最近這些年，房子蓋的速度有多快？

早在10年前，萬科就提出了所謂的「5986」快周轉模式，即「拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅」。

碧桂園在此基礎上進一步提速，在諸多三四線小城市實行「456」模式，因為拿地時間短、施工進度快，「4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金」演繹出了堪稱激進的速度。

數據背後，是房子越來越多的現狀。

根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。把平方米的總量換算成套數，按90平米一套房，所有城鎮房屋總量大概是2.8億套（不含2018年）。

城鎮人均居住面積，根據統計局今年發布的數據，截止2018年末，已經達到了39平米。

其中，絕大部分都是高層住宅。

高層住宅越來越多，會對我們的生活造成什麼影響？

一方面，能夠帶來居住條件質的提升。

這一點至關重要，十多年前，很多人還在發愁如何在城市裡紮根，20年前，福利分房的方式大行其道，預售制和期房還沒有被大家所接受。

從窩在筒子樓里，擠著幾平米的單間，到開通雙氣、24小時熱水的家，從農村破舊瓦房、平房到高樓大廈，所用的時間，不過一二十年而已。

這一成就，用「奇蹟」來形容絲毫不為過。

另一方面，也有出現了一些「副作用」。

比如，人口扎堆湧入城市，帶來了道路擁堵、教育成本高企，小區里住戶密集，隨之而來的是素質參差不齊，物業與居民之間的矛盾成了家常便飯。

還有小區業主遇事互相推諉，一點小事都難以形成共識，水電暖氣線路老化後難維修，建築材料不耐用，高容積率小區生活水準下降等等問題。

照這種形勢發展下去，20年後，高層住宅會變成擁擠不堪的「蜂窩樓」，還是只適合老人居住的「養老院」？

筆者認為，要從以下幾個方面展開分析。

第一，一二線城市的中心城區，變成「蜂窩樓」是必然。

上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，城市排行方面，13個城市步入了「超高房價」行列，另外還有12個城市的房價步入了「過熱」區間。

按劃分標準，大於兩萬一平米，即為「超高房價」，介於1.4萬元-2萬元/平方米的房價定義為「高房價」。

在超高房價名單中，京滬廣深赫然在列，還有廈門、杭州、福州、南京、蘇州，更有三亞、珠海、東莞、燕郊等「外溢」區域。

在房價過熱名單中，環京、環滬兩地的遠郊和周邊城市當仁不讓，如固安、大廠、崑山、南通等地，二線省會如合肥、西安、石家莊、濟南也在榜單中。

20年的時間，孕育出了這些高房價和超高房價的城市，再過20年，趨勢也是一樣的。

道理很簡單，除了短期炒作的環京、環滬之類的城市以外，新一線城市和一線大都市，常年持續流入人口。

對一個城市來說，商圈可能會變，市內單位也會搬遷，但中心城區的固有輪廓很難被改變，二環以內，核心配套會在可預見的20年內一直發揮作用。

這種情況下，一二線中心城區的高層住宅，因為公攤高、容積率高、剛需盤為主，加上租客不斷，人流密集，隨著時間推移，變成「蜂窩房」的機率很大。

第二，三四線城市的「老破小」高層，變成「養老院」是必然。

之所以要強調三四線的「老破小」高層，是由小城市特點決定的。

越是小城市，供地越充足，以今年5月的樓市「小陽春」為例，三四線城市完成土地出讓金為1654億元，環比增加66%；此外，成交樓面均價、土地平均溢價率等各項數據的增長率都明顯高於一二線。

因此，我們才看到了在控制三四線城市的供地速度。

今年4月，自然資源部下發通知要求，地級以上城市和百萬人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應「五類」（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。

但是，我們現在討論的是未來20年的變化，長期來看，小城市拿來蓋房的土地，幾乎是想要多少，就有多少。

無論是開發商拍地，還是地方上出讓土地，舊城區可以採取棚改、拆遷的方式，新城區一片白紙，大量的土地開發成本都很低。

長此以往，當地的購房者，必然會傾向於去新城區買房，市內的「高層」變得滯銷，裡面住戶的經濟條件相對會變差，用自嘲的語氣來說就是「窮人」。

住戶經濟條件的變化暫且不提，年齡結構的變化才是重點。

年輕人買房，往往敢加大槓桿，同時更傾向去新城區置業，同時因為二胎、學區、改善等原因，也都便宜戶型較大的房子。

老人則不同，他們更偏愛成熟的配套，方便的菜市場、醫院、廣場遊園，同時並不計較房屋面積有多大，這些條件只有「老破小」的高層才能滿足。

話說回來，無論是「蜂窩房」還是「養老院」，有沒有解決的辦法？

當然有，兩個字解決：舊改。

《經濟參考報》近日指出，雲南、青海、湖南、廣東多地已經將舊改提上日程，專家預計，按照現有17萬個城區小區需要改造計算，涉及的市場規模初步測算大致是3-5萬億。在3-5年之內，可以預期每年的規模將會達到1萬億左右。

此外，老舊小區改造項目投資周期很短（一般半年內完成）、邊際效益明顯、資金周轉很快、能迅速轉化為消費能力，這都是棚改所不具備的優點。

用「舊改」來代替拆遷，是目前很多城市正在踐行的一條路，主要以多層的老舊家屬院為主。

換個思路，「舊改」其實也適用於20年後的高層住宅。

原來的高層房屋，維護費用高昂，無論是電梯、水電暖氣線路、外保溫材料，成本都居高不下，原地拆除重建的成本難度更大。

但是，假以時日，隨著技術的疊代進步，高層建築各項設施都實行「模塊化」，以後維修成本降低，採用「舊改」的方式，讓這些30層以上的房子煥發「第二春」，才是最優的選擇。

關於高樓層的房子，曹德旺前段時間也發表了自己的看法。

曹德旺在接受媒體專訪時表示：「以前我還是小孩子的時候，走出家門就能聽到蛙叫蟬鳴，春天的季節很舒服，但現在看不到這些了。現在走出家門就是密密麻麻的房子，我認為，是我們這些貪得無厭的人造成的」。

不得不承認，他說出了大家的心中所想。高層住宅帶給我們的，是一把「雙刃劍」。

我們一邊享受著日益便利的生活，一邊卻又在緬懷過去，越來越想逃離「水泥森林」，人性雖然是矛盾的，但是，不管未來20年高層樓房的形態如何變化，「辦法」總比「困難」多。