高達77.7%，遠高於美國的34.6%。
到了2020年，這個趨勢似乎在加速。
僅拿最近幾個月來說，在深圳，1191人搶5套房，中籤率0.42%，即便認籌被叫停後，購房者還蹲在售樓部前的花壇遲遲不願離去。
6月的上海，又一超高總價豪宅項目開盤即告售罄，單套房源總價860萬元起，最高超過6000萬元，仍未能阻擋購房者搶房熱情。
在蘇州，上個月成交新房12409套，成交面積148萬平方米，環增132.94%，同比上升108.59%，上半年總成交面積比去年同期增長了27.38%。
很多人被火爆的樓市所吸引，想衝進樓市「搏一搏，單車變摩托」。
問題是，現在買房真的能穩賺不賠嗎？拿大家最關心的「通脹」來說，10年後持有房產的收益能跑贏CPI嗎？
不一定。
1，持有房產不再賺錢了。
上海易居房地產研究院在7月14日發布了《2020年二季度50城住宅綜合收益率研究報告》顯示，二季度，50城住宅綜合收益率小幅上升至3.1%，環比上漲0.5個百分點。
收益率計算方式是：(過去一年房價的上漲收益+過去一年的租金收益)/一年前的房價。
也就是說，在2020年二季度，持有房產的收益大概是3.1%。
而上個月CPI同比上漲2.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，今年1月份CPI甚至突破了5%，這種情況下，持有房產能持平通脹增幅就不錯了，長達10年的時間裡，跑贏CPI的可能性並不是很高。
2，樓市分化趨勢會加劇。
以往買房， 不管買在哪裡，買的是什麼類型的房子，都能增值，這就造成了不少人分析樓市「只見森林，不見樹木」，「只看全局，不看局部」。
海通證券經濟學家姜超近日發文指出：緊鄰超大特大城市的其它城市將受益於中心城市的輻射，在中心城市的帶動下共同崛起，像屬於上海大都市圈的蘇州、寧波、無錫、南通和常州等城市，其經濟-人口份額比均超過1.7。
屬於粵港澳大灣區的珠海、佛山等城市經濟-人口份額比也在1.9以上，遠遠超過0.77的全國城市中位數水平。這些城市的地產行業發展熱度也將明顯領先於全國。
但是，類似鶴崗、玉門等中西部、東北的四五線城市，人口常年流出，產業基礎薄弱，持有這些地方的房產，除了地緣性需求以外，幾乎沒有任何增值的可能性。
推而廣之，哪怕是城市群周邊的中小城市，近些年因為棚改貨幣化的助推，即便經濟基本面還算不錯，但房價已經大大透支了未來的預期，就算持有10年以上，也很難實現超額收益。
因此，現在買房10年後能不能跑贏通脹，關鍵取決於房產所在城市的人口和供需，大部分二線以下城市的房子，很難長期跑贏CPI。
在這個問題上，李嘉誠接受採訪時曾說過：我做生意的原則，一方面是對於債務和貸款問題要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地產經營上步步為營。如果地產價格太高，到老百姓買不起的時候經營就有風險了。我不會冒險去賺最後一個銅板。
李嘉誠地位，可以說是內地房地產行業的「祖師爺」了，他對樓市的理解之深，遠遠超過其他企業家和經濟學家，這一番論斷，更是一位懂行人對廣大購房者的告誡。
根據克而瑞今年發布的報告：以住戶中長期消費貸款占GDP比重測算居民購房槓桿率，不難發現居民購房槓桿率直線提升。
居民購房槓桿率從10%升至20%，花費了將近10年時間，而槓桿率從20%以下升至30%，只需2015年至2018年短短4年時間。
4年時間，居民槓桿迅速躥升，撇開一二線不談，不少缺乏人口流入的縣城和地市，房價收入比已經令購房者們望而生畏，這種現象，與李嘉誠所說的「最後一個銅板」如出一轍。